深圳樓市斷供風(fēng)險(xiǎn)增加:金融危機(jī)下的陷阱

2008年，深圳樓市的“斷供”（業(yè)主不再供房）現(xiàn)象備受關(guān)注：上半年“斷供”超千億的說(shuō)法成為重磅輿論炸彈，后因市銀監(jiān)局辟謠而歸于平靜；近期金融危機(jī)的加深蔓延，再次將“斷供”置于輿論的風(fēng)口浪尖。近期深圳曝光的諸多“斷供”案例，問(wèn)題主要是銀行審查不嚴(yán)，讓一些沒(méi)有還款能力的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或是被人搞假按揭（住房按揭貸款欺詐）所致。

潛在“斷供者”正在日益增多

來(lái)自四川的趙美麗（化名）成也炒房，敗也炒房。1996年來(lái)到深圳幾番起伏，2003年已小有成就，小趙開了一家廣告公司，并在深圳市華強(qiáng)北購(gòu)買了一套住房，兩三年間就升值了300多萬(wàn)元，這讓她“醒悟”到炒房的奧妙，自此不斷出手，在深圳各處購(gòu)買房產(chǎn)，成了一名活躍炒家，忙得連那間廣告公司都不怎么照顧，最終關(guān)門大吉。

半月談?dòng)浾咴鴨?wèn)趙美麗名下有多少房產(chǎn)，她藏著不肯講，只說(shuō)是“小炒家”。眼看“小魚”漸有“大鱷”的影子，怎奈好景不長(zhǎng)，自2007年10月進(jìn)入調(diào)整期的深圳樓市，給小趙制造了不少麻煩，近期金融危機(jī)的加深和蔓延更是讓她焦頭爛額。

“最近手上沒(méi)有什么現(xiàn)金了，有的只是房子，股票被套牢，又要交按揭，快要受不了。”趙美麗說(shuō)，2007年8月購(gòu)進(jìn)的兩套房產(chǎn)，均價(jià)都在每平方米1.8萬(wàn)元左右，估計(jì)要虧不少，而且要交的按揭太多，壓力很大；如果情況再惡化，她可能就要放棄一些房產(chǎn)的按揭，以保證其他資產(chǎn)的安全。 

據(jù)記者了解，2008年上半年很多深圳業(yè)主鬧著要“斷供”，主要是因?yàn)檫€沒(méi)有入住房?jī)r(jià)就下跌，導(dǎo)致他們與新業(yè)主的“待遇”不一致，因此希望通過(guò)“斷供”的形式來(lái)逼迫開發(fā)商給予更多的優(yōu)惠。2008年五六月間,深圳中原地產(chǎn)對(duì)80%的深圳交易客戶進(jìn)行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)，明確聲稱自己不會(huì)再供樓的有1372宗。而到了下半年，因投資股市失利、工廠倒閉資金鏈斷裂而難以維持正常供樓的業(yè)主數(shù)量開始增加。在金融風(fēng)暴的持續(xù)影響下，深圳樓市“斷供”現(xiàn)象是否會(huì)蔓延再度成為人們關(guān)注的焦點(diǎn)。

深圳市仲裁委新聞發(fā)言人婁進(jìn)波近期表示，2008年以來(lái)深圳市仲裁委涉及銀行的案例，包括按揭與非按揭的案子大概有900多宗，比上一年增加200多宗。婁進(jìn)波告訴半月談?dòng)浾?，其中歸類為按揭貸款的案子（即“斷供”）目前尚沒(méi)有一個(gè)確切的數(shù)字，但這類案子至少有幾百宗。統(tǒng)計(jì)斷供案例的另一個(gè)來(lái)源是法院系統(tǒng)。記者向深圳市多家區(qū)級(jí)法院咨詢后得知，雖然確定斷供的案件與往年相比差不多，但斷供案件的撤訴率和調(diào)解率都很高，這表明當(dāng)前潛在的“斷供者”正在日益增多。

普通老百姓：想說(shuō)“斷供”不容易

毋庸置疑，金融危機(jī)繃緊了人們“斷供”的神經(jīng)，但半月談?dòng)浾哒{(diào)查發(fā)現(xiàn)，對(duì)普通老百姓而言，真要“斷供”，放棄按揭和房產(chǎn)，讓銀行來(lái)“兜底”，其實(shí)要付出很大甚至無(wú)法承受的代價(jià)。

供職于一家軟件公司的程曉凡（化名）2007年10月在深圳市南山區(qū)“半島城邦”樓盤買了一套121平方米的3居室住房，首付90多萬(wàn)元，總價(jià)310萬(wàn)元，每月還貸大約1.6萬(wàn)元左右。隨著房?jī)r(jià)的不斷下跌，目前他的這套房產(chǎn)價(jià)值在210萬(wàn)元左右，縮水100來(lái)萬(wàn)，已是負(fù)資產(chǎn)。

