土地市場(chǎng)現(xiàn)供需兩旺 目前市場(chǎng)理性是主調(diào)

    近期，部分城市土地拍賣市場(chǎng)火爆場(chǎng)面輪番上演，一改上半年的冷清局面。在傳統(tǒng)的“金九銀十”到來(lái)之際，土地市場(chǎng)是否也已隨之步入旺季？

　　土地市場(chǎng)打破沉寂

　　在樓市“淡季不淡”的影響下，土地市場(chǎng)也打破了長(zhǎng)期的沉寂，波瀾再起。在近日舉行的土地拍賣中，多個(gè)城市加大了供應(yīng)力度，房企拿地積極性也明顯提高。

　?。冈拢玻慈?，武漢舉行今年規(guī)模最大的土地拍賣會(huì)，集中拍賣３６宗國(guó)有建設(shè)用地使用權(quán)，總面積達(dá)３２２９畝。最終，有２８宗地塊以１２１．６８億元的總價(jià)成交，創(chuàng)下近三年來(lái)武漢土地市場(chǎng)單日成交價(jià)最高紀(jì)錄。

　　兩天后，杭州土地拍賣會(huì)上也出現(xiàn)了類似的火爆場(chǎng)面，推出的７宗土地悉數(shù)出讓，總成交額達(dá)５４．３８億元，單日成交地塊數(shù)量和成交額均創(chuàng)下年內(nèi)新高。

　　與武漢、杭州相比，北京、上海等城市的土地供應(yīng)節(jié)奏也明顯加快。北京從８月１７日至２７日的１０天之內(nèi)就掛出了１４宗住宅用地，數(shù)量趕上前７月供應(yīng)總量。溫州則在近期一次性推出５２宗地塊，共計(jì)３２２０畝，規(guī)模是過(guò)去幾年土地出讓的總和。

　　伴隨著土地市場(chǎng)的回暖，各大房企也加大了拿地力度。８月２８日，萬(wàn)科以５８５４元／平方米樓面地價(jià)拿下東莞一塊約１．７４萬(wàn)平方米的商住地塊，溢價(jià)率為６８％，刷新當(dāng)?shù)厣套∮玫貑蝺r(jià)最高紀(jì)錄。

　　統(tǒng)計(jì)顯示，萬(wàn)科、龍湖、中海以及保利等４大房企近兩個(gè)月內(nèi)共拿地１９次，支出金額達(dá)２００多億元，超過(guò)四家房企去年總拿地金額的四成。

　　近期相繼公布的中報(bào)表明，多家上市房企還將繼續(xù)大量購(gòu)地，積極增加土地儲(chǔ)備。北京中原地產(chǎn)研究總監(jiān)張大偉認(rèn)為，隨著下半年推地力度加大，部分房企也會(huì)更多地抄底拿地，土地市場(chǎng)可能將逐漸走出低迷行情。

　　多因素共推市場(chǎng)

　　國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)督查組發(fā)現(xiàn)，上半年部分城市住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率較低，個(gè)別城市不到１０％。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，近期地方政府“扎堆”推地正是為了加速完成土地供地計(jì)劃指標(biāo)。

　　據(jù)國(guó)土資源部日前公布的數(shù)據(jù)顯示，今年上半年全國(guó)住房用地供應(yīng)計(jì)劃已落實(shí)４．７２萬(wàn)公頃，計(jì)劃落實(shí)２９．６％。國(guó)土資源部表示，“按照土地供求的季節(jié)性規(guī)律，２０１２年住房計(jì)劃落實(shí)情況正常，下半年土地供應(yīng)量將會(huì)增加，呈穩(wěn)步增長(zhǎng)態(tài)勢(shì)。”

　　除了“指標(biāo)壓力”外，張大偉認(rèn)為，地方政府加速推地的更大“壓力”來(lái)自于土地收入減少、地方財(cái)政吃緊。財(cái)政部公布的數(shù)據(jù)顯示，上半年，全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入１１４３０億元，同比減少４３４２億元，下降２７．５％。

　　與此同時(shí)，地方政府的“推地潮”也得到了開(kāi)發(fā)商的積極響應(yīng)。“上半年很多房企都采取了以價(jià)換量的策略，成交量隨之不斷上升，土地儲(chǔ)備也快速消耗，因此下半年多拿地是必然結(jié)果。”武漢億房研究中心研究員鄢峰認(rèn)為：“資金的快速回籠也為拿地創(chuàng)造了有利條件，信貸及市場(chǎng)的寬松復(fù)蘇提升了企業(yè)拿地的積極性。”

　　“支持和鼓勵(lì)自住性需求的差別化政策剛好趕上了‘金九銀十’，也會(huì)使部分開(kāi)發(fā)企業(yè)對(duì)于市場(chǎng)基本面的考量更為樂(lè)觀。在成交量回升之后，他們都會(huì)增加投資和擴(kuò)大新開(kāi)工面積。”鄢峰認(rèn)為。

　　房企拿地謹(jǐn)慎是主流

　　中南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)研究所所長(zhǎng)張東認(rèn)為，近期重金拿地的房企基本是按照自己的開(kāi)發(fā)計(jì)劃執(zhí)行的，而不是因土地市場(chǎng)變化而做出的決定。“這些開(kāi)發(fā)商大都已進(jìn)行過(guò)降價(jià)、推新盤(pán)等過(guò)程。對(duì)他們來(lái)說(shuō)，現(xiàn)在拿地一方面是為了抄底，更多還是為了補(bǔ)倉(cāng)，是符合他們的開(kāi)發(fā)規(guī)律和進(jìn)程的。”

　　“目前雖然不少房企資金壓力開(kāi)始緩解，但對(duì)于拿地仍然謹(jǐn)慎。”張東說(shuō)，從近期武漢、杭州等城市的土地拍賣結(jié)果來(lái)看，雖然單日成交額屢創(chuàng)新高，但低價(jià)、底價(jià)成交依然是主流。武漢８月２４日的拍賣會(huì)上，１６宗位于中心地段的城中村改造用地，不到一個(gè)小時(shí)全部以底價(jià)成交了。

　　“許多大房企希望在淡季加快土地儲(chǔ)備，但是多以底價(jià)成交，更說(shuō)明了開(kāi)發(fā)商手中的資金仍不充裕。”中國(guó)指數(shù)研究院華中分院副總監(jiān)李國(guó)政認(rèn)為，相比前兩年“地王”崛起的時(shí)候，現(xiàn)在的土地市場(chǎng)明顯趨于理性，開(kāi)發(fā)商拿地比較謹(jǐn)慎，整個(gè)市場(chǎng)尚難以重新“回暖”。

　　對(duì)于未來(lái)土地市場(chǎng)狀況，李國(guó)政認(rèn)為，從近期中央部委對(duì)全國(guó)多地樓市調(diào)控的表態(tài)可以窺見(jiàn)，如果短期內(nèi)房?jī)r(jià)出現(xiàn)明顯反彈趨勢(shì)，新的樓市調(diào)控政策的出臺(tái)將不可避免。

　　在年度土地供應(yīng)計(jì)劃的壓力之下，地方政府將繼續(xù)加大推地力度，銷售回款較多的企業(yè)也會(huì)繼續(xù)增加土地儲(chǔ)備。但張東認(rèn)為，過(guò)高的土地存量和消化周期會(huì)影響到房企的成長(zhǎng)速度，增加經(jīng)營(yíng)風(fēng)險(xiǎn)。