房產(chǎn)稅何時(shí)開(kāi)征意見(jiàn)不一 建議擴(kuò)大到二手房

    近日，湖北房地產(chǎn)稅“三日三變”烏龍事件再次將被業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)為“或是樓市調(diào)控的另一只靴子”的房產(chǎn)稅提到公眾面前。房產(chǎn)稅到底會(huì)不會(huì)開(kāi)征？它是不是樓市調(diào)控的“另一只靴子”？房產(chǎn)稅試點(diǎn)到底何時(shí)會(huì)擴(kuò)大？房產(chǎn)稅什么時(shí)候會(huì)正式開(kāi)征？將會(huì)如何征？符合課稅條件的普通家庭每年因此將承擔(dān)多少稅負(fù)……針對(duì)這些問(wèn)題，本報(bào)記者昨天請(qǐng)專(zhuān)家、業(yè)界人士、購(gòu)房人等多方展開(kāi)觀點(diǎn)交鋒。

    房產(chǎn)稅試點(diǎn)將擴(kuò)大的消息時(shí)有耳聞，房產(chǎn)稅是否會(huì)繼續(xù)推進(jìn)下去？

    觀點(diǎn)一：大勢(shì)所趨但需時(shí)間探索

    尹中立（社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任）：在房地產(chǎn)調(diào)控的所有政策工具中，房產(chǎn)稅是一個(gè)有效的手段。房產(chǎn)稅進(jìn)一步擴(kuò)大試點(diǎn)乃至在全國(guó)范圍內(nèi)實(shí)施，這是既定的方針和政策了，不同的地區(qū)可能實(shí)施的時(shí)間有所不同，但是要實(shí)施這是一個(gè)大趨勢(shì)，不會(huì)因?yàn)橐恍┤说囊庖?jiàn)不同而改變。

    賈康（財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)）：房產(chǎn)稅未來(lái)將取代現(xiàn)在嚴(yán)厲的行政手段，成為以后房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的重要方式。適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍的方向已經(jīng)清晰，不過(guò)整個(gè)制度的建設(shè)過(guò)程，需要長(zhǎng)時(shí)間的探索，不是三五年就能夠成熟。他不但可以使房地產(chǎn)業(yè)在發(fā)展過(guò)程中減少泡沫，也能為地方稅體系提供重要財(cái)源，同時(shí)也是優(yōu)化我國(guó)收入分配和財(cái)產(chǎn)配置的重要經(jīng)濟(jì)手段。

    觀點(diǎn)二：暫緩實(shí)行等經(jīng)濟(jì)穩(wěn)定

    張寶全(今典集團(tuán)董事長(zhǎng))：如果前兩年實(shí)施房產(chǎn)稅，我個(gè)人還是支持的。但是眼下實(shí)施房產(chǎn)稅的話，我不支持?，F(xiàn)在中國(guó)的經(jīng)濟(jì)非常不樂(lè)觀，外貿(mào)在萎縮，制造業(yè)也在大幅度衰退，這一點(diǎn)從我們的用電量就可以看出來(lái)。這時(shí)候如果實(shí)行房產(chǎn)稅，勢(shì)必對(duì)整個(gè)地產(chǎn)的消費(fèi)又會(huì)增加很多資產(chǎn)負(fù)擔(dān)，這對(duì)我們今天穩(wěn)定經(jīng)濟(jì)增速來(lái)說(shuō)，可能會(huì)是雪上加霜，我覺(jué)得眼下如何保增長(zhǎng)，如何讓經(jīng)濟(jì)平穩(wěn)過(guò)渡，是中國(guó)最重要的事情。如果繼續(xù)推進(jìn)房產(chǎn)稅，看起來(lái)很簡(jiǎn)單，也能夠部分解決地方財(cái)政收入和債務(wù)問(wèn)題，但是會(huì)產(chǎn)生一系列的連鎖反應(yīng)，可能會(huì)造成糟糕的后果。

    因此，我認(rèn)為眼下時(shí)機(jī)不對(duì)、暫緩為好，最起碼要等一兩年以后，經(jīng)濟(jì)逐步穩(wěn)定下來(lái)以后，再逐步推進(jìn)實(shí)施。

    觀點(diǎn)三：慎之又慎出合理模式

    陳志（北京市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)秘書(shū)長(zhǎng)）：就房產(chǎn)稅這個(gè)稅種，我個(gè)人認(rèn)為沒(méi)問(wèn)題，但是怎么去實(shí)施要綜合、全面地去考慮，要慎之又慎，在程序上要合法，甚至要征得大多數(shù)人的認(rèn)可和支持，這個(gè)稅才能推出來(lái)。 不能簡(jiǎn)單地拿個(gè)方案去試點(diǎn)，讓部分老百姓去承擔(dān)試錯(cuò)的代價(jià)，這是不公平的。

