增收不增利 上市房企庫(kù)存隱憂漸現(xiàn)

　　Wind資訊統(tǒng)計(jì)，截至2012年8月25日，滬深兩市已有101家房地產(chǎn)上市公司公布了半年報(bào)，總體看上半年開(kāi)發(fā)商銷售普遍飄紅，但利潤(rùn)增幅明顯落后于銷售增幅。“招保萬(wàn)金”四大行業(yè)巨頭上半年?duì)I業(yè)收入總額超過(guò)674億元，相比去年的484億元大幅增長(zhǎng)近40%；但凈利潤(rùn)只比去年同期增長(zhǎng)不足2億元，達(dá)到79.59億元，增幅只有2%——整體盈利能力下降。

　　受地產(chǎn)股半年報(bào)出臺(tái)、未來(lái)業(yè)績(jī)堪憂的影響，上周地產(chǎn)板塊下跌。其中，“招保萬(wàn)金”悉數(shù)普跌，萬(wàn)科A累計(jì)下跌5.69%，招商地產(chǎn)累計(jì)下跌3.95%，金地集團(tuán)累計(jì)下跌8.12%，保利地產(chǎn)累計(jì)下跌8.81%。

　　而國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，雖然7月是傳統(tǒng)樓市淡季，但卻呈現(xiàn)出淡季不淡的“繁榮景象”，50個(gè)大中城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲的比重大幅增加。但是，也有分析人士在接受采訪時(shí)指出，“在目前的政策背景下，雖然房企今年以來(lái)大舉推行去庫(kù)存策略，但實(shí)際上房企庫(kù)存量有增無(wú)減，房企未來(lái)的三季報(bào)和年報(bào)業(yè)績(jī)上將繼續(xù)承壓。”

　　“招保萬(wàn)金”盈利縮水

　　隨著金地集團(tuán)8月23日發(fā)布半年報(bào)業(yè)績(jī)，“招保萬(wàn)金”四大標(biāo)桿房企上半年基本業(yè)績(jī)指標(biāo)全部出爐。從中可以看出，龍頭房企營(yíng)收增速遠(yuǎn)高于凈利潤(rùn)的增速。

　　據(jù)Wind資訊統(tǒng)計(jì)顯示，“招保萬(wàn)金”四大標(biāo)桿房企上半年?duì)I業(yè)收入總額超過(guò)674億元，同比去年的484億元大幅增長(zhǎng)近40%。其中，得益于結(jié)算面積增多的萬(wàn)科上半年?duì)I業(yè)收入增幅最大為53.7%，增至307.2億元。保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入201.83億元、100.8億元和64.7億元，分別增長(zhǎng)32.86%、24.58%和25.5%。

　　但與營(yíng)業(yè)收入高增長(zhǎng)形成鮮明對(duì)比的是，這四家房企凈利潤(rùn)只比去年同期增長(zhǎng)不足2億元，達(dá)到79.59億元，增幅只有2%。

　　由于產(chǎn)品路線和經(jīng)營(yíng)模式不同，四家企業(yè)的凈利潤(rùn)出現(xiàn)分化。其中，萬(wàn)科同比增長(zhǎng)25.1%至37.25億元，金地集團(tuán)增長(zhǎng)5.1%至5.02億元，招商地產(chǎn)則下降16.89%至12.21億元，保利地產(chǎn)下降10.16%至25.11億元。

　　從利潤(rùn)率來(lái)看，四大房企平均銷售毛利率從去年的43.25%跌至40.5%，凈利潤(rùn)率則從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。

　　如果按照盈利能力指標(biāo)中的凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)總收入比來(lái)算，四大房企指標(biāo)更是全線下降。除金地集團(tuán)凈利潤(rùn)率降低至7.8%、同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)外，其他三家房企凈利潤(rùn)率基本在12%左右，且都出現(xiàn)了較去年6個(gè)點(diǎn)左右的下滑。

　　對(duì)于凈利潤(rùn)率下降的原因，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)幾乎均解釋為“合作項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多”，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)來(lái)應(yīng)對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)成為大型開(kāi)發(fā)商的共同現(xiàn)狀。不過(guò)，這也同時(shí)帶來(lái)了凈利潤(rùn)增長(zhǎng)低于營(yíng)業(yè)收入的尷尬。另一個(gè)導(dǎo)致利潤(rùn)率下降的原因是銷售費(fèi)用的大幅增長(zhǎng)，這主要是由于淡季下的營(yíng)銷難度加大所致，四大房企銷售費(fèi)用總體上漲了24%至23億元。

