小產(chǎn)權(quán)房成燙手的山芋 學(xué)者辯論是否區(qū)別對待

　　統(tǒng)計顯示，1995年至2010年，我國小產(chǎn)權(quán)房的累計竣工面積達(dá)到了7.6024億平米。有人估算，小產(chǎn)權(quán)房總量接近我國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的三分之一。一邊是有關(guān)部門反復(fù)告誡不要買小產(chǎn)權(quán)房，一邊是因價錢便宜購房者趨之若鶩。面對已形成規(guī)模的小產(chǎn)權(quán)房，政府該如何治理一直意見紛紛；小產(chǎn)權(quán)房主們則在幸福和提心吊膽中過著他們各自的日子。

　　房里的“小日子”

　　“大家住在一個樓上，即便是小產(chǎn)權(quán)，我也不擔(dān)心被拆。人家本地人是合理合法的，總不能把我家的房子單獨拆了吧？”

　　小產(chǎn)權(quán)房一直在棒喝中成長。2012年2月，國土資源部宣布“要清理小產(chǎn)權(quán)房”，此后包括北京在內(nèi)的試點城市發(fā)布查處案例，小產(chǎn)權(quán)房更顯風(fēng)雨飄搖。半年過去了，如今的小產(chǎn)權(quán)房是個什么情況，居住在其中的人們有些什么想法？記者近日走進(jìn)了北京的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)。

　　從北京地鐵八通線終點站梨園出來，坐上“通25路”，大約15分鐘后，乘務(wù)員報站：“到太玉園的下車了。”

　　站在四五層樓高、中間鑲有鍍金大字“太玉園”的歐式大門前，絲毫感受不到這個小區(qū)與“大產(chǎn)權(quán)”有何不同。

　　大門兩旁是一眼看不到頭的兩層底商，網(wǎng)吧、超市、發(fā)廊、寵物生活館、熟食店、二手房中介……能想到的各色店鋪玲瑯滿目。大門口熙來攘往的人們，或提著菜或拎著購物袋，或騎自行車或蹬三輪，悠閑地出入著。

　　“太玉園”，一個并不特別的名字，因為代表著北京乃至全國規(guī)模最大的小產(chǎn)權(quán)房而名聲大噪。從今年2月國土資源部宣布將試點清理“小產(chǎn)權(quán)房”至今半年有余，北京作為試點城市之一，目前，已經(jīng)查處了北京昌平區(qū)鄭各莊村的水城御墅四合院等新建小產(chǎn)權(quán)房，作為京城“老牌”小產(chǎn)權(quán)房的太玉園無疑是根標(biāo)桿，這里的情況如何？

　　8月13日，接近中午的時間，熱辣的太陽直射著地面。除了知了在樹上發(fā)出吱吱的叫聲，太玉園西區(qū)沒有別的聲音。進(jìn)了大門，巨大的社區(qū)像突然把人群吸走了，路上幾乎看不到行人。

　　外墻以磚紅色瓷磚鑲嵌的樓房，由歐式洋房、中式板樓以及別墅組合而成。小區(qū)分東西兩區(qū)，西區(qū)大約建成于2006年，以六層板樓為主；東區(qū)比西區(qū)稍晚，以七層板樓為主。太玉園村委會門口的信息公告欄顯示，太玉園社區(qū)面積為1平方公里，共有156棟樓，社區(qū)常住總?cè)丝?100人，共870戶。但小區(qū)居民的估計是“太玉園住著兩三萬人。”

　　太玉園一直在被指違法，但一直不停“成長”，房屋均價也從最早的每平米不到1000元達(dá)到最頂峰時的1萬元左右，而目前的價格大約是每平米6000元。

　　盡管有些窗戶上貼有“出租、出售”信息，但幾乎看不到房屋有空置現(xiàn)象。

　　在西區(qū)一棟樓下的樹蔭里，一群五六十歲的人或聊天或下棋。對于自家房子是小產(chǎn)權(quán)房的事，他們的談定出乎意料。

　　“今年要治理小產(chǎn)權(quán)房，聽說有的房子已經(jīng)被拆，你們擔(dān)心嗎？”

