2009大預(yù)測：市場格局之筑底已經(jīng)開始

總的來看，2009年的房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)是趨于穩(wěn)定的，市場的底部或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)

　　其實，留意觀察，2009 年的樓市動向從2008 年后期就已經(jīng)能夠窺其一斑了。2008 年前三季度，受金融危機(jī)和國內(nèi)房地產(chǎn)市場低迷的影響，我國GDP 增速首次下滑至個位數(shù)(9.9%)。未來1-2 年中，宏觀調(diào)控的基調(diào)也將由原來的“一保一控”轉(zhuǎn)向全力“保增長”，而這是借以判斷2009 年房地產(chǎn)大勢的關(guān)鍵！

　　而目前我國房地產(chǎn)投資已占到城鎮(zhèn)固定資產(chǎn)投資的21.5%，保持房地產(chǎn)市場穩(wěn)定發(fā)展對于“保增長”的目標(biāo)而言意義重大。因此，2009 年宏觀調(diào)控面向房地產(chǎn)市場的將會是一副友好的姿態(tài)，“維穩(wěn)”以及“拉動”將取代“防過熱”，領(lǐng)銜2009 年的調(diào)控大思路。

　　實際上，政府從2008 年第三季度起就已經(jīng)釋放出了激活樓市的信號。在11 月初的國務(wù)院常務(wù)會議上，溫家寶總理明確地提出了要實行積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，繼而，就是央行1.08 個百分點的大幅降息。2009 年，人民幣仍將處在一個降息的通道中，對于市場中規(guī)模龐大的剛性購房需求而言，持續(xù)的降息，直接降低了個貸成本，加之

　　但是，2009 年的中國房地產(chǎn)市場任重道遠(yuǎn)，僅僅依靠降息釋放出的部分剛性需求畢竟數(shù)量有限，且購買力趨弱，恐怕很難從根本上改變樓市的弱勢格局，實現(xiàn)拉動經(jīng)濟(jì)的初衷。

　　倒是一直受政策壓制的升級換代需求，購買力較強(qiáng)，且已形成了一定規(guī)模的蓄積，一旦有效釋放，對促進(jìn)投資會作用更大。因此，2009 年政府出臺積極的財政政策來刺激升級換代需求的概率較高。最有可能的情況是降低二套房貸的首付比例，并給予一定幅度的利率優(yōu)惠，同時也不排除會將第二套住房與所得稅掛鉤，更強(qiáng)效的刺激升級消費意愿。

　　2009 年購房需求被部分釋放，客觀上會緩解開發(fā)商的資金壓力，但并不是所有房企都能活著盼到這一天。

　　2008 年是房地產(chǎn)市場入冬的第一年，一小部分體質(zhì)最差的企業(yè)率先死去，更多的企業(yè)則是陷入亞健康，甚至瀕危狀態(tài)，而2009 年對于大多數(shù)企業(yè)來說，才成為真正見分曉的一年，這一年也將會是行業(yè)洗牌整理最充分的一年。

　　持續(xù)的降息雖然可以減輕房企的財務(wù)壓力，但卻無法直接為其造血。政府雖然提出取消對銀行信貸規(guī)模的限制，合理擴(kuò)大信貸規(guī)模，但同時也強(qiáng)調(diào)要對房地產(chǎn)開發(fā)的信貸需求有保有壓，擇優(yōu)支持。購房需求雖然有可能在2009 年被部分釋放，但有限的需求勢必會流向更具競爭優(yōu)勢的項目。

　　因此，2009 年房企的兩極分化將尤為突出，劣勢企業(yè)很難擺脫被銀行和購房者雙重拋棄的命運，而優(yōu)勢企業(yè)會獲得二者的共同青睞，并面臨更大的機(jī)遇 通過企業(yè)并購實現(xiàn)低成本擴(kuò)張，同時，根據(jù)形勢擇機(jī)低價拿地，作戰(zhàn)略儲備。

　　2009 年，在市場需求受政策激勵出現(xiàn)恢復(fù)性增長的同時，市場的供應(yīng)情況將會比較復(fù)雜。2009 年是國內(nèi)市場政策性住房放量的一年，僅北京在2009 年2830萬平方米的新建住房計劃中，政策性住房就有1230 萬平方米，占比高達(dá)43%。在商品房市場中，雖然國土資源部出臺了關(guān)于加快土地審批和供應(yīng)的相關(guān)措施，但是考慮到相當(dāng)一部分房企為避開市場低迷期而紛紛調(diào)整手中土地的開發(fā)時間表，因此，2009 年的商品房市場應(yīng)不會出現(xiàn)顯著放量。

　　總的來看，2009 年的房地產(chǎn)市場應(yīng)當(dāng)是趨于穩(wěn)定的，交易量會增加，商品房的交易價格會企穩(wěn)(整體價格考慮到大量保障性住房入市帶來的攤薄效應(yīng)，可能會下降)，市場的底部或?qū)⒅饾u顯現(xiàn)。當(dāng)然，也同時存在著因政策激勵加強(qiáng)，市場略有升溫的可能，這樣“底部”就會有可能開始構(gòu)筑。