通州前地王項(xiàng)目為抬價(jià)拖延開盤 囤貨致資金鏈緊張

　　合生創(chuàng)展囤貨積壓致資金鏈緊張

　　《證券日?qǐng)?bào)》記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，合生·濱江帝景項(xiàng)目開盤日期拖延近4個(gè)月，已交納認(rèn)購金的準(zhǔn)業(yè)主紛紛到售樓處問責(zé)

　　■本報(bào)見習(xí)記者 王麗新

　　“合生·濱江帝景開盤又延期了！”一位辦理VIP卡的準(zhǔn)業(yè)主向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示了他的擔(dān)憂，“我5月份就在合生·濱江帝景辦了VIP卡，交納5萬元認(rèn)購金?，F(xiàn)在周邊新盤房?jī)r(jià)都漲了，如果項(xiàng)目再拖著不開盤，或者提升當(dāng)初向我們承諾的均價(jià)，那就虧大了”。

　　據(jù)記者現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查獲悉，原定5月下旬開盤的合生·濱江帝景項(xiàng)目開盤日期一拖再拖，拖延時(shí)間已達(dá)近4個(gè)月之久。“預(yù)計(jì)9月初會(huì)開盤，最晚可能在9月中旬開盤。”上述項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人向《證券日?qǐng)?bào)》記者表示，“因?yàn)楹仙鷦?chuàng)展是港資開發(fā)商，因此申請(qǐng)預(yù)售證流程比較復(fù)雜，時(shí)間也比較長(zhǎng)，目前還沒拿到預(yù)售證，所以不能開盤”。

　　值得注意的是，上述項(xiàng)目是合生創(chuàng)展旗下公司在2008年2月以17.4億元拿下的通州地王，還曾經(jīng)因住建委規(guī)定的“拿地兩年內(nèi)必須開工”的時(shí)限內(nèi)未如期開工而遭到處罰，可見其入市一直難產(chǎn)。

　　同時(shí)，合生創(chuàng)展上半年銷售均價(jià)逆勢(shì)上漲，同比上升11%至每平方米16263元人民幣，遠(yuǎn)高于同行平均水平。此外，公司上半年58.2億的銷售額，僅相當(dāng)于可售貨量的約10%。對(duì)此，有不愿透露姓名的資深人士向記者表示，這樣囤貨積壓會(huì)給公司的資金鏈造成壓力。

　　多次拖延開盤時(shí)間

　　8月27日，記者來到合生·濱江帝景售樓處，順著綠化帶一路走去，兩邊路燈上掛滿了“首次開盤”，“榮耀開盤”等字眼的條幅。

　　“現(xiàn)在項(xiàng)目還沒有開盤”，一位現(xiàn)場(chǎng)的銷售人員向記者坦言，“確實(shí)開盤時(shí)間拖的比較久”。據(jù)記者了解，從5月到8月，這個(gè)昔日的通州地王項(xiàng)目開盤時(shí)間逐月延遲，“預(yù)計(jì)9月初開盤，最晚也不超過9月中旬”。上述銷售人員向記者這樣承諾。顯然，9月初該項(xiàng)目是否能如期開盤依然是個(gè)未知數(shù)。

　　“其實(shí)我都習(xí)慣合生一而再再而三的延期開盤了。”一位交納了5萬元認(rèn)購金的準(zhǔn)業(yè)主顧錚(化名)向本報(bào)記者表示，“現(xiàn)在我已經(jīng)關(guān)注其他樓盤，如果有合適的，我就退回認(rèn)購金，不想再等合生了”。

　　據(jù)顧錚向記者透露，今年5月份，合生·濱江帝景推出了5萬抵8萬優(yōu)惠活動(dòng)，均價(jià)在16000元到18000元/平米，當(dāng)時(shí)售樓員對(duì)外宣稱5月底即將開盤，顧錚因此參加了優(yōu)惠活動(dòng)并辦理VIP卡，但是坐等近4個(gè)月后依然不見開盤跡象。