　　四大房企上半年庫(kù)存5158億

　　預(yù)收賬款是上市房企未來(lái)盈利能力的“晴雨表”，但四家房企的預(yù)收賬款增長(zhǎng)并不理想，僅僅由去年同期的330億元增長(zhǎng)4.5%至345億元。

　　盡管房企今年以來(lái)大舉推行去庫(kù)存策略，但房企庫(kù)存量依然有增無(wú)減，其中“招保萬(wàn)金”四大房企庫(kù)存貨值，由年初的4760億元進(jìn)一步上升8.4%至中報(bào)披露時(shí)的5158億元。

　　機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)亦顯示，2012年上半年，包括上述四大房企在內(nèi)的68家上市開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1118億元，同比增長(zhǎng)26%；凈利潤(rùn)約170億元，同比增長(zhǎng)近6%。同時(shí)，這68家上市房企的存貨也同比增加近三成，達(dá)7996億元。

　　但各大房企的促銷跑量策略對(duì)改善現(xiàn)金流狀況頗見(jiàn)成效，其中上述四大房企手中持有的現(xiàn)金量由年初的855億元增加28%至1092億元。

　　以萬(wàn)科為例，截至6月底，萬(wàn)科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%。金地集團(tuán)目前持有的現(xiàn)金高達(dá)190.3億元，為一年內(nèi)到期借款的1.6倍。最為明顯的是保利地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為16.15億元，同比增長(zhǎng)119.55%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)三年為負(fù)的情況得以改善。

　　不過(guò)，盡管上半年?duì)I收情況不錯(cuò)，但開(kāi)發(fā)商對(duì)下半年展望仍不樂(lè)觀，“招保萬(wàn)金”四大房企均把靈活促銷和加快去庫(kù)存化速度作為重要目標(biāo)。

　　金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的底部已基本形成，房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼的必要性和可能性較低，但限購(gòu)、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)退出，各主要城市可售庫(kù)存和新增供應(yīng)仍維持較高水平，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。金地集團(tuán)同時(shí)稱，由于銷售價(jià)格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大，預(yù)計(jì)將對(duì)公司2012年的利潤(rùn)產(chǎn)生較大壓力。

　　分析人士指出，由于前幾年集中拿地、開(kāi)發(fā)，再加上國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)進(jìn)行宏觀調(diào)控，以致房企庫(kù)存增加明顯、消化周期延長(zhǎng)，下半年，消化庫(kù)存仍然是開(kāi)發(fā)商的重要工作，在持續(xù)的調(diào)控政策背景下，開(kāi)發(fā)商利潤(rùn)還將進(jìn)一步下降。大型房企中除了保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)下降之外，富力地產(chǎn)不久前也發(fā)出業(yè)績(jī)預(yù)警，稱凈利潤(rùn)將同比大幅減少；此外，華僑城凈利潤(rùn)也同比下降4.2%。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)呈現(xiàn)“雙升”：環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量比6月份翻了一番，環(huán)比價(jià)格指數(shù)走高。房?jī)r(jià)明顯由“局部上漲”變?yōu)?ldquo;普遍上漲”。

　　房企避險(xiǎn)不忘“擴(kuò)張”

　　在回收大量資金的情況下，地產(chǎn)行業(yè)財(cái)務(wù)狀況得以好轉(zhuǎn)，而且有了進(jìn)一步增加土地儲(chǔ)備的計(jì)劃。房企下半年紛紛選擇“快銷+融資+適時(shí)拿地”的模式以避免政策風(fēng)險(xiǎn)，并抓住可能的機(jī)會(huì)。萬(wàn)科表示將立足現(xiàn)有城市，以自住需求為基礎(chǔ)，密切關(guān)注可能出現(xiàn)的市場(chǎng)機(jī)遇。“但在具體項(xiàng)目的決策上，公司仍然會(huì)重點(diǎn)關(guān)注土地價(jià)格相對(duì)于周邊房?jī)r(jià)的合理性以及項(xiàng)目的風(fēng)險(xiǎn)可控性，不會(huì)把項(xiàng)目的盈利前景建立在過(guò)于樂(lè)觀的預(yù)期上。”

