“招保萬(wàn)金”盈利集體縮水 庫(kù)存每天在增加

    傳統(tǒng)概念上的“招保萬(wàn)金”四大行業(yè)巨頭的半年報(bào)悉數(shù)亮相，整體盈利能力的下降折射出中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)暴利時(shí)代正在漸行漸遠(yuǎn)。

    無(wú)論是主打剛需產(chǎn)品并以快速周轉(zhuǎn)見(jiàn)長(zhǎng)的萬(wàn)科和保利地產(chǎn)，還是堅(jiān)持中高端路線(xiàn)謀取高利潤(rùn)率的招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)，均出現(xiàn)盈利遠(yuǎn)低于營(yíng)收的格局。這四家特點(diǎn)各異的開(kāi)發(fā)商也基本代表了不同類(lèi)型房地產(chǎn)企業(yè)的整體表現(xiàn)，營(yíng)業(yè)收入繼續(xù)增長(zhǎng)，但毛利率、凈利潤(rùn)下降和存貨、資產(chǎn)負(fù)債率上升，成為行業(yè)普遍現(xiàn)象。

    值得關(guān)注的是，上述四家開(kāi)發(fā)商的現(xiàn)金流狀況并沒(méi)有惡化，房地產(chǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)調(diào)控似乎仍具備一定的實(shí)力。

    盈利能力下滑

    通過(guò)Wind按照申萬(wàn)行業(yè)分類(lèi)可以發(fā)現(xiàn)，2012年1至6月，“招保萬(wàn)金”四大上市房企營(yíng)業(yè)收入總額超過(guò)675億元，較去年同期的484億元增長(zhǎng)39.46%，接近四成。而去年同期這四家房企營(yíng)業(yè)收入增幅僅僅為11%。

    得益于結(jié)算面積的增多，萬(wàn)科上半年?duì)I業(yè)收入增幅最大，增長(zhǎng)53.7%至307.2億元。保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)和金地集團(tuán)分別實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入201.83億元、100.8億元和64.7億元，分別增長(zhǎng)32.86%、24.58%和25.5%。

    但與營(yíng)業(yè)收入高增長(zhǎng)不匹配的是，這四家房企凈利潤(rùn)僅僅微增2.5%，由去年同期的77億元增加至79億元，只增加了2億元。

    由于產(chǎn)品路線(xiàn)和經(jīng)營(yíng)模式不同，四家企業(yè)的凈利潤(rùn)出現(xiàn)分化，其中萬(wàn)科同比增長(zhǎng)25.1%至37.3億元，金地集團(tuán)增長(zhǎng)5.1%至5.02億元，招商地產(chǎn)則下降16.89%至12.21億元，保利地產(chǎn)下降10.16%至25.1億元。

    從利潤(rùn)率來(lái)看，四大房企平均銷(xiāo)售毛利率從去年的43.25%跌至40.5%，凈利潤(rùn)率則從去年的15.9%跌至今年的11.7%，下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。

    如果按照盈利能力指標(biāo)中的凈利潤(rùn)與營(yíng)業(yè)總收入比來(lái)算，四大企業(yè)全線(xiàn)下降。除金地集團(tuán)凈利潤(rùn)率低至7.8%，同比下降1.5個(gè)百分點(diǎn)外，其他三家房企凈利潤(rùn)率基本在12%左右，且都出現(xiàn)了較去年6個(gè)點(diǎn)左右的下滑。

    對(duì)于凈利潤(rùn)率下降的原因，招商地產(chǎn)、保利地產(chǎn)和金地集團(tuán)幾乎均解釋為“合作項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)較多”所致，通過(guò)合作開(kāi)發(fā)來(lái)應(yīng)對(duì)樓市風(fēng)險(xiǎn)成為大型開(kāi)發(fā)商的共同現(xiàn)狀。不過(guò)，這也同時(shí)帶來(lái)了凈利潤(rùn)增長(zhǎng)低于營(yíng)業(yè)收入的尷尬。

    另一個(gè)導(dǎo)致利潤(rùn)率下降的原因是銷(xiāo)售費(fèi)用的大幅增長(zhǎng)，這主要是因?yàn)榈邢碌臓I(yíng)銷(xiāo)難度加大所致，四大房企銷(xiāo)售費(fèi)用整體上漲了24%至23億元。

