鮮為人知的房屋"養(yǎng)老金"：我的住宅維修金誰作主？

　　購房時，業(yè)主需交付一筆住宅維修資金，很多人不明白這筆錢的去向和用途，實際上，這就相當(dāng)于為房屋上了一份養(yǎng)老保險。 海報集團(tuán)全媒體中心記者 張茂 攝

　　買房時要繳交一筆不少的住房維修資金，然而很多購房業(yè)主都不清楚這筆資金是如何管理與使用的……

　　近日，家住?？诘膭⑾壬谖骱０顿I了一套價值150多萬元的房子。買房時，他按照規(guī)定繳納了9000余元的住宅專項維修資金。劉先生對記者說，他不太明白這個住宅維修資金到底是用來做什么的，也不了解交錢之后他能享受到什么，至于該如何使用這筆資金更是不清楚。對此，記者進(jìn)行了調(diào)查采訪。

　　鮮為人知的房屋“養(yǎng)老金”

　　“2002年買房子時，開發(fā)商說要交一筆住宅專項維修資金，我按規(guī)定交了1萬多元之后就沒再關(guān)注這筆錢。”?？谑忻襦嵟空f，當(dāng)初交這筆錢時，開發(fā)商稱這些錢主要用作小區(qū)的物業(yè)公共設(shè)施設(shè)備維修費，但到現(xiàn)在，10年時間過去了，她一直不知道這些錢都用來干什么了。

　　事實上，不僅業(yè)主不清楚維修資金作了何用途，就連一些物業(yè)小區(qū)管理人員也不太清楚這筆錢的作用。

　　?？谑泻Ｐ阒新纺承^(qū)工作人員對記者稱，她在該小區(qū)物業(yè)管理處管理財務(wù)有10多年了，并不是很了解維修資金的使用情況，也沒有親手辦理過維修資金使用相關(guān)事宜。“這些錢平時很少用到，所以幾乎都忘了它的存在。”

　　住宅專項維修資金，是指專項用于住宅共用部位、共用設(shè)施設(shè)備保修期滿后的維修和更新、改造的資金。

　　“人老了，各種疾病會不斷增多。房子老了，也會出現(xiàn)各種各樣的問題，影響居住質(zhì)量甚至帶來安全隱患。這時，住宅專項維修資金就派上了用場。”?？谑凶〗ň仲Y金管理處處長符朝暉將這筆錢比喻為房屋的“養(yǎng)老金”。

　　記者從?？谑凶〗ň至私獾?，海口市住宅專項維修資金于2004年開始建立，一開始由開發(fā)商代為收取，但后來出現(xiàn)部分開發(fā)商挪用維修資金的現(xiàn)象，海口市采取了一些監(jiān)管措施，規(guī)定自2008年8月1日起，業(yè)主直接將住宅專項維修資金交到專戶管理銀行，由房地產(chǎn)主管部門無償代為監(jiān)管，避免了開發(fā)商或小區(qū)物業(yè)公司挪用維修資金的可能。

　　維修資金讓老房子煥然新生

　　日前，由于年久失修，海口市陽光經(jīng)典小區(qū)樓房外墻滲水。而記者今天在該小區(qū)看到，修復(fù)后的8、9、10棟樓煥然一新，6、7棟則正在施工，沒有竣工的外墻仍可見一條條裂縫。

　　小區(qū)物業(yè)公司主任陳穗介紹，這個小區(qū)有些年份了，部分樓房出現(xiàn)外墻滲水、墻皮脫落等問題。于是，在業(yè)主的提議下，物業(yè)公司組織上門征詢意見，在每棟樓都有超過人數(shù)、面積“兩個2/3”的業(yè)主同意后，才申請使用維修資金，解決了該小區(qū)樓房修復(fù)費用問題。

　　9棟業(yè)主劉恒信高興地對記者說：“當(dāng)時，物業(yè)公司工作人員帶著簽字表到家中找到了我，簽字表內(nèi)容非常詳細(xì)，一看就知道這次大修總共花多少錢，我個人要花多少錢。”

　　在?？谑凶〗ň?，記者拿到一份?？谑?007年至今年7月住宅專項維修資金使用情況資料。從中不難發(fā)現(xiàn)，大同大廈、港灣花園、美舍假日公寓、三優(yōu)花園等小區(qū)都已動用了維修資金，使用范圍包括電梯系統(tǒng)改造、電梯維修、外墻滲水維修、水道改造、圍欄改造等。

　　近年來，隨著海口一些房屋房齡增加、設(shè)施老化，房屋的維修量逐年增長，房屋動用維修資金比例也在逐年增加。

　　2009年?？谑凶≌瑢ｍ椌S修資金實際撥付金額為12.29萬元，2011年海口市住宅專項維修資金實際撥付金額達(dá)到77.14萬元。僅2012年前7個月，?？谑凶≌瑢ｍ椌S修資金的實際撥付金額達(dá)到62.54萬元。