    要征收房產(chǎn)稅，首先要回答這個(gè)稅種的目標(biāo)指向等問(wèn)題，是要調(diào)節(jié)收入分配還是只是為政府增加財(cái)政收入？如果沒(méi)有明確答案的話，就無(wú)法平息社會(huì)上對(duì)它的抵觸。而且增加稅要和我們社會(huì)福利增長(zhǎng)的效率有必然聯(lián)系，如果社會(huì)福利增長(zhǎng)跟不上的話也會(huì)引發(fā)爭(zhēng)議。

    現(xiàn)在看來(lái)，房產(chǎn)稅顯然跟抑制房?jī)r(jià)沒(méi)關(guān)，房地產(chǎn)上漲趨勢(shì)在未來(lái)的一段時(shí)間內(nèi)還是沒(méi)有改變，如果房?jī)r(jià)上漲的空間大于稅負(fù)很多的話，它一定會(huì)轉(zhuǎn)移掉。如果現(xiàn)在急急忙忙去推房產(chǎn)稅，這和我們的目標(biāo)沒(méi)有關(guān)聯(lián)，甚至在某種程度上會(huì)加快房?jī)r(jià)上漲。

    孫先生（購(gòu)房人）：我認(rèn)為適時(shí)開(kāi)征房產(chǎn)稅并沒(méi)錯(cuò)，但要慎重，關(guān)鍵是要有一個(gè)公平的制度設(shè)計(jì)，有一個(gè)合理的征收模式，能夠起到調(diào)節(jié)收入分配的作用，而不是最后完全成為政府增加稅收的工具，或者大規(guī)模增加普通老百姓的稅負(fù)。

    上海和重慶先后試點(diǎn)了房產(chǎn)稅，兩種模式存

    在一定差異，哪種模式更符合實(shí)際？

    觀點(diǎn)一：加大對(duì)空置房征稅力度

    李文杰(中原地產(chǎn)華北區(qū)總經(jīng)理)：我個(gè)人認(rèn)為，對(duì)于空置房要加大房產(chǎn)稅征收的力度。而且要全面對(duì)房屋征收房產(chǎn)稅，而不能是“老房老辦法，新房新辦法”，除了自住以外的、超過(guò)一定使用面積的都應(yīng)該征收，甚至是累進(jìn)制征收。目前，技術(shù)方面已經(jīng)沒(méi)有問(wèn)題，我不認(rèn)為技術(shù)是一個(gè)瓶頸，主要的問(wèn)題是在于房產(chǎn)稅征收的社會(huì)面比較大，它是一種財(cái)富的再分配，等于動(dòng)了一部分人的蛋糕，社會(huì)影響面是這個(gè)政策考慮的一個(gè)重點(diǎn)，在推進(jìn)實(shí)施的時(shí)候要考慮到社會(huì)公眾的心理承受能力。

    觀點(diǎn)二：不能采取一刀切方式

    陳家華（泛海建設(shè)集團(tuán)股份有限公司副總裁）：將來(lái)具體采用哪種模式推進(jìn)房產(chǎn)稅目前尚看不清楚，重慶和上海模式各有優(yōu)缺點(diǎn)，將來(lái)如果要在全國(guó)實(shí)施房產(chǎn)稅，要根據(jù)不同地區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)育程度、老百姓的消費(fèi)習(xí)慣區(qū)別對(duì)待，畢竟各地情況存在差異，如果采用一刀切的辦法去推進(jìn)未必合適。

    觀點(diǎn)三：先易后難逐漸推進(jìn)

    范小沖（陽(yáng)光100置業(yè)集團(tuán)常務(wù)副總裁）：房產(chǎn)稅是國(guó)際上通行的，早晚都要上，但是實(shí)施起來(lái)會(huì)比較難，非常復(fù)雜，比如說(shuō)退休老干部，他房子很大，但是他交不起這稅。還有，很多人會(huì)問(wèn)，“我買(mǎi)房的時(shí)候沒(méi)告訴我這回事，現(xiàn)在我都住進(jìn)去了，才來(lái)告訴我還要交這稅？”那他肯定不干了。矛盾和難點(diǎn)主要在征收環(huán)節(jié)。

    考慮到現(xiàn)實(shí)的復(fù)雜性，我認(rèn)為如果要推進(jìn)房產(chǎn)稅，應(yīng)該簡(jiǎn)單化處理，剛開(kāi)始這個(gè)稅率可以低一點(diǎn)，讓大家形成這種交稅的習(xí)慣，然后再慢慢地，逐步地完善，先易后難，從增量房到存量房的。而且應(yīng)該見(jiàn)房就征，然后按人頭返，比如說(shuō)人均60平方米以下的免征，就減去這部分，再來(lái)征收剩下的部分。如果有特殊困難的，應(yīng)該由第三方機(jī)構(gòu)補(bǔ)貼。