　　“不擔(dān)心，我們這房不可能拆！我們在這住了這么多年，從來沒聽說過拆的事。”

　　帶著孫女在小區(qū)遛彎的王玉芬也對是否擔(dān)心遭遇“小產(chǎn)權(quán)房清理、房子被拆”的問題感到驚訝。

　　“我們這房好著呢！”王阿姨說她就是太玉園所在地——通州區(qū)張家灣鎮(zhèn)張灣村人，她家的房子是10年舊村改造的時候蓋的。“原來我有三間廂房、兩間正房，大隊給了我兩套房，一套120平米的三居室，一套60多平米的一居室。買的時候花了3萬多塊，其中1萬元還是我借來的。當(dāng)時覺得3萬挺貴，現(xiàn)在這房值錢了，幸虧當(dāng)初買了。”

　　王阿姨的兩套房，分別位于太玉園西區(qū)的12號樓和10樓，相隔不遠(yuǎn)，其中自住一套，給兒子住一套。

　　“這地是我們大隊的，房子是我們買的，怎么會拆？”王阿姨說，“我們在這住，啥費都不用交，都是大隊管。大隊每月還給我發(fā)一千元錢，不愁吃不愁喝的。你看那個老太太，他們的日子更好，70歲以上人除了大隊的1千元，國家還每月給270元。”順手指著一位滿頭白發(fā)、背微駝、推著輛小車的老人。

　　與舊村改造之前的生活相比，王阿姨對現(xiàn)在更滿意。“以前當(dāng)農(nóng)民，掙多掙少都靠自己，累。還是現(xiàn)在好，每月定時領(lǐng)錢，啥事沒有。”王阿姨滿臉笑容地把一旁的小女孩拉到身邊向記者介紹：“我現(xiàn)在就負(fù)責(zé)看好我這小孫女。”

　　原本太玉園西區(qū)是回遷房，都是本地人，慢慢地，越來越多的人把房賣給了外地人。“外地人沒有一半也少說有三分之一。”在太玉園擁有一套兩居室的朝陽區(qū)拆遷戶梁先生說：“大家住在一個樓上，即便是小產(chǎn)權(quán)，我也不擔(dān)心被拆。人家本地人是合理合法的，總不能把我家的房子單獨拆了吧？”梁先生說，“其實大產(chǎn)權(quán)、小產(chǎn)權(quán)都是房子，小產(chǎn)權(quán)房只要不賣，光住沒問題。”

　　房主的新憂慮

　　“假如房子真的要拆遷，我希望能與本地人享受差不多的待遇，哪怕人家分兩間房，給我一個半也行。”

　　34歲的張斌是個老資歷“小產(chǎn)權(quán)房主”，與眾多明知小產(chǎn)權(quán)房“不受法律保護(hù)”依然堅持購買的人不同，他家買小產(chǎn)權(quán)房的時候，“小產(chǎn)權(quán)”這個詞或許都不曾出現(xiàn)。

　　2000年，張斌的父親得到了人生最大一筆錢——地處北京市宣武區(qū)一套老房子的20萬元拆遷款。

　　“但20萬元那個時候想在崇文買房已經(jīng)買不起了。我們到處看房。東西城和崇文、宣武不能買，我們就去城外看。通州、昌平、石景山、門頭溝。”張斌的父母都是退休工人，手頭積蓄不多，他說：“那會兒北京價錢合適的房我們都去過。石景山區(qū)當(dāng)時有套60多平米的，只要十幾萬，可是太小了，不夠我們一家四口住。老人的想法是別把錢都花了，希望留下點以備不時之需。”

　　選來選去，張斌一家看中了地處門頭溝區(qū)的一處房子，88平米的兩居室，才12萬元，而且離張斌工作的公司很近，騎自行車就能到。2000年下半年，張家人在門頭溝龍泉鎮(zhèn)三家店村的“新河小區(qū)”買下了那套12.5萬元的房子。