　　保利地產(chǎn)則在半年報(bào)中表示，公司目前的土地儲(chǔ)備基本可保障未來(lái)2-3年的發(fā)展需求，但土地儲(chǔ)備的區(qū)域及結(jié)構(gòu)分布不夠合理，北京、上海等重點(diǎn)城市以及中心區(qū)域的儲(chǔ)備嚴(yán)重不足。8月21日，萬(wàn)科董秘譚華杰在投資者交流活動(dòng)上表示，7月份萬(wàn)科買地用了60個(gè)億。今年四季度是拿地的好時(shí)候，萬(wàn)科還會(huì)再買很多地。在四大地產(chǎn)企業(yè)中，招商地產(chǎn)拿地最為積極，僅1-4月買地就花去40億元。借殼*ST東源上市的金科股份在公告中表示，房地產(chǎn)行業(yè)最艱難的時(shí)期已經(jīng)過(guò)去，目前是獲取新土地項(xiàng)目的較好時(shí)機(jī)。隨即，公司舉債10億元開(kāi)始拿地?cái)U(kuò)張。

　　在抄底軍團(tuán)中，最為值得注意的是金地集團(tuán)，上半年，金地集團(tuán)沒(méi)有購(gòu)入地塊，但是8月下旬，其已經(jīng)開(kāi)始動(dòng)手拿下今年的第一個(gè)土地儲(chǔ)備。公司已斥資2.53億元，通過(guò)股權(quán)收購(gòu)的方式獲取了沈陽(yáng)市渾南新區(qū)濱河?xùn)|項(xiàng)目。

　　根據(jù)金地集團(tuán)的公告，上半年其主要投資在理財(cái)市場(chǎng)，截至6月底，公司已在14家金融機(jī)構(gòu)購(gòu)買了人民幣理財(cái)產(chǎn)品。6月份公司理財(cái)產(chǎn)品的實(shí)際發(fā)生額為78.9億元，未到期理財(cái)產(chǎn)品余額為16.6億元，收回理財(cái)產(chǎn)品62.3億元并獲得預(yù)期收益。金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人曾表示，“下半年公司將積極銷售、加大回款；密切跟蹤市場(chǎng)形勢(shì)，及時(shí)調(diào)整投資策略，有效協(xié)調(diào)財(cái)務(wù)資源，把握土地市場(chǎng)機(jī)會(huì)。同時(shí)積極拓展多樣化的融資渠道，滿足穩(wěn)健發(fā)展的融資需求。”

　　“金地集團(tuán)今年計(jì)劃拿出100多億元拿地，上半年無(wú)任何新增土地儲(chǔ)備，下半年很有可能集中拿地。”業(yè)內(nèi)人士透露，隨著龍頭企業(yè)的紛紛出手，土地市場(chǎng)又將熱鬧起來(lái)。

　　未來(lái)業(yè)績(jī)難測(cè)

　　房企中報(bào)反映出，上半年曾出現(xiàn)短暫的出貨“窗口期”。房地產(chǎn)企業(yè)普遍認(rèn)為，此輪調(diào)控旨在抑制投資投機(jī)性需求，但同時(shí)也在積極鼓勵(lì)剛需入市，辦法是差別化信貸政策及交易稅費(fèi)減免政策。這些差別化政策，給了產(chǎn)品結(jié)構(gòu)契合的房企銷售以回暖的機(jī)會(huì)。

　　“一、二線城市壓抑較長(zhǎng)時(shí)間的剛需客戶開(kāi)始選擇價(jià)格調(diào)整到位的樓盤積極入場(chǎng)，致使2011年下半年以來(lái)市場(chǎng)交易冷淡的狀況逐漸改觀。”金地集團(tuán)相關(guān)負(fù)責(zé)人表示，特別是進(jìn)入今年二季度后，各主要一、二線城市成交量開(kāi)始回歸至較高水平，房?jī)r(jià)下降趨勢(shì)得到緩解。

　　據(jù)新華社電，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，7月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)呈現(xiàn)“雙升”：環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量比6月份翻了一番，環(huán)比價(jià)格指數(shù)走高。房?jī)r(jià)明顯由“局部上漲”變?yōu)?ldquo;普遍上漲”。

　　在位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的“保利·中央公園”售樓處，短短1個(gè)小時(shí)內(nèi)，就有十幾位看房者來(lái)咨詢，其中有兩套房子被售出。而在廣西南寧“金源一品”樓盤出現(xiàn)的近千人搶購(gòu)100套房屋的景象，成為二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)搶購(gòu)浪潮的一個(gè)縮影。

　　二手房同樣“人氣旺盛”。對(duì)比年初時(shí)一些中介店面門可羅雀的情景，眼下的情況可謂“冰火兩重天”，在一些熱門小區(qū)，很多看房客需要“拼團(tuán)”才能輪上看房。一家中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，北京南城四家分店原本每個(gè)月約100萬(wàn)元利潤(rùn)，7月份做到了300多萬(wàn)元。

