開發(fā)商償債能力下降 銀行逆市增投地產(chǎn)貸款

    8月23日，保利地產(chǎn)新鮮出爐的中報顯示，其上半年新增貸款211億元，凈增貸款多達80億元。

    這并非個案。根據(jù)WIND的統(tǒng)計，在已經(jīng)公布中報的64家地產(chǎn)公司中，有42家長期貸款余額增加，合計共增加493億元。但整體來看，地產(chǎn)公司的償債能力有所下降，樣本數(shù)據(jù)顯示93%的公司稅息折舊及攤銷前利潤（EBITDA）與付息債務(wù)比率有所下降。此外，半數(shù)樣本公司的有形資產(chǎn)與凈債務(wù)比率也在下降。

    但銀行無所畏懼。在已經(jīng)公布年報的7家上市銀行中，興業(yè)銀行、重慶農(nóng)村商業(yè)銀行、平安銀行、華夏銀行、民生銀行的房地產(chǎn)貸款余額都有不同程度的增加。截至今年6月末，上述7家銀行的房地產(chǎn)貸款余額合共5585億元。值得注意的是，華夏銀行的房地產(chǎn)不良貸款率高達1.22%。

    償債能力指標惡化

    盡管深處調(diào)控背景，但上市地產(chǎn)公司的貸款余額依然增長強勁。

    有統(tǒng)計的64家地產(chǎn)公司中，有42家的長期貸款余額有所增加，占統(tǒng)計樣本的66%。但兩極分化嚴重，大公司的增幅遠遠超過小公司，A股地產(chǎn)龍頭萬科的表現(xiàn)最為搶眼。

    萬科的長期借款余額為367億元，年初此數(shù)據(jù)為210億元，增幅為75%。金融街、金地集團、保利地產(chǎn)分別增加50億、34億、31億，云南城投也增加了20億。

    短期貸款同樣如此。57%的統(tǒng)計樣本公司的短期貸款余額增加。萬科以31億元的絕對額排在第一，此后依次是金融街、首開股份、中華企業(yè)，增加額分別是31億、16億、11億。

    事實上，開發(fā)商的償債能力卻有所下降。根據(jù)WIND的統(tǒng)計，93%樣本企業(yè)的EBITDA與帶息債務(wù)比率是下降的。EBITDA與帶息債務(wù)比率越大表明償債能力越強。

    以深物業(yè)為例，其EBITDA與帶息債務(wù)比率從去年末的46.67%下降為20.68%，萬科從38%下降為13%，中關(guān)村從46%下降到28%。

    另一考量公司長期償債能力的有形資產(chǎn)與凈債務(wù)比率，同樣不容樂觀。半數(shù)公司的該指標有所下降。萬科從3.04下降為2.76，臥龍地產(chǎn)從18.7下降為2.3。

    銀行不懼

    在已經(jīng)公布年報的7家銀行中，有5家銀行對房地產(chǎn)貸款熱情不減。

    盡管將審批權(quán)限上收總行，但興業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款余額依然從去年末的915億元增加到1010億元，增幅為10.38%。占貸款總額的比重從9.3%上升到9.55%。不良貸款率有所下降，從0.12%下降到0.09%。以興業(yè)銀行某分行為例，其一天之內(nèi)就向兩家房地產(chǎn)企業(yè)放款，其中一筆貸款余額為2.2億元。

    重慶農(nóng)村商業(yè)銀行的房地產(chǎn)貸款從去年末的136億元增加到168億元，增幅為24%，占貸款總額的比重由9.4%提升到10.25%。不良貸款金額略微減少0.02億元。在重慶農(nóng)商行的前10大客戶中，第一、第四大客戶都為地產(chǎn)企業(yè)，貸款余額分別為23.82億、19.16億元。

    平安銀行同樣如此，其貸款余額從去年末366億元增加到395億元，增幅為8%。不良率從0.54%猛降到0.06%。

    而華夏銀行的房地產(chǎn)貸款則從去年末的626億元增加到666億元，增幅6.39%，但在貸款總盤子的比重則從10.24%下降為9.93%。民生銀行也從去年末的1297億增加到1473億元，增幅13.57%。

    上述風(fēng)險部人士認為，今年保障房貸款增加也比較多，應(yīng)關(guān)注客戶結(jié)構(gòu)，看看一般開發(fā)貸的比例。

    不過，也有銀行的房地產(chǎn)貸款有所壓縮。其中，招商銀行的房地產(chǎn)貸款余額減少58億至799億元，浦發(fā)銀行則從1151億減少到1074億元。