剛需滯漲豪宅接力 住建部正密切關(guān)注“金九”

　　在東直門某中介門店一個(gè)狹小的房間里，氣氛十分凝重。一張桌子周圍坐著房東、購房者和中介三方。談判的主題是，砍價(jià)。

　　這場談判足足進(jìn)行了一個(gè)小時(shí)，但最終以業(yè)主不肯降價(jià)而失敗。量價(jià)齊漲讓絕大多數(shù)業(yè)主們失去了降價(jià)的動(dòng)力，而是期待“金九銀十”更大的漲價(jià)空間。

　　而開發(fā)商們也在期待金九銀十“更猛烈的回暖”。據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)監(jiān)測顯示，從上周北京入市的三個(gè)項(xiàng)目來看，開發(fā)商已經(jīng)在為金九銀十漲價(jià)探路。其中，水色時(shí)光花園上調(diào)700元/平方米，首開國風(fēng)美侖則大漲2000元/平方米，漲幅接近20%。

　　不過，記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，目前剛需以及改善性樓盤在前段時(shí)間成交量回暖的情況下漲至高位后，已出現(xiàn)后繼乏力的情況。令人擔(dān)憂的是，漲價(jià)接力賽并沒有結(jié)束，豪宅市場正躍躍欲試。

　　接近住建部人士稱，在金九銀十到來之際，住建部正密切關(guān)注房地產(chǎn)市場的動(dòng)態(tài)及輿情變化。 這給今年的金九罩上了一層無形的壓力。

　　押寶金九

　　自8月下半月以來，開發(fā)商推盤進(jìn)度持續(xù)放緩。亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，上周(8月20日-26日)，北京只有3個(gè)項(xiàng)目開盤，全部為老項(xiàng)目后期，環(huán)比面積驟降49.8%。更早一周，北京只有4個(gè)項(xiàng)目開盤，預(yù)售許可面積為8.9萬平方米，環(huán)比大降73.7%。亞豪機(jī)構(gòu)副總經(jīng)理任啟鑫觀察到，隨著9月腳步的臨近，開發(fā)商惜售押寶“金九”旺季的心態(tài)十分普遍。

　　與以往銷售節(jié)點(diǎn)不同的是，記者發(fā)現(xiàn)，在九月開盤的眾多項(xiàng)目中，不乏高端別墅項(xiàng)目搶灘入市。

　　將打破房山房價(jià)紀(jì)錄的藍(lán)爵公館將于9月初開盤。據(jù)該項(xiàng)目銷售經(jīng)理分析，“我們相對(duì)看好9、10月的銷售周期。因?yàn)樯习肽晔袌錾现饕尫诺氖莿傂?，但近期剛需已出現(xiàn)疲軟，這或許正是豪宅入市的好時(shí)機(jī)。”該項(xiàng)目對(duì)外公布均價(jià)為25000元/平方米，主力戶型為140-160平米大三居，贈(zèng)15-160平米空間，希望開盤當(dāng)天成交額能沖刺1個(gè)億。

　　位于順義的中糧祥云創(chuàng)意空間項(xiàng)目創(chuàng)意空間LART辦公產(chǎn)品預(yù)計(jì)于9月推出。該部分產(chǎn)品主要面向藝術(shù)家，并為此類人群設(shè)置了專屬電梯和私家花園，主力產(chǎn)品面積區(qū)間在220-450平方米之間。

　　容積率僅為0.35的天津薊縣樓盤圣世宮，近期也來北京進(jìn)行推介。據(jù)圣光投資集團(tuán)市場總監(jiān)房寶復(fù)介紹，北京投資客群是薊縣高端商品房的消費(fèi)主力，據(jù)透露，占薊縣別墅區(qū)60%以上，其中有個(gè)別項(xiàng)目甚至占到了80%。

　　漲價(jià)接力賽

　　二手房最能反映市場的真實(shí)狀態(tài)。但記者近期走訪發(fā)現(xiàn)，量價(jià)齊升持續(xù)近半年月后，業(yè)主與剛需購房人群的僵持越來越明顯。

