北京樓市庫存跌破8萬套 新房供應(yīng)“斷頓”或拉升房價

    近日，北京房價上漲預(yù)期不斷升溫，部分開發(fā)商上半年庫存消化過快，下半年不再著急推盤，甚至有部分房企借勢提價頻繁試探市場。

    根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，截至8月27日，北京樓市可售庫存僅79242套，再次跌破8萬套，較月初減少約2600套，這意味著北京樓市新房庫存量創(chuàng)下年內(nèi)最低紀(jì)錄。

    對此，鏈家地產(chǎn)市場研究部常清認為，近期商品住宅市場出現(xiàn)半個月“斷供”是庫存量持續(xù)降低的主要原因。

    北京中原地產(chǎn)市場研究總監(jiān)張大偉則向記者表示，庫存量年內(nèi)新低將會影響未來樓市的發(fā)展，無房可買可能會再度拉漲房價。

    半月內(nèi)無住宅新盤入市

    根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計，截至8月26日，北京新房住宅成交量為12393套，比7月同期上漲23.7%，預(yù)計全月成交量將超1.4萬套，創(chuàng)年內(nèi)最高值；新增項目簽約率達到14.9%。此外，根據(jù)8月開盤項目的簽約情況來看，除了中信禧園目前成交量達到231套外，其余都在百套以下，新增項目去化率相對較低。

    其中，據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部檢測數(shù)據(jù)顯示，僅 8月單月，年內(nèi)入市的13個高端項目(成交價高于4萬元/平米)即合計成交342套，成交金額達28.2億元。據(jù)悉，截至到8月27日，這13個項目年內(nèi)已經(jīng)銷售736套，合計吸金77.5億元。

    對此，同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉向記者表示，高端項目成交量增加將帶動樓市成交均價上漲。

    實際上，根據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部對2011年10月以來對入市期房項目的監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2012年8月，北京商品住宅成交均價為20668元/平方米，環(huán)比增長2.3%。由此看來，北京房價小幅上漲已成事實。

    不過，更值得注意的是，8月13日以來，半個月內(nèi)沒有新項目入市，商品住宅市場明顯出現(xiàn)間歇性“斷供”。

    對此，常清向記者表示，連續(xù)兩周沒有新項目開盤是今年首次出現(xiàn)的現(xiàn)象。造成這種現(xiàn)象的原因很多，不過房企前期大量開盤，供應(yīng)量經(jīng)過集中釋放后沒有持續(xù)跟進可能是其主要因素。此外，開發(fā)商對今年“金九銀十”預(yù)期較高，大量新盤選在9月或10月入市。

    最值得注意的是，近期市場回暖，房企新推項目不再追求以價換量，定價比原定計劃有提高的跡象，所以申請預(yù)售許可時或許會比此前市場淡季時遭遇更嚴(yán)格審查，導(dǎo)致一些原定8月入市的新盤因未按原定時間拿到預(yù)售證而幾度推遲開盤。

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    實際上，根據(jù)北京中原市場研究部統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，前7月，北京新建期房住宅簽約套數(shù)為4.5萬套，而同期供應(yīng)的期房住宅僅2.9萬套，供應(yīng)缺口高達1.6萬套。目前北京樓市庫存不足8萬套，而去年9月北京樓市庫存則一度達到13萬套，甚至2009年最高峰時有14萬套。

    據(jù)此，新盤供應(yīng)量的“斷頓”和庫存消化較快直接導(dǎo)致了購房者的擔(dān)憂增加，未來房價是否會大幅反彈？

    對此，張大偉認為，房價是否被拉升的關(guān)鍵在于住宅土地供應(yīng)和出讓情況。他表示，住宅類土地的持續(xù)斷頓，可能會明顯影響未來兩年的住宅供應(yīng)，進而影響房價走勢。

    另有業(yè)內(nèi)人士也表示，如果按照一年半的準(zhǔn)備周期來計算，2011年上半年成交的土地將于2012年下半年開始陸續(xù)上市。而根據(jù)亞豪機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2011年上半年，北京宅地共實現(xiàn)成交21宗，這一數(shù)據(jù)尚不算少。但2012年以來土地市場越發(fā)低迷，上半年北京市住宅用地僅實現(xiàn)成交8宗。

    張大偉認為，房企新增土地存貨大幅減少，而且土地價格未跌，開發(fā)商在目前市場情況下，增加存量土地供應(yīng)的積極性不高。除此之外，預(yù)計北京未來兩年有千萬平米的土地供應(yīng)缺口，這將直接影響未來樓市的發(fā)展，減少未來兩年樓市的庫存量，而無房可買則可能會直接再度拉漲房價。

    對此，常清也表示，目前市場沒有降溫，而且市場預(yù)期在不斷升溫，尤其9、10月份是傳統(tǒng)銷售旺季，如果供應(yīng)量不足，供需比差距明顯拉大，很容易造成旺季以及年底房價的上漲。