專家稱樓市回暖存在過(guò)度解讀 未出現(xiàn)大幅反彈

    房地產(chǎn)調(diào)控當(dāng)前已經(jīng)取得一定成效。目前市場(chǎng)仍處于消化庫(kù)存、穩(wěn)步回調(diào)階段。但當(dāng)前市場(chǎng)上各種信息滿天飛，消費(fèi)者真假莫辨，心理預(yù)期受到嚴(yán)重干擾。專家表示，所謂樓市“升溫”存在過(guò)度解讀成分，更未出現(xiàn)大幅反彈跡象。在目前的利益博弈中，包括地方政府和開(kāi)發(fā)商在內(nèi)的各方，均希望政策以穩(wěn)定為主。

    限購(gòu)限貸是關(guān)鍵措施

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一表示，此輪調(diào)控以來(lái)，從49個(gè)地級(jí)以上大中城市先后出臺(tái)“限購(gòu)令”，到600多個(gè)城市出臺(tái)房?jī)r(jià)控制目標(biāo)；從上海、重慶啟動(dòng)房產(chǎn)稅收改革試點(diǎn)，到各地加大保障性安居工程建設(shè)力度；從二套房貸嚴(yán)格執(zhí)行差別化信貸政策，到央行3次加息、6次上調(diào)存款準(zhǔn)備金率，在一系列政策措施作用下，房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步降溫。特別是從2011年9月到2012年4月，在70個(gè)大中城市中，新建商品住宅環(huán)比價(jià)格下降與持平的城市總數(shù)占絕大多數(shù)，同比下降的城市也逐月增多，調(diào)控成效逐步顯現(xiàn)。

    朱中一說(shuō)：“本輪調(diào)控重點(diǎn)是抑制投機(jī)投資性需求，關(guān)鍵措施則是限購(gòu)、限貸政策。近兩年來(lái)盡管社會(huì)上對(duì)限購(gòu)的議論一直沒(méi)有停止，但實(shí)踐證明其效果是很明顯的”。

    中原地產(chǎn)中國(guó)大陸區(qū)總裁賴國(guó)強(qiáng)認(rèn)為，未來(lái)樓市調(diào)控仍將持續(xù)，只不過(guò)“從原來(lái)的以調(diào)為主，變成以控為主”。他說(shuō)，調(diào)控效果明顯體現(xiàn)在購(gòu)房群體的理性轉(zhuǎn)變上，最近剛需客戶是市場(chǎng)主流。

    業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，國(guó)務(wù)院從7月下旬開(kāi)始，派出8個(gè)督查組對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策情況開(kāi)展專項(xiàng)督查以后，進(jìn)一步強(qiáng)化了中央關(guān)于嚴(yán)格執(zhí)行樓市調(diào)控的預(yù)期。 鑒于當(dāng)前市場(chǎng)形勢(shì)，應(yīng)該不具備出臺(tái)調(diào)控新政的緊迫性。

    市場(chǎng)“回暖”存在過(guò)度解讀

    值得注意的是，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局8月中旬公布的“7月份70個(gè)大中城市住宅銷售價(jià)格變動(dòng)情況”顯示，7月全國(guó)70個(gè)大中城市價(jià)格漲幅擴(kuò)大，另外從北、上、廣、深價(jià)格指數(shù)來(lái)看，新建住宅及二手房?jī)r(jià)格指數(shù)也全面止跌。加上此前北京、上海、廣州等一線城市土地市場(chǎng)“高價(jià)地塊”頻出，由此加劇業(yè)界關(guān)于樓市“回暖”甚至“反彈”的判斷，在此預(yù)期下更引發(fā)了部分恐慌性購(gòu)房需求的入市，市場(chǎng)對(duì)新一輪調(diào)控政策出臺(tái)的預(yù)期有所增強(qiáng)。

    但多位業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前樓市“回暖”存在過(guò)度解讀因素。中國(guó)房產(chǎn)信息集團(tuán)分析人士劉衛(wèi)衛(wèi)認(rèn)為，二季度房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)所謂“回暖”跡象，主要是因?yàn)橘?gòu)房貸款規(guī)模擴(kuò)大，利率優(yōu)惠，開(kāi)發(fā)企業(yè)以價(jià)換量的銷售策略以及剛性需求階段性釋放等多個(gè)因素的共同作用，帶來(lái)總體成交量的上升，才因此引發(fā)出市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)反彈的擔(dān)憂。

    另外，在土地市場(chǎng)上，盡管前段時(shí)間北京、上海、廣州等一線城市部分地塊出現(xiàn)“高溢價(jià)率”成交現(xiàn)象，但從整體看來(lái)，即使在下半年各地市場(chǎng)供應(yīng)放量的情況下，市場(chǎng)也沒(méi)有出現(xiàn)明顯過(guò)熱甚至反彈的跡象。以北京土地市場(chǎng)為例，在經(jīng)歷7月短暫火爆之后，8月再次進(jìn)入低迷期。

    部分媒體夸大政策原意

    近日，山東省在房地產(chǎn)調(diào)控工作會(huì)議上提出，將總結(jié)改善商品房預(yù)售管理辦法，開(kāi)展商品住房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。業(yè)界隨即擔(dān)憂，取消預(yù)售制度轉(zhuǎn)而實(shí)行現(xiàn)房銷售后，由于沒(méi)有辦法很快形成市場(chǎng)供應(yīng)，有可能將形成一個(gè)市場(chǎng)供應(yīng)的真空期，供應(yīng)斷檔或供應(yīng)偏小的現(xiàn)象將造成短期內(nèi)房企無(wú)貨可推，一定程度上會(huì)形成現(xiàn)房供不應(yīng)求，從而造成價(jià)格上漲。

    北京中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)張大偉認(rèn)為，山東預(yù)售資金監(jiān)管政策被過(guò)度解讀，短期內(nèi)現(xiàn)房銷售的可能性不大。“部分媒體報(bào)道夸大了政策原意，山東政策僅為正常的加強(qiáng)預(yù)售監(jiān)管，而非取消預(yù)售制。尤其在房地產(chǎn)調(diào)控關(guān)鍵階段，當(dāng)?shù)卣惶赡苊半U(xiǎn)出臺(tái)如此激烈的政策。”

    事實(shí)上，多位分析人士均指出，無(wú)論是政府層面還是開(kāi)發(fā)商都希望近階段政策以保持當(dāng)前調(diào)控力度的“穩(wěn)定”為主，而不希望政策進(jìn)一步加碼。

    就企業(yè)而言，同樣希望政策以“穩(wěn)定”為主。當(dāng)前不少房企依然面臨著高庫(kù)存和一定的土地儲(chǔ)備需求，希望“以價(jià)換量”迅速回籠資金。