山東現(xiàn)房銷售9月起試行 “房屋預(yù)售”制難取消

　　一直以來，老百姓因?yàn)橘I期房和實(shí)際交付時(shí)有差別而引發(fā)“房鬧”事件屢見不鮮，關(guān)于取消商品房預(yù)售制度的消息也不時(shí)傳出。就在本月初，住建部對沸沸揚(yáng)揚(yáng)的“取消預(yù)售”傳聞進(jìn)行了辟謠 。8月24日，省住建廳發(fā)布消息稱“將適時(shí)試點(diǎn)現(xiàn)房銷售，進(jìn)一步收緊商品房預(yù)售政策，加強(qiáng)預(yù)售資金監(jiān)管”。消息一出，再次引起熱議。25日，記者采訪發(fā)現(xiàn) ，市民對“賣現(xiàn)房”雖然歡迎，但也擔(dān)心現(xiàn)房銷售會促使房價(jià)上升。業(yè)內(nèi)人士表示，短時(shí)間內(nèi)取消商品房預(yù)售制度是不現(xiàn)實(shí)的，防止“房鬧”還需規(guī)范市場和加強(qiáng)監(jiān)管。

　　新聞追溯>>現(xiàn)房銷售將試點(diǎn)9月1日全省試行

　　據(jù)新華社濟(jì)南8月24日電消息稱，針對部分城市房價(jià)上漲苗頭，山東省將嚴(yán)格執(zhí)行商品房預(yù)售制度，并選擇有條件的開發(fā)項(xiàng)目進(jìn)行商品房現(xiàn)房銷售試點(diǎn)。同時(shí)，山東省還將嚴(yán)格按照“一房一價(jià)、明碼標(biāo)價(jià)”的要求，加強(qiáng)商品住房預(yù)售方案審核，預(yù)售報(bào)價(jià)過高、隨意調(diào)價(jià)且不接受房地產(chǎn)主管部門指導(dǎo)的商品住房項(xiàng)目，一律不得核發(fā)預(yù)售許可證。所有在售樓盤必須在銷售場所的醒目位置公示房源和價(jià)格，嚴(yán)厲打擊捂盤囤房行為。

　　報(bào)道稱，隨著房地產(chǎn)調(diào)控的深入，商品房交易量下降，山東省房地產(chǎn)市場中，部分開發(fā)企業(yè)銷售回款遲緩，資金鏈趨于緊張。為此要求全面實(shí)行商品房預(yù)售資金監(jiān)管制度，確保開發(fā)企業(yè)將預(yù)售資金用到相應(yīng)項(xiàng)目上，防止資金挪用和抽逃。規(guī)定自今年9月1日起，凡不實(shí)行預(yù)售資金監(jiān)管的商品住房項(xiàng)目，暫不核發(fā)預(yù)售許可證書。

　　名詞解釋

　　商品房預(yù)售制度

　　商品房預(yù)售是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人預(yù)先支付定金或房款的行為。具體來說，習(xí)慣上把在建的、尚未完成建設(shè)的、不能交付使用的、沒取得房屋產(chǎn)權(quán)證房屋稱為期房。開發(fā)商出售期房稱為預(yù)售，購房者買房時(shí)就要與開發(fā)商簽訂房屋預(yù)售合同。這個(gè)制度即為商品房預(yù)售制度。

　　現(xiàn)狀>>期房占了一手房交易的90%

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，煙臺市在售的樓盤，絕大多數(shù)都是期房銷售。“基本上房屋主體工程過三分之一，就可以按照相關(guān)部門的要求辦理預(yù)售許可證。”金海名園工作人員告訴記者，從開盤計(jì)算，交房至少也得一年半以后。

　　記者走訪了多家售樓處，發(fā)現(xiàn)最快交房的也得到今年年底了，有的樓盤甚至2014年12月才交房，幾乎沒有一個(gè)樓盤有現(xiàn)房賣，最多有個(gè)“準(zhǔn)現(xiàn)房”——再有幾個(gè)月就可以交付的房子。“想要現(xiàn)房的話，都得去房屋中介找了，售樓處一般沒有。”新天地都市廣場工作人員說。從相關(guān)部門的統(tǒng)計(jì)來看，一手房的交易當(dāng)中，期房占到了90%，現(xiàn)房只占10%。

