發(fā)酵的“鐵獅門”：愛(ài)爾蘭地產(chǎn)大鱷轉(zhuǎn)讓中國(guó)資產(chǎn)

    就在鐵獅門甩賣上海項(xiàng)目的消息持續(xù)發(fā)酵之際，《華夏時(shí)報(bào)》記者獲悉，愛(ài)爾蘭地產(chǎn)大鱷——財(cái)富控股集團(tuán)以223.6萬(wàn)歐元的價(jià)格，轉(zhuǎn)讓了兩家中國(guó)地產(chǎn)公司的股份。

    盡管鐵獅門方面否認(rèn)甩賣上海新江灣地塊，但知情人士告訴記者，鐵獅門“找買家”差不多已有兩年時(shí)間。由于開(kāi)發(fā)體量及投資資金過(guò)于龐大，很少有公司愿意接盤。因轉(zhuǎn)讓較難，鐵獅門也愿意聯(lián)手其他公司合作開(kāi)發(fā)。

    “的確有一些外資在悄然撤離中國(guó)樓市，尤其是外資房地產(chǎn)基金。最近兩年外資較少投資新的房地產(chǎn)項(xiàng)目，前幾年拿下的項(xiàng)目，也基本處于出貨階段。”同策房產(chǎn)董事長(zhǎng)孫益功表示。

    愛(ài)爾蘭公司轉(zhuǎn)讓中國(guó)資產(chǎn)

    一位不愿透露姓名的房產(chǎn)機(jī)構(gòu)高層告訴記者，愛(ài)爾蘭最大的房地產(chǎn)公司——財(cái)富控股集團(tuán)，通過(guò)新加坡交易所將其在中國(guó)的兩家房地產(chǎn)子公司——財(cái)富控股地產(chǎn)和上海財(cái)富控股(上海)物業(yè)公司的股權(quán)，轉(zhuǎn)讓給了該公司一位高管，價(jià)格為223.6萬(wàn)歐元。

    2007年7月，財(cái)富控股以4.97億英鎊收購(gòu)了虹橋上海城，2011年財(cái)富控股又以5.57億元的價(jià)格買下上海的淮海商場(chǎng)。

    記者在采訪中了解到，在轉(zhuǎn)讓上述資產(chǎn)之前，財(cái)富控股已醞釀出售在上海的物業(yè)。在2011年收購(gòu)上?；春Ｉ虉?chǎng)后不久，財(cái)富控股通過(guò)旗下的華瑞中國(guó)地產(chǎn)信托，向市場(chǎng)推出位于上海虹橋的商業(yè)綜合體。“當(dāng)時(shí)該公司即想把項(xiàng)目整體轉(zhuǎn)讓出去。”知情人士說(shuō)。

    而美國(guó)房企巨頭鐵獅門48億元甩賣上海土地的消息，在市場(chǎng)上傳得沸沸揚(yáng)揚(yáng)。

    鐵獅門方面在給記者的回函中表示，該公司目前在中國(guó)共擁有超過(guò)175萬(wàn)平方米的地產(chǎn)項(xiàng)目，將會(huì)在中國(guó)其它城市繼續(xù)拓展項(xiàng)目。

    “鐵獅門目前并未轉(zhuǎn)讓上海新江灣地塊，開(kāi)發(fā)在按計(jì)劃進(jìn)行，住宅項(xiàng)目預(yù)計(jì)今年年底就可以預(yù)售了。新江灣項(xiàng)目因?yàn)轶w量大而開(kāi)發(fā)得比較慢，我們也在與其它企業(yè)進(jìn)行接觸中，會(huì)評(píng)估不同的方案。”鐵獅門上海公司內(nèi)部人士告訴記者。

    在2004—2008年中國(guó)樓市快速發(fā)展期間，包括摩根士丹利、黑石、GIC、麥格里等海外資本，以入股項(xiàng)目公司、成立資產(chǎn)管理公司等形式收購(gòu)了北上廣深等地大量物業(yè)。一些基金項(xiàng)目因資產(chǎn)管理信托即將到期，在沒(méi)有做出續(xù)期投資安排的情況下，開(kāi)始出貨。“基金周期在5年左右，有的投資周期長(zhǎng)達(dá)8年左右。有一部分財(cái)富管理類或信托類的房地產(chǎn)基金在今明兩年即將到期，所以需要把手中的資產(chǎn)賣出去。”戴德梁行投資部董事葉建成說(shuō)。