程曉凡說(shuō)，把房子出租，每月可以收取9000元的租金，但與高額的月還貸額相比，還是入不敷出?，F(xiàn)在他到銀行還貸時(shí)斷時(shí)續(xù)，處于觀望期，并未完全“斷供”。2008年７月，一名媒體記者采訪他后，由于種種原因?qū)⑵湔婷毓?，結(jié)果客戶紛紛打來(lái)電話，問(wèn)他是否真的要“斷供”，是否資金鏈條出了問(wèn)題，搞得他壓力倍增，費(fèi)盡口舌辟謠。

2008年７月，李瑛（化名）也準(zhǔn)備“斷供”以抗議開發(fā)商不斷下跌的房?jī)r(jià)。她告訴記者，2007年12月在深圳市龍崗區(qū)“英郡年華”樓盤花51萬(wàn)元買的一套46平方米的住房，市價(jià)現(xiàn)已跌到30多萬(wàn)元，為減少損失，她準(zhǔn)備不還房貸，但同時(shí)也表示：“不是萬(wàn)不得已，我并不愿意選擇不還貸，因?yàn)檫@意味著以后我的信用記錄會(huì)留下污點(diǎn)，無(wú)法享受銀行貸款業(yè)務(wù)，甚至連信用卡都辦不了。如果銀行起訴，我只能辭職回家。”經(jīng)過(guò)反復(fù)權(quán)衡，李瑛已經(jīng)放棄了“斷供”念頭，忍痛繼續(xù)供樓。

銀行違規(guī)放貸

將食“斷供”苦果

據(jù)半月談?dòng)浾吡私猓谏钲谄毓獾臉鞘?ldquo;斷供”案例，問(wèn)題主要出在銀行審查不嚴(yán)，讓一些沒(méi)有還款能力的人進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)，或是被人搞假按揭。近期備受關(guān)注的“深圳斷供第一案”就是如此。

深圳蛇口樓盤“漾日灣畔”的開發(fā)商“國(guó)基地產(chǎn)”欺騙業(yè)主在空白購(gòu)房合同和按揭合同上簽字，以騙取他們的個(gè)人身份資料，后在業(yè)主不知情的情況下偽造了首付款收據(jù)，并向銀行出具付清按揭首期款及全部房款的聲明，從招商銀行蛇口支行成功申請(qǐng)到貸款并挪作他用。直到2005年身負(fù)9億多元巨額債務(wù)的“國(guó)基地產(chǎn)”宣告破產(chǎn)，銀行通知業(yè)主還款，他們才知道自己已連續(xù)10個(gè)月沒(méi)有償還房貸。一些準(zhǔn)備繼續(xù)供樓的業(yè)主打算辦理房產(chǎn)證，卻又因開發(fā)商財(cái)務(wù)賬上沒(méi)有他們的首期付款記錄而無(wú)法辦理。

“假按揭”之所以能夠成功，除了開發(fā)商的違法操作外，銀行的違規(guī)放貸可能也是重要原因。據(jù)悉，本案涉案的房產(chǎn)購(gòu)買總價(jià)為230萬(wàn)元，業(yè)主向銀行貸款190萬(wàn)元，也就是說(shuō)業(yè)主的首付不及總價(jià)的兩成。目前深圳市銀監(jiān)局已開始介入了解涉嫌違規(guī)放貸銀行的相關(guān)情況。

中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容說(shuō)：“在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行決不可掉以輕心，以為政府鼓勵(lì)房地產(chǎn)個(gè)人自住消費(fèi)的政策，正是各商業(yè)銀行大展手腳的好時(shí)機(jī)。”其實(shí)，面對(duì)進(jìn)入全面價(jià)格調(diào)整、動(dòng)蕩不安的房地產(chǎn)市場(chǎng)，想要進(jìn)入者多是高風(fēng)險(xiǎn)購(gòu)買者。易憲容認(rèn)為，這些人可能會(huì)利用政府急于擴(kuò)大內(nèi)需的政策，通過(guò)一些欺詐性方式來(lái)套取商業(yè)銀行貸款。如果這些投資未來(lái)面臨風(fēng)險(xiǎn)，他們一定會(huì)輕易逃走而讓商業(yè)銀行無(wú)計(jì)可施。

因此，目前國(guó)內(nèi)商業(yè)銀行必須要吸取相關(guān)教訓(xùn)，密切關(guān)注房地產(chǎn)按揭貸款的欺詐性風(fēng)險(xiǎn)，不能為保市場(chǎng)份額而放棄對(duì)住房按揭人市場(chǎng)準(zhǔn)入的嚴(yán)格審查，否則只會(huì)讓更多的騙子進(jìn)入房市。