百城住宅均價(jià)連漲3月 金九銀十或難大漲

    2012年8月，百城(新建)住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%，漲幅縮窄(這是自2012年6月止跌后連續(xù)第3個(gè)月環(huán)比上漲)。同比來(lái)看，百城住宅均價(jià)連續(xù)5個(gè)月下跌。與此同時(shí)，中央進(jìn)一步釋放信號(hào)。日前，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在天津考察保障房建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào)，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，需要堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，更重要的是增加住房有效供應(yīng)，包括普通商品房和保障房供應(yīng)。

　　業(yè)內(nèi)專(zhuān)家表示，在遏制投資投機(jī)行為的背景下，剛需購(gòu)買(mǎi)力逐漸釋放完畢，另外，加大需求供應(yīng)量，也使房?jī)r(jià)不再具備持續(xù)上升，持續(xù)放大的可能性，因此，今年的“金九銀十”難現(xiàn)大漲局面。

　　價(jià)格環(huán)比漲幅收窄

　　根據(jù)中指院對(duì)全國(guó)100個(gè)城市新建住宅的全樣本調(diào)查數(shù)據(jù)，2012年8月，百城(新建)住宅平均價(jià)格為8738元/平方米，環(huán)比7月上漲0.24%。其中63個(gè)城市環(huán)比上漲，37個(gè)城市環(huán)比下跌。與上月相比，本月環(huán)比下跌的城市個(gè)數(shù)增加7個(gè)，跌幅在1%以上的有5個(gè)城市；漲幅在1%以上的有10個(gè)，較上月減少12個(gè)。

　　同比來(lái)看，全國(guó)百城住宅均價(jià)是連續(xù)第5個(gè)月下跌，且跌幅為1.60%，比上月縮小0.17個(gè)百分點(diǎn)。北京、上海等十大城市住宅均價(jià)為15539元/平方米，環(huán)比上月上漲0.45%，與去年同期相比下跌1.49%，連續(xù)第8個(gè)月同比下跌，跌幅繼續(xù)縮小。另外，按100個(gè)城市住宅價(jià)格的中位數(shù)計(jì)算，全國(guó)住宅價(jià)格中位數(shù)為5775元/平方米，環(huán)比下跌0.43%。

　　同策咨詢(xún)研究中心總監(jiān)張宏偉認(rèn)為，全國(guó)百城房?jī)r(jià)連續(xù)三月上漲的整個(gè)市場(chǎng)背景來(lái)看，房企開(kāi)發(fā)拿地規(guī)模，銷(xiāo)售面積和金額，大多數(shù)還處于同期負(fù)增長(zhǎng)的市場(chǎng)局面，因此整個(gè)市場(chǎng)“基本面”并未回暖。

　　需要注意的是，十大城市住宅均價(jià)8月份環(huán)比漲幅接近全國(guó)平均水平的2倍。而同比來(lái)看，則是連續(xù)第8個(gè)月下跌，跌幅縮小0.8個(gè)百分點(diǎn)。而十大城市與價(jià)格漲幅較大相對(duì)應(yīng)的是，部分城市成交量出現(xiàn)明顯下降。以北京為例，根據(jù)北京住建委網(wǎng)站公布的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月包括新建商品住宅和二手住宅在內(nèi)的住宅網(wǎng)簽總量為28215套，環(huán)比7月下跌3%，如果剔除新建商品住宅中的保障房部分，成交量跌幅達(dá)到了12.4%。與此同時(shí)，二手房成交量下跌更為嚴(yán)重。偉業(yè)我愛(ài)我家數(shù)據(jù)顯示，8月份北京全市二手住宅網(wǎng)簽總量為13690套，環(huán)比7月份大幅下跌了20.1%。

　　鏈家地產(chǎn)市場(chǎng)研究部常清表示，數(shù)據(jù)的一高一低也表明，盡管重點(diǎn)城市多由于結(jié)構(gòu)性原因維持上漲，但整體市場(chǎng)短期已經(jīng)出現(xiàn)了一定的降溫。“從數(shù)據(jù)來(lái)看，8月房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的城市較7月有所下降，環(huán)比漲幅也出現(xiàn)了一定的放緩。”

　　“剛需對(duì)房?jī)r(jià)尤為敏感，價(jià)格高了就不買(mǎi)。”中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)表示，目前剛需購(gòu)房者的集中釋放已幾乎完畢，下階段，需求不足是重點(diǎn)。“作為剛需來(lái)說(shuō)，與投資客最大的不同就是有自己購(gòu)房?jī)r(jià)格底線，不跟漲，因此若價(jià)格再次觸及剛需人群不能夠接受的房?jī)r(jià)紅線，則使他們?cè)俅蜗萑胗^望。”

　　此外，中指院在報(bào)告里也進(jìn)一步指出，國(guó)務(wù)院7月底派出督查組對(duì)全國(guó)16個(gè)省市房地產(chǎn)市場(chǎng)進(jìn)行督促檢查，近期發(fā)改委也表示嚴(yán)防房?jī)r(jià)反彈。“在政策的監(jiān)督和約束下，8月百城住宅均價(jià)環(huán)比漲幅收窄，表明絕大多數(shù)開(kāi)發(fā)企業(yè)定價(jià)理性，全國(guó)價(jià)格總體較為平穩(wěn)。”

　　信號(hào)增加住房有效供應(yīng)

　　日前，國(guó)務(wù)院總理溫家寶在天津考察保障房建設(shè)時(shí)強(qiáng)調(diào)，衡量安居工程進(jìn)展好壞、水平高低，不能只看開(kāi)工數(shù)、竣工數(shù)，而要看是否及時(shí)投入市場(chǎng)，解決群眾的迫切需求，質(zhì)量和服務(wù)群眾是否滿(mǎn)意。