    觀點(diǎn)四：征收對(duì)象應(yīng)擴(kuò)大到二手房

    尹中立：上海的方案更有利于政策落地，也就是實(shí)施的阻力會(huì)比較小，這是它的優(yōu)點(diǎn)，但是它有很大的缺點(diǎn)，因?yàn)槎愂盏暮艽筇卣骶褪钦{(diào)節(jié)收入分配和兼顧社會(huì)公平，顯然上海的方案是沒(méi)有兼顧公平的，存量的所有房子都不征稅的話，實(shí)際上是保護(hù)了少數(shù)的富人。重慶的方案相對(duì)公平，對(duì)大房子征稅，但不足的地方不是累計(jì)征稅，如果有很多套普通房子的話，也是不征稅的。我認(rèn)為，正確的辦法是把整個(gè)信息系統(tǒng)建立起來(lái)，然后實(shí)施累進(jìn)的稅率政策。應(yīng)該去計(jì)算房子的市場(chǎng)評(píng)估價(jià)而不是目前的房產(chǎn)原值，在征收的范圍上，應(yīng)該是擴(kuò)大到存量房而不只是目前試點(diǎn)的新增房。

    房產(chǎn)稅如果施行，對(duì)樓市會(huì)產(chǎn)生什么影響？房?jī)r(jià)是否會(huì)因此而降下來(lái)？

    觀點(diǎn)一：房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展將更平穩(wěn)

    賈康：中國(guó)的城鎮(zhèn)化水平還將走高，房產(chǎn)稅改革并不會(huì)阻礙城鎮(zhèn)化發(fā)展的腳步。有了房產(chǎn)稅后，它發(fā)揮的效應(yīng)會(huì)使今后的曲線斜率降低，房地產(chǎn)市場(chǎng)不會(huì)像原來(lái)那樣大起大落，使房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展得更平穩(wěn)，對(duì)經(jīng)濟(jì)和生活的殺傷力就會(huì)明顯減弱。

    觀點(diǎn)二：不同方案效果不同

    尹中立：對(duì)樓市的影響還要看今后房產(chǎn)稅實(shí)施的具體方案，不同的方案產(chǎn)生的效果也不一樣。比如說(shuō)按照目前上海的試點(diǎn)方案，只對(duì)新買(mǎi)的房子征收房產(chǎn)稅的話，那么如果要在其他地方實(shí)施這個(gè)方案，那意味著這個(gè)方案實(shí)施前的一段時(shí)間，大家買(mǎi)房的意愿就比較高漲，大家會(huì)趕在這之前買(mǎi)，因?yàn)檫^(guò)了這個(gè)時(shí)間點(diǎn)買(mǎi)就要征稅了。

    觀點(diǎn)三：短期有益平抑房?jī)r(jià)

    李文杰：短期之內(nèi)會(huì)對(duì)樓市產(chǎn)生影響，畢竟房產(chǎn)稅增加了房產(chǎn)持有的成本，對(duì)持有多套房子的人會(huì)產(chǎn)生很大的稅務(wù)成本?？陀^上會(huì)有益于平抑現(xiàn)在的價(jià)格的漲幅。中長(zhǎng)期來(lái)看，真正決定價(jià)格的還是供求關(guān)系，房產(chǎn)稅成為一個(gè)常態(tài)之后，并不會(huì)使房子跌價(jià)。

    范小沖：很多人對(duì)房產(chǎn)稅賦予了太多擔(dān)子，比如說(shuō)調(diào)控房?jī)r(jià)，實(shí)際上和調(diào)控房地產(chǎn)沒(méi)有關(guān)系，但是如果實(shí)施房產(chǎn)稅對(duì)樓市會(huì)有影響。畢竟施行房產(chǎn)稅以后，房子保有有成本了，房主就有動(dòng)力把存量的房子釋放出來(lái)，出租和出售的多了，而且房產(chǎn)稅還會(huì)改變購(gòu)房者的行為，買(mǎi)新房有新的成本了，他會(huì)考慮投資收益比。

    觀點(diǎn)四：和房?jī)r(jià)并無(wú)因果聯(lián)系

    張寶全：中國(guó)房地產(chǎn)已經(jīng)相對(duì)穩(wěn)定，現(xiàn)在的房地產(chǎn)價(jià)格我個(gè)人認(rèn)定是比較正常、健康的。幾年前，房產(chǎn)稅對(duì)抑制房地產(chǎn)投機(jī)是最好的契機(jī)，但是我就很奇怪，兩三年前為什么不實(shí)施，而是討論來(lái)討論去，就是不推，最好的時(shí)機(jī)沒(méi)有推，現(xiàn)在推也不合適。即使將來(lái)推出來(lái)，我認(rèn)為對(duì)房?jī)r(jià)長(zhǎng)期的影響不會(huì)很大。