　　“目前的市場(chǎng)，在央行連續(xù)兩次降息以及各地政府微調(diào)政策等因素疊加影響后，一些城市房?jī)r(jià)環(huán)比上漲，近期穩(wěn)房?jī)r(jià)壓力加大。”英大證券房地產(chǎn)研究員蔡榮表示。

　　從各大房企的業(yè)績(jī)情況來(lái)看，因?yàn)楫a(chǎn)品類型與政策契合程度不同，直接影響了企業(yè)的收益情況。其中，以開(kāi)發(fā)高端物業(yè)為主的金地集團(tuán)房源去庫(kù)存化相對(duì)較弱。“自2011年開(kāi)始，面對(duì)調(diào)控政策的深化以及市場(chǎng)環(huán)境的變化，公司采取積極促銷的經(jīng)營(yíng)策略，提高產(chǎn)品去庫(kù)存化速度。由于銷售價(jià)格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大，預(yù)計(jì)將對(duì)公司2012年的利潤(rùn)產(chǎn)生較大壓力。”金地集團(tuán)半年報(bào)基調(diào)悲觀。

　　不過(guò)，從宏觀面看，由于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)出現(xiàn)超預(yù)期回落，國(guó)家在信貸、財(cái)政等方面出臺(tái)了一系列“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)寬松措施。雖然這種寬松政策未直接涉及尚處于嚴(yán)厲調(diào)控中的房地產(chǎn)行業(yè)，但在“穩(wěn)增長(zhǎng)”的經(jīng)濟(jì)政策環(huán)境下，房地產(chǎn)企業(yè)資金困境在一定程度上得到緩解，房地產(chǎn)市場(chǎng)參與各方對(duì)未來(lái)市場(chǎng)的預(yù)期開(kāi)始向正面改觀。

　　然而，房?jī)r(jià)上漲、成交量擴(kuò)大，當(dāng)前房?jī)r(jià)是否面臨大幅反彈？相關(guān)上市房企未來(lái)業(yè)績(jī)是否向好呢？

　　東興證券8月21日發(fā)布的研報(bào)認(rèn)為，上半年房地產(chǎn)市場(chǎng)成交回暖，是信貸支持下剛性需求逐漸釋放的結(jié)果，行業(yè)并未明顯復(fù)蘇。國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)行調(diào)控的決心沒(méi)有動(dòng)搖，限購(gòu)、限貸等基本調(diào)控政策不會(huì)放松。但在維持房地產(chǎn)行業(yè)現(xiàn)有調(diào)控成果及保持市場(chǎng)基本穩(wěn)定的情況下，預(yù)計(jì)支持首次置業(yè)者購(gòu)房需求的政策微調(diào)仍將陸續(xù)出現(xiàn)，市場(chǎng)有機(jī)會(huì)出現(xiàn)窗口期，下半年以“滿足剛性需求為主的普通住宅熱銷”為特點(diǎn)的市場(chǎng)回暖仍將持續(xù)。

　　從政策層面看，一位不愿具名的資深市場(chǎng)人士指出，當(dāng)前并沒(méi)有刺激房?jī)r(jià)上漲的政策環(huán)境，并不具備大幅反彈的條件。與2009年相比，盡管同樣面臨經(jīng)濟(jì)下行，但如今政府一再?gòu)?qiáng)調(diào)堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不動(dòng)搖，特別是國(guó)務(wù)院最近又派出督察組專項(xiàng)督察房地產(chǎn)調(diào)控政策的落實(shí)情況，再次表明堅(jiān)定調(diào)控的決心。

　　而監(jiān)管層也幾度重申，有關(guān)地方必須深入貫徹落實(shí)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施，加強(qiáng)市場(chǎng)監(jiān)測(cè)分析，及時(shí)采取針對(duì)性措施，并要求出現(xiàn)放松調(diào)控政策苗頭的地區(qū)立即予以糾正。“現(xiàn)在8月份數(shù)據(jù)對(duì)于判斷整個(gè)樓市走向意義非凡。如果房?jī)r(jià)反彈，從嚴(yán)調(diào)控之下的問(wèn)責(zé)等實(shí)質(zhì)動(dòng)作就很可能真正出手，房產(chǎn)公司未來(lái)的業(yè)績(jī)走向究竟如何還要看是否會(huì)有新的調(diào)控政策出臺(tái)，所以房地產(chǎn)公司對(duì)于未來(lái)業(yè)績(jī)預(yù)期不能盲目樂(lè)觀。”上述分析人士說(shuō)。