　　市民>>擔(dān)心交房時(shí)與當(dāng)時(shí)承諾不符

　　“圖紙上明明是陽臺，怎么變成了消防通道?”、“怎么和合同上的面積相差這么多?”、“說是落地窗，怎么不見了?”……期房銷售中存在的和實(shí)際不符的情況屢見不鮮，這也是市民在購買期房時(shí)最擔(dān)心的事情。

　　之前牟平區(qū)云海香都業(yè)主馬女士投訴“自家的陽臺變成公共消防通道”一事，曾在煙臺引起不小的轟動。起因是馬女士購買云海香都的房子，交房時(shí)發(fā)現(xiàn)自家的陽臺被改為消防通道，成了一個(gè)露天走廊。“這就是只看圖紙買房的弊端。”市民楊先生說，這種糾紛最常見。

　　開發(fā)商>>若是賣現(xiàn)房價(jià)格還得上漲

　　“取消預(yù)售對房地產(chǎn)市場的直接影響是，房價(jià)還得上漲。”合富輝煌煙臺項(xiàng)目總監(jiān)張鵬認(rèn)為，房地產(chǎn)屬于資金密集型行業(yè)，動輒就需要幾億幾十億的資金，如果全部推行賣現(xiàn)房，會直接導(dǎo)致一些小的房企退市。而對于大型房地產(chǎn)企業(yè)來說，建好了再賣，拉長了銷售時(shí)間，回款周期會加長，對開發(fā)商的資金鏈也是嚴(yán)峻的考驗(yàn)，市場變化所帶來的風(fēng)險(xiǎn)也相應(yīng)增大。據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，預(yù)售款和定金約占房地產(chǎn)開發(fā)資金30% 。“取消預(yù)售，開發(fā)商會將資金成本上升的壓力轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者頭上，推高房價(jià)。”張鵬說。

　　專家>>取消商品房預(yù)售暫時(shí)不可能

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，盡管商品房預(yù)售制度不是盡善盡美的，但恐怕還不能取消。山東魯信律師事務(wù)所秦漢唐律師認(rèn)為，如果取消商品住宅預(yù)售制度，需要對《城市房地產(chǎn)管理法》進(jìn)行修訂，預(yù)告社會我國會出現(xiàn)無商品住宅現(xiàn)房銷售的過渡期，一批開發(fā)企業(yè)因?yàn)轭A(yù)售款得不到形成資金鏈斷裂情況，商品住宅的開發(fā)成本因資金循環(huán)期和占用期的拉長而增加，從而導(dǎo)致銷售價(jià)格上漲。因此，商品住房預(yù)售制度短期內(nèi)斷然取消的可能性非常低。

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　　政策決定房價(jià)上下取消預(yù)售不是“殺手锏”

　　張鵬表示，目前房地產(chǎn)市場信心脆弱，諸如“取消預(yù)售”等利空消息易對市場形成打擊。中央部署下半年經(jīng)濟(jì)工作將防止房價(jià)反彈從“堅(jiān)決”轉(zhuǎn)為“切實(shí)”，對投機(jī)投資性需求從“抑制”轉(zhuǎn)為“堅(jiān)決抑制”;8個(gè)督察組赴各地調(diào)研樓市，也被認(rèn)為預(yù)示將有進(jìn)一步動作。

　　在此情況下，投資者擔(dān)憂樓市調(diào)控加碼。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)調(diào)控還得看房產(chǎn)稅等“經(jīng)濟(jì)杠桿”，取消預(yù)售不但不會讓房價(jià)降下來，還會促使房價(jià)再次上升。通過規(guī)范房屋預(yù)售制度，更好地監(jiān)管商品房預(yù)售資金 ，完全可以更好地保障購房者的權(quán)益。監(jiān)管不到位產(chǎn)生的后果不能讓預(yù)售制度來“埋單”。

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　　我省確保年底前竣工保障房11.8萬套

　　據(jù)新華社濟(jì)南8月25日電 記者8月25日從山東省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳了解到，山東省將確保在年底前竣工保障房11。8萬套，同時(shí)嚴(yán)格管理建設(shè)質(zhì)量。

　　據(jù)了解，山東省要求9月底前開工保障房建設(shè)29。51萬套，確保年底前竣工11。8萬套。已開工項(xiàng)目特別是續(xù)建項(xiàng)目，要克服不利天氣對建筑施工的影響，在確保安全的前提下，適當(dāng)增加人力物力，進(jìn)一步加快施工進(jìn)度，盡快形成實(shí)物供應(yīng)。