　　溫家寶說(shuō)，做好保障房工作是穩(wěn)定房?jī)r(jià)、鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果的重要支撐。本輪房地產(chǎn)調(diào)控已經(jīng)持續(xù)兩年，取得了明顯的成效，房?jī)r(jià)過(guò)快上漲勢(shì)頭總體上得到遏制。但是，房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控仍處于關(guān)鍵時(shí)期，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，需要堅(jiān)決遏制投資投機(jī)性購(gòu)房需求，更重要的是增加住房有效供應(yīng)，包括普通商品房和保障房供應(yīng)，已建成的保障房要盡快投入市場(chǎng)。

　　這已是中央層面10日內(nèi)再次強(qiáng)調(diào)應(yīng)加大保障房供給，形成有效供應(yīng)。8月21日，李克強(qiáng)副總理在北京考察保障性安居工程建設(shè)情況時(shí)強(qiáng)調(diào)，要在保質(zhì)按期完成今年保障房建設(shè)任務(wù)的同時(shí)，嚴(yán)格管理確保公平分配，完善配套形成有效供應(yīng)，創(chuàng)新機(jī)制實(shí)現(xiàn)持續(xù)運(yùn)行，切實(shí)保障性住房建設(shè)成果轉(zhuǎn)化為惠民成果。

　　“提高住房供給量是平抑房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的重要因素。”顧云昌表示，在以穩(wěn)為主的調(diào)控背景下，即便房產(chǎn)稅等后續(xù)政策出臺(tái)，也是房地產(chǎn)調(diào)控后期的中長(zhǎng)期政策，因此，并不能直接對(duì)現(xiàn)階段房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格產(chǎn)生影響。

　　國(guó)稅總局相關(guān)人員也表示，決定房?jī)r(jià)高低的關(guān)鍵是供求關(guān)系，調(diào)控房?jī)r(jià)、保持房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康運(yùn)行需要財(cái)政、金融等經(jīng)濟(jì)措施與行政措施相互配合。

　　顧云昌認(rèn)為，隨著中央層面的正確指引以及表態(tài)，后一階段，我國(guó)將迎來(lái)房地產(chǎn)行業(yè)住房供應(yīng)的高峰期。

　　預(yù)判“金九銀十”難現(xiàn)大漲

　　事實(shí)上，開(kāi)發(fā)商為迎接“金九銀十”樓市旺季，不約而同的放緩?fù)票P(pán)速度，也使北京在8月下半個(gè)月沒(méi)有新盤(pán)開(kāi)售，出現(xiàn)了罕見(jiàn)的“斷供”現(xiàn)象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，8月全月，北京新房新增供應(yīng)量?jī)H為5183套，與7月相比市場(chǎng)供應(yīng)量幾近腰斬。

　　對(duì)此，北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉分析認(rèn)為，在接下來(lái)的兩個(gè)月，開(kāi)發(fā)商集中推盤(pán)，成交量?jī)r(jià)齊升可能性非常大。但是，后續(xù)是否出臺(tái)政策和出臺(tái)政策的力度將影響“金九銀十”市場(chǎng)上漲的幅度。

　　而常清認(rèn)為，雖然在督查組完成督查后還沒(méi)有政策實(shí)質(zhì)落地，但是，對(duì)于市場(chǎng)的作用還是短期預(yù)期方面的影響，同時(shí)，大部分城市樓市價(jià)格目前已經(jīng)有了一定的上漲，繼續(xù)上行也存在一定壓力，也會(huì)有部分開(kāi)發(fā)商以?xún)r(jià)換量，因此，年內(nèi)樓市出現(xiàn)過(guò)度反彈的可能性較小。

　　顧云昌表示，由于宏觀調(diào)控手段的介入，淡季、旺季之說(shuō)早已被打破。一線城市的“金五銀六”，二三線城市的“金六銀七”已過(guò)去，由于剛性需求不存在反復(fù)釋放，因此，在遏制投資投機(jī)行為的背景下，剛需購(gòu)買(mǎi)力逐漸釋放完畢。另外，加大需求供應(yīng)量，也使房?jī)r(jià)不再具備持續(xù)上升，持續(xù)放大的可能性。隨著剛需的釋放完畢，購(gòu)房需求將進(jìn)入溫和釋放期，房地產(chǎn)行業(yè)整體走勢(shì)相對(duì)穩(wěn)定。

　　與此同時(shí)，庫(kù)存仍然處于高位，開(kāi)發(fā)商去庫(kù)存化的任務(wù)依然很?chē)?yán)峻。而隨著供求缺口收窄，去庫(kù)存化可能會(huì)遇到更多的阻力。“北京目前有近8萬(wàn)套的庫(kù)存，加上未來(lái)還有8萬(wàn)套左右的商品住宅入市，未來(lái)一年內(nèi)北京市場(chǎng)共計(jì)約16萬(wàn)套的待售量，足以滿(mǎn)足全市購(gòu)房者的購(gòu)房需求。而一旦新房市場(chǎng)供應(yīng)量充足、房?jī)r(jià)穩(wěn)定，則將使眾多二手房業(yè)主面臨壓力，不會(huì)貿(mào)然提價(jià)。”胡景暉分析，從需求角度看，年底前限購(gòu)仍將從緊，新的購(gòu)房需求再生速度緩慢，高昂的貸款成本也使得改善性購(gòu)房需求難以釋放，加上投資投機(jī)類(lèi)購(gòu)房需求更不可能重返市場(chǎng)，所以有限的購(gòu)房需求很難支撐樓市成交量再創(chuàng)新高。