　　張斌一直不知道自己家房子是“不受法律保護(hù)”的，也不知道什么小產(chǎn)權(quán)、大產(chǎn)權(quán)。“買房時有合同書和國家正式發(fā)票，只是聽說別人城里的房子是80年，我們家房是50年，所以便宜。”

　　2003年，25歲的張斌到了談婚論嫁的年紀(jì)。張斌的父母開始著急兒子婚房的問題。但三年過后，北京的房價又上漲了一大截。到緊鄰門頭溝的石景山區(qū)一看，那里的房子都已經(jīng)超過了3000元每平米，當(dāng)時60多平米的房子，如今已經(jīng)要20多萬元。

　　“我爸媽一看，得了，還是在新河小區(qū)買一套算了。”張家人這次花16萬元又買了第二套小產(chǎn)權(quán)房。“我家兩套房子樓對樓，都在一層，戶型、面積一模一樣。過了三年，我們這房子只漲了三萬五。”

　　新河小區(qū)的房子是灰色調(diào)的，即便在不遠(yuǎn)處的公路上還有煤車來回跑的時候，也不顯臟。整個小區(qū)有12棟、容納5個一梯兩戶單元的房子，全是6層板樓，容積率不高。更重要的是，小區(qū)里有居委會、警務(wù)室，管理正規(guī)，而且還不用交物業(yè)費。張斌覺得住起來很舒服。

　　從2000年到2009年，張斌經(jīng)歷了搬家、買房、結(jié)婚、生子，生活的軌跡與大多數(shù)北京人沒有區(qū)別，雖然開始明白自己家的房子是不受法律保護(hù)的小產(chǎn)權(quán)房，但他很少因此煩惱。2009年下半年北京六環(huán)路快竣工的時候，張斌卻著實被嚇了一跳。

　　一天早晨，張斌出門發(fā)現(xiàn)自家樓前多了一道類似石灰畫的白色粗線，一看就是要施工。那條線離張斌家的樓太近了，只要路過都能看到。

　　慢慢地，張斌聽說是六環(huán)路的一個高架橋要通過自己家小區(qū)。

　　在六環(huán)剛開建的時候，張斌得知這條路將把門頭溝環(huán)進(jìn)去，著實高興了一陣，這至少意味著交通的便利，而且也在他的心里縮短了門頭溝與宣武的距離。但當(dāng)六環(huán)的線畫到自己樓前時，張斌聽到了房子將被拆遷的傳言。這讓張斌想到了自己家房子沒有產(chǎn)權(quán)證的“小產(chǎn)權(quán)”現(xiàn)實。“那段時間我特?fù)?dān)心，我們沒有產(chǎn)權(quán)證，當(dāng)時買房都是個人之間的交易，就害怕這房咣當(dāng)一拆，房子沒了又不給賠償。”

　　過了幾個月，不知什么原因，張斌家小區(qū)對面的一排平房被拆了，然后六環(huán)的高架橋在平房的位置拐了個彎，繞開了新河小區(qū)。“我們樓保住了。”房子逃過一劫，張斌卻從此開始擔(dān)心必然會面對的拆遷問題。

　　“假如我家的房子真的要拆遷，我希望能與本地人享受差不多的待遇，哪怕人家本地人分兩間房，給我一個半也行。”張斌在為將來打算時，顯出了能夠接受與本地人不同待遇的態(tài)度。但他對那種時不時就在新聞中出現(xiàn)的、說小產(chǎn)權(quán)房不合法、要清理的話非常不滿意。“不合法你讓他建？在一個村里建這么大一個小區(qū)政府不知道？那導(dǎo)彈沒發(fā)射光往哪一運，美國人就都知道了。導(dǎo)彈才多大個，這樓多大?。拷ǖ臅r候不管，賣的時候還給正式發(fā)票，等我們買了，來說不合法，這算怎么回事？”

　　治理之劍“懸而不落”

　　“總是嚷嚷著我們的房子違法，要整治，但又沒見動靜。這樣膽戰(zhàn)心驚的日子真難過！”

