2009年土地市場轉暖基本無望

2008年，房地產成交量下跌的最直接后果就是土地交易量的嚴重萎縮。

根據(jù)思源顧問的數(shù)據(jù)分析，2006年，全國通過招拍掛市場成交土地106萬畝，市值5796億元；2007年成交173萬畝，市值9551億元；2008年1-11月份，土地成交48萬畝，預計全年成交52萬畝，市值2860億元。2008年全國土地的成交數(shù)量僅相當于2007年的三分之一。

土地市場會在何時走出低谷？據(jù)記者了解，樂觀的看法是2010年土地市場見底，而悲觀者認為今后三年的土地交易情況都將一片狼藉。顯然，多數(shù)業(yè)內人士都對2009年的土地交易轉暖不抱希望。

流拍也許只是開始

2008年末，合肥市政府在人民大會堂舉辦土地推薦會，推出了47塊土地。力推“零星小地塊”，把“大快地分小塊”，加快辦證流程，加大城市環(huán)境的改造等等都是合肥在過去的舉措，盡管如此，合肥在2008年，依然遭遇了多次的土地流拍。這個已有萬科、金地、碧桂園等國內龍頭進入的內地新興房地產市場，房價才剛剛拉高，卻重新陷于停滯。而房價和交易量大幅跳水的深圳、廣州、上海，包括號稱房價“最后堡壘”的北京，都遭遇了多次的土地流拍。2008年的上海住宅土地供應總量(包括含住宅的綜合用地)為277.8萬平方米，最終成交的土地僅為170.6萬平方米，流標比例達38%。

當“面包”無人問津時，儲備新的“面粉”就變得沒有意義。

除了住宅購買力不足導致的土地購買意愿下降外，橫亙在開發(fā)商和地方政府之間的最直接的一座大山就是在過去的幾年間，各大公司瘋狂的土地儲備和很多地方政府為了迎合地產高潮而推出的各種形式的土地開發(fā)。思源顧問總經(jīng)理葉箴認為，何時市場能回暖，主要取決于大家對未來市場的預期和信心，最直接的判斷依據(jù)就是現(xiàn)有存量土地和住房的消化進度。業(yè)界普遍認為目前北京的商品房存量至少需要2年來消化。從全國的數(shù)據(jù)來看，按照中國指數(shù)研究院的統(tǒng)計，從目前的房地產銷售能力來看，土地市場的存量以及施工能為市場提供6年以上的新增供給。

調低價格能賣動土地嗎？

如果將來地方政府降低土地價格，土地市場的頹靡是否就會好轉？降價的假設從經(jīng)濟發(fā)展的背景到技術的層面都得到了專家的一致否定。

中國城市發(fā)展研究院副院長雷嘯林接受采訪時指出，從國家目前經(jīng)濟發(fā)展導向看，廉價出讓土地是不可能的。以江蘇的發(fā)展為例，十五期間，江蘇GDP每發(fā)展一個點，就需要2.4萬畝土地拉動，而按照江蘇十一五的經(jīng)濟規(guī)劃，每達成GDP增長一個點的目標只需要4000畝土地。不能過多地依賴土地發(fā)展經(jīng)濟、要改變經(jīng)濟發(fā)展結構都在逐步成為共識。而深圳目前未出讓的可建設土地只余200平方公里左右，在不久前，該院剛剛基于大量的調研，完成了《2008中國城市科學發(fā)展綜合評級報告》。雷嘯林認為，即便經(jīng)濟不發(fā)達，對土地財政依賴較重的中西部，也不可能廉價地變賣土地。

中國土地勘測設計院副總工程師鄒曉云接受采訪時稱，地方政府如果要將地價做低，操作起來并不容易。目前各地的土地都是有基準地價的，屬于集體決策行為，并有公告等各種監(jiān)督。一位西部省會城市的開發(fā)商也告訴記者，通過改技術指標來獲得低價土地是幾乎不可能的事情。鄒曉云認為，土地市場轉暖和經(jīng)濟的轉暖基本步調一致，需要2-3年。

合肥市政府的土地拍賣，據(jù)當?shù)氐耐韴髨蟮?，和過去的土地價格相比,沒有做出價格讓步。鄒曉云還告訴記者，一些地方政府現(xiàn)在不打算賣地了，覺得賣便宜了。雖然2008年土地市場很萎靡，但從2008年全國的土地招拍掛的成交均價看，和2007年相比沒有明顯調整。

這種由于土地價格成交低而產生的供應動力不足，在土地資源相對缺乏且財政對土地出讓依賴度較低的經(jīng)濟發(fā)達城市表現(xiàn)得更加明顯。深圳英聯(lián)不動產的董事長郭建波認為，在廣州和深圳這類一線城市，未來政府也不會將土地降價。

國土資源部一連串對違規(guī)違法用地占地的查處，中央保障18億畝耕地的決心不變，使得土地的低價出讓在政策背景上沒有立錐之地。

從市場人士的眼光來看，即便是調低地價，按照地產商“追漲殺跌”的習慣，地方政府放低姿態(tài)，調整價格實際效果也只會一般。地產行業(yè)資深人士高策地產顧問機構董事長李國平就持此觀點，他提出了如下假設：如果多年前不按時交付地價款等不規(guī)范的行為，迫于形勢被地方政府再次默許，依然沒有實際效果，只能表明土地市場真的到了冰點。除了調低價格，改變“付款方式”等種種變通行為，李國平認為地方政府還能做的就是通過市政等大的投入，打造區(qū)域的吸引力，但這就和沒有土地就沒有收入，沒有收入就沒有大橋大道和市政廣場陷入了悖論之中。李國平認為，國土資源部最新下達的加快土地審批流程的文件顯然滯后于市場。

開發(fā)商想買嗎？

是否花大力氣吆喝就有人買賬呢？三位不愿意具名的地產上市公司的高管接受采訪時都表示，2009年基本上不會考慮買地，包括在北京市場。而李國平告訴記者，他所熟知的開發(fā)商中的一大部分2009年堅決不會買地。陽光100的副總裁范小沖亦告訴記者，他們公司2009年雖然不排除會用發(fā)展的眼光拿地，但肯定非常謹慎。這個回答是建立在陽光100過去沒有囤積過量的土地，沒有上市也不必擔心金融海嘯導致的股票被拋售的前提下。

那土地儲備在全國可以排在前幾名的公司呢？萬科三季度凈利潤為2.15億元，同比下降13.4%，計劃再次縮減開工面積百萬平方米，并首度披露了可能出現(xiàn)的存貨虧損。富力也曾在媒體披露，2009年可能會削減開工面積150萬平方米，有過類似表達的還有保利、雅居樂等。

需求拉力不足，供給動力不足，也許就會促成2009年土地轉暖基本無望的局面。