    從數(shù)據(jù)上，也可以看到外資投資中國(guó)樓市的微妙變化。

    資深評(píng)論人余豐慧表示，以今年前7個(gè)月228億元的利用外資額計(jì)，平均每月房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資額32.6億元。按此推算，預(yù)計(jì)今年全年利用外資的金額約400億元左右。而2011年和2010年中國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)利用外資額分別為814億元和796億元。由此預(yù)測(cè)，2012年中國(guó)房地產(chǎn)投資中利用外資額可能大幅下降50%，同比跌幅接近“腰斬”。

    葉建成則向記者指出，外資是有進(jìn)有出。雖然有小部分外資會(huì)做短線投資，在樓市前景不明的情況下可能會(huì)撤出樓市，但多數(shù)是長(zhǎng)期投資。

    外資的進(jìn)與退

    葉建成指出，目前部分外資的“撤離”與2009年那一波的拋盤并不相同。

    “2009年外資拋售中國(guó)的房地產(chǎn)物業(yè)，是為了解救美國(guó)總部的危機(jī)。”葉建成向記者表示，由于當(dāng)時(shí)時(shí)間比較緊，加上市場(chǎng)上恐慌心理濃厚，所以外資在出售資產(chǎn)時(shí)比較急，一些項(xiàng)目的價(jià)格因此賣得也較低。

    而目前一些外資出售中國(guó)的資產(chǎn)，則是諸多因素綜合作用的結(jié)果，其中包括中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控、美國(guó)樓市回暖等。

    孫益功告訴記者，2009年時(shí)美國(guó)樓市跌至谷底，雖然外資急于將包括中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)在內(nèi)的資產(chǎn)變現(xiàn)救急，但當(dāng)時(shí)外資仍普遍看好中國(guó)樓市前景。

    持續(xù)的樓市調(diào)控，讓外資的看法發(fā)生了變化。“不少外資均預(yù)計(jì)中國(guó)樓市的高速增長(zhǎng)期將暫告一段落，在較長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)增速將放緩，而外資從中獲利的機(jī)會(huì)也相應(yīng)減少。”孫益功表示。

    在中國(guó)樓市前景不明的時(shí)候，美國(guó)的樓市已經(jīng)見(jiàn)底。“近半年的數(shù)據(jù)表明，美國(guó)樓市正在回暖。在這樣的背景下，一些外資的投資方向發(fā)生了轉(zhuǎn)變。”商業(yè)地產(chǎn)專家楊詠詩(shī)在接受記者采訪時(shí)指出，歐美的企業(yè)開(kāi)始在美國(guó)樓市尋找商機(jī)，并由此出現(xiàn)了資金向美國(guó)流入的跡象。

    楊詠詩(shī)表示，今年上半年，包括摩根士丹利在內(nèi)的多家投資機(jī)構(gòu)，組建了多個(gè)房地產(chǎn)投資基金，其中包括投資美國(guó)本土的商業(yè)項(xiàng)目。

    而部分外資之所以在此時(shí)撤離，還與匯率有關(guān)。

    孫益功告訴記者，在基金到期的時(shí)候，外資仍然在進(jìn)行匯率反周期的操作。“在2008年人民幣升值之前，外資用美元大量購(gòu)買中國(guó)資產(chǎn)。在獲得中國(guó)樓市增長(zhǎng)紅利的同時(shí)，還可以等待時(shí)機(jī)賺取人民幣升值的長(zhǎng)線匯率差價(jià)。而現(xiàn)在美元在升值，用人民幣資產(chǎn)換取美元資產(chǎn)后，又可以再賺一筆。”孫益功表示。

    “多數(shù)外資房地產(chǎn)公司是做長(zhǎng)線投資的，但其中也不乏少數(shù)做短線的企業(yè)。而在香港就有歐美背景的外資地產(chǎn)公司專門做短線投資。這些有著歐美背景的外資公司前一年還在買進(jìn)，但看到樓市走低及前景不明，第二年馬上就轉(zhuǎn)向賣出去了。”第一太平戴維斯董事朱兆榮說(shuō)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，外資撤離對(duì)中國(guó)樓市影響并不大。余豐慧撰文指出，上半年全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資額高達(dá)3.06萬(wàn)億元，外資流走400億元也只占1.3%，即使全部離開(kāi)也只占2.6%的比例。