房地產(chǎn)調(diào)控會(huì)延續(xù)現(xiàn)有力度

　　8月，市場(chǎng)對(duì)房?jī)r(jià)問題的擔(dān)憂并沒有結(jié)束，市場(chǎng)仍處在尋底過程。整體而言，當(dāng)前有兩點(diǎn)信息值得關(guān)注：
　　第一，在近兩年半的持續(xù)調(diào)控之后，單月土地、新開工數(shù)據(jù)創(chuàng)出近2年來最低值。7月單月土地購(gòu)置面積僅為1438.81萬平方米，環(huán)比減少64.13%，同比減少72.71%。從歷史數(shù)據(jù)看，該數(shù)據(jù)為自2002年5月以來歷史最低值。7月單月新開工面積僅為1.15億平方米，環(huán)比減少40.96%，同比減少26.71%。從歷史數(shù)據(jù)看，7月新開工通常面臨回落，但仍創(chuàng)出自2009年10月以來最低值。從行業(yè)自身規(guī)律看，銷售恢復(fù)3到6個(gè)月會(huì)帶來新開工和土地購(gòu)置增速恢復(fù)。但以上數(shù)據(jù)未按經(jīng)驗(yàn)恢復(fù)，卻創(chuàng)新低，說明持續(xù)不斷的逆周期、行政性調(diào)控，已經(jīng)再次破壞行業(yè)正常運(yùn)行規(guī)律。
　　第二，7月大部分城市房?jī)r(jià)仍處于環(huán)比上升階段。從我們所統(tǒng)計(jì)城市庫存水平看，主要城市房地產(chǎn)庫存壓力較年初有明顯下降，短期看房?jī)r(jià)下降存在難度。但是整體而言，市場(chǎng)需求并沒有明顯大幅放大，房?jī)r(jià)缺乏大幅上漲動(dòng)力。新開工、土地購(gòu)置面積創(chuàng)新低帶來經(jīng)濟(jì)壓力，而房?jī)r(jià)環(huán)比上漲帶來民生壓力。短期民生壓力影響社會(huì)穩(wěn)定情緒，但如果經(jīng)濟(jì)壓力惡化最終會(huì)導(dǎo)致失業(yè)增加進(jìn)而加大民生壓力。政府在以上兩難境況中實(shí)難做出超預(yù)期行為。因此我們判斷，調(diào)控會(huì)延續(xù)現(xiàn)有力度，穩(wěn)定剛需釋放同時(shí)打擊投資需求的差別化方向不會(huì)改變。
　　從PE估值看，截至2012年8月20日，房地產(chǎn)板塊的整體估值（PE-TTM）為13.3倍，低于行業(yè)近3年的歷史平均水平（17.14倍）。因此，房地產(chǎn)板塊仍有較強(qiáng)的估值修復(fù)需求。我們認(rèn)為當(dāng)前板塊基本反映房?jī)r(jià)上漲和調(diào)控預(yù)期。市場(chǎng)目前對(duì)調(diào)控方式存在各種傳聞，但當(dāng)前宏觀經(jīng)濟(jì)情況決定調(diào)控很難出現(xiàn)全面打擊，更多是有保有壓。以上原因造成調(diào)控難超預(yù)期，短期內(nèi)，投資者需等待高層更明確的態(tài)度和后期的房?jī)r(jià)趨勢(shì)，我們不建議持有過度看空的觀點(diǎn)。
　　而另一方面，據(jù)測(cè)算我國(guó)人口紅利將在2013年左右出現(xiàn)拐點(diǎn)，但這并不意味著經(jīng)濟(jì)將出現(xiàn)大幅下滑。年初至今A股持續(xù)弱勢(shì)，主要原因之一就是市場(chǎng)擔(dān)憂經(jīng)濟(jì)增速快速下滑，我們認(rèn)為人們夸大了人口紅利對(duì)經(jīng)濟(jì)的影響，國(guó)內(nèi)經(jīng)濟(jì)不會(huì)出現(xiàn)大幅下滑，這對(duì)A股無疑是利好。