　　“目前辦理VIP卡交納認(rèn)購金的準(zhǔn)業(yè)主已經(jīng)有400多組，”上述銷售人員向記者透露，“均價(jià)一直沒變，但預(yù)計(jì)開盤后位置較好的3號(hào)樓價(jià)格可能會(huì)定在21000元/平米左右”。

　　實(shí)際上，上述銷售人員的介紹正是折射了不少該項(xiàng)目準(zhǔn)業(yè)主的擔(dān)憂，“如果項(xiàng)目開盤定價(jià)再提高，我們就虧大了。尤其周邊房?jī)r(jià)每平米都漲了1000-2000元，再等下去可能要錯(cuò)失購房機(jī)會(huì)了”。

　　售價(jià)暗漲涉嫌捂盤惜售？

　　根據(jù)記者在周邊項(xiàng)目京貿(mào)國際城售樓中心獲悉，該盤之前曾推出14600元/平米均價(jià)的房源已經(jīng)售完，而現(xiàn)在銷售的兩居室均價(jià)在17000元/平米左右。

　　“當(dāng)初考慮的房源，按現(xiàn)在均價(jià)算一套總價(jià)增加了二三十萬，即使現(xiàn)在退款，購房成本也比以前大多了”。顧錚向記者表示。

　　值得提及的是，有不愿透露姓名的資深人士向記者表示，項(xiàng)目遲遲不開盤的原因很多，可能是開發(fā)商為提升利潤空間，在市場(chǎng)行情看漲的時(shí)候，拖后入市，也可能是項(xiàng)目各項(xiàng)證件尚未得到批復(fù)。

　　“其實(shí)是卡在項(xiàng)目預(yù)售價(jià)格上了，這個(gè)項(xiàng)目首期入市，最高預(yù)售價(jià)格已經(jīng)申報(bào)了好幾次，一開始上報(bào)的最高售價(jià)是24000元／平方米，后來是21000元／平方米，這次是19000元／平方米，估計(jì)這次審核可能會(huì)通過了。”上述銷售人員向本報(bào)記者如是透露。

　　值得注意的是，據(jù)記者了解，2008年2月，合生創(chuàng)展旗下公司以17.4億元拿下該地王項(xiàng)目，樓面地價(jià)為5210元/平方米，當(dāng)時(shí)參與競(jìng)拍的北京新華聯(lián)偉業(yè)房地產(chǎn)公司副總經(jīng)理陳海旭曾對(duì)媒體表示，“銷售價(jià)格達(dá)到11000元/平方米才能有利潤”。

　　此外，一位接近合生·濱江帝景項(xiàng)目的高層人士向記者表示，現(xiàn)在項(xiàng)目對(duì)銷售均價(jià)的預(yù)期比年初有所提升，年初時(shí)項(xiàng)目?jī)?nèi)部曾制定了約為14000元/平米的均價(jià)，但經(jīng)過近幾個(gè)月的市場(chǎng)情況，這一價(jià)位被取消掉。

　　由此看來，雖然涉及到利息、建設(shè)原材料等成本上升的情況，但現(xiàn)在該項(xiàng)目的售價(jià)顯然要更高一些。有準(zhǔn)業(yè)主向記者表示，每套定價(jià)要比原來上漲20多萬元。

　　“開盤延遲是因?yàn)闆]有拿到預(yù)售證。”該項(xiàng)目的相關(guān)負(fù)責(zé)人士向本報(bào)記者表示，合生創(chuàng)展是港資企業(yè)，在預(yù)售證等各種許可證的審批流程上比較復(fù)雜，過程可能會(huì)慢一些。此外，根據(jù)客戶對(duì)三居樣板間的意見，目前正在對(duì)三居產(chǎn)品進(jìn)行優(yōu)化，這樣也使開盤時(shí)間有了一些延誤。