    孫先生：我不認(rèn)為開(kāi)征房產(chǎn)稅和降低房?jī)r(jià)之間有什么必然的因果聯(lián)系。降低房?jī)r(jià)還是要從降低成本、擴(kuò)大供給入手。限購(gòu)、征稅什么的，都是從抑制需求著手，即使能夠延緩房?jī)r(jià)上升趨勢(shì)，但也并不能使一部分人被抑制的需求轉(zhuǎn)為另一部分人被滿足的需求。房?jī)r(jià)只應(yīng)該是房地產(chǎn)調(diào)控的手段而不是目的，目的應(yīng)該是正常的住房需求被滿足?？傊艺J(rèn)為征收房地產(chǎn)稅可能會(huì)增加政府財(cái)稅收入，也可能一定程度上抑制部分投資投機(jī)需求，但我并不認(rèn)為它能有效地改善供給與需求的關(guān)系，進(jìn)而滿足我們正常的住房需求。

    北京是否會(huì)成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)？

    陳志：我認(rèn)為，北京征收房產(chǎn)稅的時(shí)機(jī)不成熟，目前不太可能參加試點(diǎn)，第一是因?yàn)楸本┓孔拥漠a(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)比較復(fù)雜，第二試點(diǎn)存在成功和失敗這兩種可能，如果失敗了所產(chǎn)生的影響會(huì)比其他城市大，付出的代價(jià)也會(huì)比其他城市代價(jià)更大。

    李文杰：我個(gè)人認(rèn)為，北京應(yīng)成為房產(chǎn)稅試點(diǎn)的表率。房產(chǎn)稅是社會(huì)財(cái)富的再分配，北京應(yīng)該有一個(gè)比較好的示范作用，雖然北京的房子產(chǎn)權(quán)結(jié)構(gòu)很復(fù)雜，但北京在2010年的限購(gòu)中起到一個(gè)很好的作用，北京在房產(chǎn)稅方面也應(yīng)該起到示范效應(yīng)。

    房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)是否轉(zhuǎn)移給買(mǎi)房人？

    李文杰：房產(chǎn)稅負(fù)擔(dān)是否會(huì)轉(zhuǎn)嫁給買(mǎi)房人還是看供求關(guān)系，最終影響房?jī)r(jià)的還是供求結(jié)構(gòu)。在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)，我們都面臨需求旺盛、供應(yīng)不足的局面，目前房地產(chǎn)可能存在供給的結(jié)構(gòu)性問(wèn)題，比如市區(qū)房源少，中長(zhǎng)期供給少等，這些都是高房?jī)r(jià)的推手。只要需求旺盛，賣(mài)房人會(huì)很容易把稅負(fù)成本轉(zhuǎn)移給購(gòu)房人。

    孫先生：對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，擔(dān)心房產(chǎn)稅的負(fù)擔(dān)最終會(huì)轉(zhuǎn)移到買(mǎi)房人身上。以往的很多政策實(shí)施后可以發(fā)現(xiàn)，在賣(mài)方市場(chǎng)中， 最終這些增加的成本很多都轉(zhuǎn)移到購(gòu)房者身上。因此，我希望將來(lái)有關(guān)部門(mén)在制度設(shè)計(jì)上能對(duì)這方面有充分預(yù)計(jì)。

    是否意味著限購(gòu)政策將放松？

    李文杰：我覺(jué)得應(yīng)該不會(huì)因此放松限購(gòu)，限購(gòu)是從根本上遏制需求，從目前來(lái)看，房產(chǎn)的需求還是太旺盛了，太多的人都想買(mǎi)房子，看好資產(chǎn)價(jià)格，他們認(rèn)為房產(chǎn)價(jià)格在過(guò)去的十年里平均每年上漲10%，而同期股市卻是在縮水。從財(cái)富的保值增值手段來(lái)看，住房在很多人來(lái)說(shuō)是根深蒂固的觀念。從這一點(diǎn)上來(lái)看，需求或者說(shuō)購(gòu)買(mǎi)的沖動(dòng)還是非常的強(qiáng)勁，限購(gòu)作為限制需求的手段來(lái)看，應(yīng)該還會(huì)是一個(gè)長(zhǎng)期的住房政策。

    賈康：房產(chǎn)稅作為經(jīng)濟(jì)手段，或?qū)⑷〈拶?gòu)令等行政手段，逐年擴(kuò)大在經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)的試點(diǎn)范圍。房產(chǎn)稅可以成為地方稅體系中的主力、支柱型財(cái)源，使地方政府的內(nèi)在動(dòng)機(jī)和市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)所要求的政府職能契合。