　　沒有高額的土地出讓金、基礎(chǔ)設(shè)施配套等相關(guān)稅費，小產(chǎn)權(quán)房只剩下了基本的建筑成本，與同地段、同產(chǎn)品類型的商品房相比，小產(chǎn)權(quán)房的開發(fā)成本只有商品房的1/3左右甚至更低，而銷售價格一般也只有商品房的1/2甚至1/5左右。

　　以太玉園為例，目前太玉園小產(chǎn)權(quán)房的銷售均價約為每平米6000元，而離它直線距離1公里左右的加州小鎮(zhèn)均價大約為每平米13000元，相差一半還多。

　　除了房價，租金也很便宜。一套80平米左右的兩居室，價錢大約1200元左右，即便100平米以上的三居室，2000元以內(nèi)也能租到。與周圍相比，至少便宜一半。

　　緊鄰太玉園大門的底商中，有兩三家房屋中介，房源全來自太玉園。

　　“這里的房子不愁賣，近來房價上漲，天天都有來看房的人。”中介人員王林偉說，他們干中介的很多都是太玉園的業(yè)主，有的人還是張灣人。對于自己賣的小產(chǎn)權(quán)房，他毫不避諱，“我們賣了這么多年太玉園房了，從來沒出過問題。這是北京最大的小產(chǎn)權(quán)房社區(qū)，配套齊全，居住方便，風(fēng)險可能是有，但價錢便宜。你如果想買，就自己權(quán)衡唄。”

　　在太玉園，記者隨機(jī)采訪到的住戶除了回遷戶以外，還有北京城區(qū)拆遷戶、農(nóng)民工、外地退休職工等，大都屬于中低收入人群。在面對小產(chǎn)權(quán)房會被清理的問題上，外來人群顯示出比本地人更多的憂慮。

　　“我在這里住了五六年，哪都好，但就是總聽說不受法律保護(hù)，讓人心里難受。本來想再買一套把父母接到北京，可一想到不知哪天房子會出什么問題，一直不敢動。”來自陜西的李坤在通州一家建筑公司打工，他希望國家能早點給小產(chǎn)權(quán)房一個說法，“總是嚷嚷著我們的房子違法，要整治，但又沒見動靜。這樣膽戰(zhàn)心驚的日子真難過！”

　　太玉園是否合法、會不會遭遇治理？記者以咨詢者的身份撥打了通州區(qū)城鄉(xiāng)建設(shè)局以及國土資源部門的電話。城鄉(xiāng)建設(shè)局的工作人員說，太玉園是小產(chǎn)權(quán)房，不合法，但不歸他們管，至于歸那里管他們也不知道。國土資源部門的工作人員則告誡說：“不要購買太玉園房子，小產(chǎn)權(quán)房不受法律保護(hù)。但治理不治理的，我們不知道，目前沒有接到通知。”

　　“一拆不了之”

　　“不讓小產(chǎn)權(quán)房合法化，就無法對其進(jìn)行管理，讓投資者占便宜，老實人吃虧。”

　　雖然目前太玉園沒有遭到治理，但李坤的心依然懸著，可同時他又覺得自己并不孤單，不僅太玉園有著太多的“同志”，在全國還有很多同樣擁有小產(chǎn)權(quán)房的人，正經(jīng)歷著相同的事情。

　　有人估算，小產(chǎn)權(quán)房涉及的面非常廣，房屋總量接近我國城鎮(zhèn)住宅數(shù)量的三分之一。2月29日，由全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會、中城聯(lián)盟等共同支持成立的Reico工作室發(fā)布了《我國小產(chǎn)權(quán)房問題研究現(xiàn)狀與出路》顯示，1995年至2010年，我國小產(chǎn)權(quán)房的累計竣工面積達(dá)到了7.6024億平米。1995年~2010年間，小產(chǎn)權(quán)房竣工面積占當(dāng)年全社會住宅竣工面積的2.4%~4.8%，占當(dāng)年城鎮(zhèn)住宅竣工面積的6%~12%.盡管小產(chǎn)權(quán)房的總體占比不高，在同期城鎮(zhèn)住宅竣工面積的平均占比僅為8%左右，但不容忽視的是巨大的小產(chǎn)權(quán)房存量。