　　“目前業(yè)主真心誠意出售的不多，調(diào)價(jià)現(xiàn)象普遍。這個(gè)時(shí)點(diǎn)是否要出售房屋，一家人的意見也不統(tǒng)一，導(dǎo)致現(xiàn)在的有效房源非常稀缺。”北京燕莎附近的一位中介告訴記者，由于業(yè)主虛報(bào)高價(jià)，剛需人群承受能力有限，近段時(shí)間成交變得很難。

　　反映在網(wǎng)簽數(shù)據(jù)上的是，截至8月27日，北京市二手房網(wǎng)簽量為13627套，環(huán)比7月同期下降16.42%。不僅是北京，據(jù)中原集團(tuán)監(jiān)測，8月前25天全國五大城市二手住宅成交量較7月同期縮水兩成有余。

　　21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)分析師粟日認(rèn)為，二手房經(jīng)過長達(dá)半年的持續(xù)增長，符合剛性需求和改善性需求的戶型，基本已消化，而新的房源由于二手房業(yè)主捂房而增加緩慢，成交不得不放慢速度。鏈家市場研究部常清稱，從8月市場心態(tài)來看，消費(fèi)者觀望情緒逐漸趨濃，若未來業(yè)主掛牌價(jià)維穩(wěn)或者下降，才有可能促使部分消費(fèi)者購房。

　　任啟鑫注意到，在當(dāng)前房價(jià)已經(jīng)上漲至高位，前幾個(gè)月剛性和改善性需求已集中釋放，未購房群體則受資金預(yù)算的瓶頸限制，只好選擇觀望。

　　值得注意的是，在剛需和改善產(chǎn)品“滯漲”的情況下，豪宅項(xiàng)目開始接力漲價(jià)。據(jù)了解，8月中信城、金茂府、五礦萬科如園、西山壹號(hào)院等項(xiàng)目均有提價(jià)，且成交增長。將于近期入市的二環(huán)沿線新盤璽源臺(tái)未開先熱，據(jù)該樓盤工作人員介紹，目前已明確購房意愿的購房者接近千人。而華貿(mào)城蓄積的客戶則高達(dá)3000組。

　　金九或成色不足

　　盡管開發(fā)商和二手業(yè)主均對(duì)金九銀十抱以很大期望，但高策地產(chǎn)服務(wù)機(jī)構(gòu)董事長、總裁陶紅兵稱，“現(xiàn)在開發(fā)商又有人過于樂觀，以為市場已經(jīng)翻轉(zhuǎn)，這種心態(tài)更危險(xiǎn)。事實(shí)上，金九銀十已過時(shí)了，成交量能穩(wěn)住不大幅下滑就很不錯(cuò)。”

　　偉業(yè)我愛我家集團(tuán)副總裁胡景暉也認(rèn)為，預(yù)計(jì)金九成交量不會(huì)超過8月。預(yù)計(jì)8月底9月初，有關(guān)部門可能將收緊對(duì)高價(jià)地塊、日光盤、購房資格審查等的監(jiān)控。在限購的大背景下，新的購房需求再生緩慢，無法支撐樓市的持續(xù)回暖，所以未來樓市成交量將逐步萎縮。樓市的量價(jià)齊升已是強(qiáng)弩之末，“金九銀十”全國多地的樓市成交量和房價(jià)都將趨向平穩(wěn)。

　　不過，粟日表示，由于9月開盤數(shù)量要大過8月，隨著供應(yīng)的增加，將有望推動(dòng)9月新房成交量環(huán)比增長，但二手房則會(huì)放緩。

　　接近住建部人士稱，在督查組完成督查之后，接下來各地將會(huì)陸續(xù)針對(duì)督查組提出的建議進(jìn)行整改。“8月和9月的成交數(shù)據(jù)將會(huì)非常敏感，或?qū)Q定接下來會(huì)不會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施?？梢灶A(yù)見的是，如果房價(jià)出現(xiàn)反彈，住建部一定會(huì)有儲(chǔ)備政策出來。”該人士稱。