　　想用維修資金可以這么辦

　　小區(qū)電梯壞了、外墻滲水了……要維修小區(qū)內(nèi)的公共設(shè)施設(shè)備，都可以用住宅專項維修資金。但想成功申請到維修資金，具體該如何操作？

　　近期，?？谑绣\繡京江小區(qū)使用了維修資金，對小區(qū)老化的監(jiān)控系統(tǒng)進(jìn)行了安裝改造，經(jīng)過改造后，監(jiān)控攝像全小區(qū)覆蓋，小區(qū)監(jiān)控?zé)o死角，保證了業(yè)主居住安全。

　　錦繡京江小區(qū)物業(yè)服務(wù)公司主任梁大君向記者介紹了使用維修資金的流程。

　　他說，申請使用維修資金之前，物業(yè)服務(wù)公司和業(yè)主委員會（下簡稱業(yè)委會）先召開業(yè)主大會，向業(yè)主征求意見，確認(rèn)是維修還是更換監(jiān)控系統(tǒng)。在業(yè)主同意使用住宅維修資金更換監(jiān)控系統(tǒng)后，業(yè)委會進(jìn)行招標(biāo)，將競標(biāo)單位的報價送到?？谑兄付ㄏ嚓P(guān)造價咨詢部門做造價預(yù)算，并將招標(biāo)單位、造價書等項目向業(yè)主公示。之后，在海口市房屋維修資金管理中心指導(dǎo)下，業(yè)委會工作人員挨家挨戶上門，就項目總的報價金額、業(yè)主應(yīng)分?jǐn)偨痤~等征求業(yè)主意見。在業(yè)主簽名確認(rèn)之后，物業(yè)服務(wù)公司再向海口市房屋維修資金管理中心遞交申請材料。

　　在接到申請后，資金管理中心到小區(qū)進(jìn)行現(xiàn)場勘察，并對報送材料進(jìn)行初審及公示。在公示期內(nèi)無異議或有異議但不影響兩個2/3表決結(jié)果的情況下，資金管理中心作出初審意見，并將材料報送到海口市住建局資金管理處進(jìn)行復(fù)審，復(fù)審?fù)ㄟ^之后報領(lǐng)導(dǎo)審批，并劃撥維修資金。

　　“在申請使用維修資金過程中，我們感覺工作難點在于必須達(dá)到‘兩個2/3同意’這方面。”

　　“業(yè)主們會不會覺得程序太繁瑣？”面對記者的發(fā)問，梁大君說，因為他們小區(qū)入住率不是很高，且一些業(yè)主身在外地，因此很多時間都花在物業(yè)公司與業(yè)主的溝通上了。

　　“從申請到資金下?lián)芄灿昧?個月左右，其中僅征求業(yè)主意見一項工作，就花了2個多月。”他樂觀地認(rèn)為，“這個速度不算慢了，如果業(yè)主積極配合的話，會更快些。”（海南日報?？?月22日訊/記者 程嬌）

　　住宅維修資金問與答

　　問：住宅維修資金要交多少錢？

　　答：按照規(guī)定，海南省商品住宅、非住宅專項維修資金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米60元，售后公有住房住宅維修資金標(biāo)準(zhǔn)為每平方米55元。

　　問：怎么樣才能動用住宅維修資金？

　　答：按規(guī)定，業(yè)主使用維修資金，需要符合相關(guān)規(guī)定，即需經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)占專有建筑物總面積2/3以上的業(yè)主且占總?cè)藬?shù)2/3以上的業(yè)主同意才能使用。也就是說，要使用維修資金，需要面積、人數(shù)均達(dá)到2/3以上的業(yè)主同意才能使用。

　　問：住宅維修資金存在銀行，產(chǎn)生的利息該如何分配？

　　答：按規(guī)定，存儲利息會按其資金多少，全部分存到每個業(yè)主的分賬戶上。房屋因拆遷或其他原因滅失的，維修資金余額則會由相關(guān)部門返還業(yè)主。

　　問：萬一我的住宅維修資金被挪用了，有沒有辦法處理？

　　答：按照規(guī)定，挪用住宅專項維修資金的，由縣級以上地方人民政府建設(shè)（房地產(chǎn)）主管部門依法追回挪用的住宅專項維修資金，沒收違法所得，可以并處挪用金額兩倍以下的罰款；構(gòu)成犯罪的，依法追究直接負(fù)責(zé)的主管人員和其他直接責(zé)任人員的刑事責(zé)任。