投資商鋪勿忽略后期招商規(guī)定 規(guī)避風(fēng)險行家支招

　　在住宅市場受到政策的有效調(diào)控，處在穩(wěn)中有進的市場狀態(tài)的背景下，商業(yè)地產(chǎn)行情連續(xù)幾年來持續(xù)看好。不過，在很多有閑錢的人士青睞投資商鋪的情況下，穩(wěn)中求進，避免商業(yè)地產(chǎn)投資陷阱非常重要。在此，律師和業(yè)內(nèi)人士針對一起案例解析如何防范投資商鋪的陷阱。

　　買商鋪掉入陷阱蝕本

　　■案例：

　　張先生于去年在江西某設(shè)區(qū)市一處綜合商城購買了一個價值100萬元的商鋪，原本以為從此以后可坐收租金。但是，由于自己沒有認真了解開發(fā)商的實力、規(guī)劃和信用就倉促下手。結(jié)果商城遲遲不開張，開發(fā)商承諾的很多項目至今沒音信。

　　“我現(xiàn)在根本不指望這個商城開張了，只希望能夠放棄這買賣，把本錢收回。”張先生說，目前他已經(jīng)將10多萬元砸了進去，又在銀行欠下了幾十萬元的貸款。

　　據(jù)了解，張先生所買的某商城實際上已成為爛攤子。開發(fā)商在拿下這一商業(yè)地產(chǎn)房屋后進行了二次包裝，并到處宣傳會將其打造成為綜合購物商城，使得眾多的投資者入場購買具有小產(chǎn)權(quán)的鋪面。

　　最終投資者發(fā)現(xiàn)，這只是一個“陷阱”。由于該商城承諾今年5月正式開張，采取高額售價、提前返還兩年租金的模式促銷，再加上地段還不錯，短時間內(nèi)將商城所有的鋪面銷售完畢。但是，目前已經(jīng)超出承諾期3個多月依然沒有開張，他們手中拿著的只是一個無法開張、更談不上收回本錢的空鋪。

　　“因為開發(fā)商只管賣鋪面，而招商、宣傳和聘請物業(yè)管理、引進具有帶動效應(yīng)的品牌零售商、超市這些后期跟進工作一樣都沒有做，這無疑是將項目賣掉后走人的不負責(zé)任行為。”一位深知該項目內(nèi)幕的業(yè)內(nèi)人士表示，商業(yè)地產(chǎn)尤其是大型商城性質(zhì)的項目，投資者如果沒有豐富的經(jīng)驗去識別，就很容易步入誤區(qū)，因為再好的地段，也需要開發(fā)商去整合資源、招商和推廣，這和單純的買商鋪是有區(qū)別的。

　　投資商鋪勿忽略后期招商規(guī)定

　　■解析：

　　江西商海律師事務(wù)所周立新律師表示，類似于張先生這樣的投資者在法律上比較難找到開發(fā)商的明顯漏洞。這種情況在商業(yè)地產(chǎn)投資操作中經(jīng)常都會出現(xiàn)，因為開發(fā)商賣鋪面和后期招商實際上是密不可分的兩道工序，但是經(jīng)驗不足的投資者往往忽略了后面一個問題，即只看項目的位置和價格，忽略了后期招商的效果，招商不成功或者開發(fā)商不負責(zé)招商，意味著投資者購買或者租賃的商鋪將成為“低價值”的空鋪。因為，開發(fā)商一旦賣完鋪面走人，投資者是不大可能整合資源、依靠自身力量招商成功的，而招商需要很多人力、物力和資源的。

　　投資者要想成功投資商鋪，除了產(chǎn)權(quán)這個必要前提之外，首先要查實開發(fā)商的信用記錄和成功案例，如果沒有，一定要謹慎，其次是在協(xié)議中一定要規(guī)定開業(yè)的日期，招商不成功開發(fā)商需要承擔(dān)的責(zé)任等。

　　像這樣商業(yè)項目失敗的案例，并不是開發(fā)商的無心之過，而是開發(fā)商賣完商鋪套現(xiàn)走人，將招商開業(yè)許諾成一個美麗的謊言，丟下一幫投資失誤的人士。最后，投資者面臨的是一個人去樓空的空殼公司。

　　規(guī)避風(fēng)險行家支招

　　■支招：

　　江西盈科房地產(chǎn)營銷策劃有限公司副總趙鵬認為，規(guī)避商鋪投資風(fēng)險可以參照以下幾點：

　　其一，投資者在購買之前，可通過多渠道了解開發(fā)商的運作，其中是否有成功案例很重要；

　　其二，雙方的協(xié)議中是否有規(guī)定，項目招商屬于開發(fā)商不可推卸的責(zé)任，哪些品牌是作為必須引進的項目，如開發(fā)商沒有做到將承擔(dān)何種責(zé)任；

　　其三，不要相信提前返租幾年的承諾，即使給你返租5年兌現(xiàn)，多數(shù)情況下只不過是在高價的基礎(chǔ)上打折而已；

　　其四，一個守信用的開發(fā)商，一定會在售賣商鋪的同時，著手推廣招引一定知名度的品牌進駐商場，或者在敲定了部分品牌之后，再售賣鋪面，如果在一個知名品牌都沒有引進的前提下，投資需要謹慎；

　　其五，萬一招商失敗，剩下最后一招，所有投資者出資聘請專業(yè)商場管理機構(gòu)重新推廣，但這種模式至今沒有成功先例，因此意味著投資者必須再次拿出一筆不小的費用重新開始。