    此外，預(yù)收賬款被認(rèn)為是上市房企未來(lái)盈利能力的“晴雨表”，但四家房企的預(yù)收賬款增長(zhǎng)并不理想，僅僅由去年同期的330億元增長(zhǎng)4.5%至345億元。

    庫(kù)存有增無(wú)減

    盡管房企今年以來(lái)大舉推行去庫(kù)存策略，但房企庫(kù)存量依然有增無(wú)減，其中“招保萬(wàn)金”四大房企庫(kù)存貨值，由年初的4760億元進(jìn)一步上升8.4%至5158億元。

    有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)亦顯示，2012年上半年，包括上述四大房企在內(nèi)的68家上市開(kāi)發(fā)商實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入約1118億元，同比增長(zhǎng)26%；凈利潤(rùn)約170億元，同比增長(zhǎng)近6%。同時(shí)，這68家上市房企的存貨也同比增加近三成，達(dá)7996億元。

    但各大房企的促銷(xiāo)跑量策略，對(duì)改善現(xiàn)金流狀況頗見(jiàn)成效，其中上述四大房企手中持有的現(xiàn)金量由年初的855億元增加28%至1092億元。

    以萬(wàn)科為例，截至6月底，萬(wàn)科持有現(xiàn)金470.1億元，較年初提高了37%。金地集團(tuán)目前持有的現(xiàn)金高達(dá)190.3億元，為一年內(nèi)到期借款的1.6倍。

    最為明顯的是保利地產(chǎn)，其經(jīng)營(yíng)活動(dòng)產(chǎn)生的現(xiàn)金流量?jī)纛~為16.15億元，同比增長(zhǎng)119.55%，經(jīng)營(yíng)現(xiàn)金流連續(xù)三年為負(fù)的情況得以改善。

    現(xiàn)金流的改善和開(kāi)發(fā)商減少拿地也存在直接關(guān)聯(lián)，減少拿地在一定程度上也反映出開(kāi)發(fā)商資金壓力僅僅是相對(duì)減輕。

    從龍頭萬(wàn)科的情況來(lái)看，上半年萬(wàn)科在土地市場(chǎng)上頗為保守，一季度甚至在招拍掛市場(chǎng)上沒(méi)有收獲。1至6月，萬(wàn)科僅僅新增加開(kāi)發(fā)項(xiàng)目14個(gè)，對(duì)應(yīng)規(guī)劃建筑面積合計(jì)為213萬(wàn)平方米，僅僅約為去年同期的一半。

    更明顯的是金地集團(tuán)，該公司全年計(jì)劃106億元，但在今年上半年卻“顆粒無(wú)收”，半年內(nèi)“零”拿地的情況在整個(gè)行業(yè)都頗為罕見(jiàn)。

    盡管上半年?duì)I收情況不錯(cuò)，但開(kāi)發(fā)商對(duì)下半年仍不樂(lè)觀，“招保萬(wàn)金”四大房企均把靈活促銷(xiāo)和加快去化速度作為重要目標(biāo)。

    金地集團(tuán)總裁黃俊燦表示，目前房地產(chǎn)行業(yè)政策調(diào)控的底部已基本形成，房地產(chǎn)調(diào)控政策加碼的必要性和可能性較低，但限購(gòu)、限貸等核心調(diào)控政策短期內(nèi)不會(huì)退出，各主要城市可售庫(kù)存和新增供應(yīng)仍維持較高水平，房?jī)r(jià)出現(xiàn)大幅反彈的可能性很低。

    金地集團(tuán)同時(shí)稱(chēng)，由于銷(xiāo)售價(jià)格的下降以及偏高端的產(chǎn)品結(jié)構(gòu)受調(diào)控影響較大，預(yù)計(jì)將對(duì)公司2012年的利潤(rùn)產(chǎn)生較大壓力。

    大型房企中除了保利地產(chǎn)、招商地產(chǎn)凈利潤(rùn)下降之外，富力地產(chǎn)不久前也發(fā)出業(yè)績(jī)預(yù)警，稱(chēng)凈利潤(rùn)將同比大幅減少。此外，華僑城凈利潤(rùn)也同比下降4.2%。

    即便是萬(wàn)科，繼去年實(shí)現(xiàn)凈利潤(rùn)96.2億元之后，今年沖刺百億利潤(rùn)大關(guān)是其重要目標(biāo)，而萬(wàn)科要在下半年實(shí)現(xiàn)63億元的凈利潤(rùn)依然壓力不小。