　　面對如此眾多的小產(chǎn)權(quán)房，不少學(xué)者表示這個問題“不可能一拆了之”。

　　“小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)最終納入到我國整體房地產(chǎn)改革的框架中。不讓小產(chǎn)權(quán)房合法化，就無法對其進(jìn)行管理，讓投資者占便宜，老實人吃虧。”中國社科院農(nóng)村發(fā)展研究所所長張曉山建議在統(tǒng)一城鄉(xiāng)規(guī)劃的基礎(chǔ)上進(jìn)一步保護(hù)農(nóng)民宅基地等的用益物權(quán)，“農(nóng)民宅基地上的住房或是集體土地上的住房，應(yīng)該有房產(chǎn)證，對其統(tǒng)一登記并納入檔案管理。當(dāng)然，如果農(nóng)民要出租或以其他方式營利，應(yīng)該補(bǔ)繳相應(yīng)的稅費。”

　　在強(qiáng)調(diào)小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)該補(bǔ)繳稅費的同時，張曉山認(rèn)為國家需要均衡各方利益，不能把房子的收益全都拿了，但也不能讓“膽子大”的人占便宜。

　　“不允許農(nóng)民自己蓋房子，還是計劃經(jīng)濟(jì)時期‘只能城市占便宜、農(nóng)村吃虧’思想的體現(xiàn)。目前要堅決糾正的就是違反土地利用規(guī)劃用地的情況，特別是違反基本農(nóng)田保護(hù)制度的。在不違反土地利用規(guī)劃的情況下，為什么只能通過政府征收后招拍掛交給開發(fā)商來蓋房，而不允許農(nóng)民自己開發(fā)？”中央黨校三農(nóng)問題研究中心副主任徐祥臨認(rèn)為，處理小產(chǎn)權(quán)房應(yīng)當(dāng)按照“統(tǒng)籌城鄉(xiāng)發(fā)展，形成城鄉(xiāng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展一體化”的指導(dǎo)思想辦。

　　清華大學(xué)政治經(jīng)濟(jì)學(xué)研究中心主任蔡繼明長期關(guān)注小產(chǎn)權(quán)房問題，他表示，盡管目前小產(chǎn)權(quán)房面臨不合法的困境，但面對龐大的“小產(chǎn)權(quán)房群體”應(yīng)采取正視的態(tài)度，他建議區(qū)別對待，通過政策調(diào)整、追責(zé)等方式，讓小產(chǎn)權(quán)房合法化。首先把小產(chǎn)權(quán)房所占土地按性質(zhì)劃分：耕地上所建、建設(shè)用地上所建、自家宅基地節(jié)省土地所建。他認(rèn)為后兩者應(yīng)給予合法化。耕地上是不允許建房的，但對于耕地上所建設(shè)的小產(chǎn)權(quán)房，也要一分為二的對待：對于剛剛建設(shè)、規(guī)模小又違法違規(guī)的小產(chǎn)權(quán)房，應(yīng)該立即予以拆除；已建設(shè)多年，居民已經(jīng)入住多年的小產(chǎn)權(quán)房，他認(rèn)為，在追究責(zé)任后允許其合法化。

　　聽到多位學(xué)者的建議，張斌覺得很有道理，對于未來的希望，他說：“哪怕再交點錢，把那些當(dāng)年沒交的稅、費補(bǔ)上，能讓自己的房變成個合法的房。不過，這個標(biāo)準(zhǔn)一定要按當(dāng)年的價錢來，如果按現(xiàn)在的房價算，那打死我恐怕也交不起。”本報記者 張偉杰

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　　“小產(chǎn)權(quán)房”只是一個民間的說法，并非嚴(yán)格的法律概念。目前，我國尚沒有法律對小產(chǎn)權(quán)房進(jìn)行統(tǒng)一規(guī)定，大家現(xiàn)在使用最多的“概念”是國土資源部相關(guān)負(fù)責(zé)人表述的“小產(chǎn)權(quán)房是指占用集體土地搞建設(shè)，并向集體經(jīng)濟(jì)組織之外成員銷售的住房。”