　　不過，值得一提的是，有消息人士向記者透露，樓盤項(xiàng)目從提交預(yù)售證申請(qǐng)到審批結(jié)束，按正常流程在三個(gè)月內(nèi)是完全可以辦理完的，而合生·濱江帝景項(xiàng)目顯然大大超過了這一期限。

　　該人士進(jìn)一步表示，這個(gè)昔日通州地王項(xiàng)目入市“難產(chǎn)”可能涉及到未能完全支付土地款和處罰款。他透露，合生·濱江帝景項(xiàng)目地塊是合生創(chuàng)展2008年2月拿地，如果該項(xiàng)目按正常時(shí)間入市可能正值2009年樓市低谷期，所以合生創(chuàng)展在 2 010年3月才正式動(dòng)工。隨后，該項(xiàng)目曾一度因“拿地兩年內(nèi)必須開工”遭到建委檢查，合生創(chuàng)展因此受到處罰。

　　“罰款早就交了，至于交了多少不太清楚。”上述合生·濱江帝景項(xiàng)目相關(guān)負(fù)責(zé)人向記者表示，“而且土地款更是按時(shí)付清了”。

　　囤貨積壓資金壓力大

　　無獨(dú)有偶，有資深人士向記者表示，合生創(chuàng)展一向以操作大盤著稱，但其緩慢的開盤速度也是業(yè)內(nèi)有目共睹的，如合生·世界村、合生·世界花園、合生·珠江帝景等項(xiàng)目均是在同區(qū)域樓盤開盤后才入市?，F(xiàn)在看來，在持續(xù)調(diào)控的背景下，整體利潤上漲幅度和空間正在縮減，合生創(chuàng)展的這種“慢跑”將會(huì)帶來更大的資金壓力。

　　事實(shí)上，據(jù)記者了解，今年初，合生創(chuàng)展集團(tuán)董事局副主席張懿曾滿懷信心地宣布公司今年銷售目標(biāo)是150億，當(dāng)時(shí)其底牌就在于公司擁有超過四五百億的可售資源。

　　不過，日前合生創(chuàng)展公布的中期業(yè)績(jī)數(shù)據(jù)顯示，其賬面上的可售資源(可供出售之發(fā)展中物業(yè)和可供出售之已落成物業(yè))有增無減，高達(dá)約630億港元，而公司上半年58.2億的銷售額，僅相當(dāng)于可售貨量的約十分之一。

　　對(duì)此，有業(yè)內(nèi)人士稱，存貨的囤積無疑占用了合生創(chuàng)展的大量現(xiàn)金。數(shù)據(jù)顯示，2012年上半年，該公司資本化前的利息開支總額高達(dá)14.6億港元，較上年同期上漲了42%，集團(tuán)平均借貸利率為8.3%。此外，截至上半年期末，公司還有163億港元的流動(dòng)負(fù)債，這遠(yuǎn)高于同期57億港元的現(xiàn)金及現(xiàn)金等價(jià)物，而公司的有息負(fù)債也高達(dá)285億。

　　有媒體報(bào)道稱，合生創(chuàng)展下半年將有相當(dāng)部分債務(wù)需要償還，其中包括3.5億美元的優(yōu)先票據(jù)。對(duì)此，張懿表示將通過加速銷售、新債替換舊債等方式來籌集資金，但合生創(chuàng)展的銷售目標(biāo)已經(jīng)下調(diào)到了120億元。

　　令人疑惑的是，在同期大多數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)平均銷售均價(jià)下降的同時(shí)，合生創(chuàng)展銷售均價(jià)反同比上升11%。有業(yè)內(nèi)人士表示，這個(gè)昔日有地產(chǎn)航母之稱的公司已經(jīng)暴露出其銷售節(jié)奏的把握不足，而這可能與公司今年上半年的高管流失有關(guān)，導(dǎo)致許多項(xiàng)目進(jìn)展緩慢，影響了企業(yè)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。