保利銀灘高爾夫球場被指違規(guī) 陽江市政府稱不知情

　　旅游地產(chǎn)這塊“肥肉”，令眾多房企大鱷趨之若鶩，央企保利地產(chǎn)（600048.SH）亦覬覦分一杯羹。

　　目前，保利地產(chǎn)旗下首個(gè)旅游地產(chǎn)項(xiàng)目“保利銀灘”已進(jìn)入收獲期，據(jù)8月23日晚間發(fā)布的2012年半年報(bào)顯示，截至6月底，自去年6月開盤以來，該項(xiàng)目已獲得了近8億元的收入。

　　然而，鮮為人知的是，該項(xiàng)目借“體育公園”之名，建造了占地1300畝的高爾夫球場，并有獨(dú)棟別墅正在對(duì)外發(fā)售。

　　那么，早被國家命令禁止的高爾夫球場及獨(dú)棟別墅用地，是如何得到地方政府審批的？對(duì)此，陽江市海陵區(qū)有關(guān)負(fù)責(zé)人表示，并不知情。

　　被指違規(guī)

　　保利銀灘位于廣東省陽江市4A級(jí)旅游景區(qū)海陵島，總占地面積約3000畝。根據(jù)保利銀灘官方網(wǎng)站顯示，項(xiàng)目規(guī)劃建設(shè)內(nèi)容為4家國際五星級(jí)酒店、國際標(biāo)準(zhǔn)的18洞72桿高爾夫球場、大型生態(tài)體育公園及海景高層住宅及低密度住宅。

　　其實(shí)，早在2004年，國務(wù)院[《國務(wù)院辦公廳關(guān)于暫停新建高爾夫球場的通知》(國辦發(fā)〔2004〕1號(hào))]，明確規(guī)定，停止新的高爾夫球場審批；2006年12月，高爾夫球場項(xiàng)目被列入《禁止用地項(xiàng)目目錄》，此后，多個(gè)部委下發(fā)了不下10個(gè)“禁令”，但高爾夫球場違規(guī)建設(shè)屢禁不止，突出表現(xiàn)是一些地方以鄉(xiāng)村體育公園、休閑俱樂部、城市公園等名義建高爾夫球場。一些地方政府及部門違反國務(wù)院禁令，批準(zhǔn)建設(shè)高爾夫球場。

　　國土資源部一位土地督察人員向地產(chǎn)中國網(wǎng)表示，2004年以后，國家就要求暫停高爾夫球場建造，“在正式的規(guī)范性文件出臺(tái)之前，新建任何高爾夫球場都是被禁止的，都是違規(guī)的。”

　　公開資料顯示，銀灘項(xiàng)目系保利地產(chǎn)在2009年年底通過“招拍掛”市場獲得的土地，顯然屬于上述國土部人士所說的“違規(guī)行為”。

　　“絕對(duì)沒有高爾夫球場！”保利銀灘相關(guān)負(fù)責(zé)人此前聲稱：“這個(gè)項(xiàng)目中有一定的高爾夫球場元素，這是一種營銷手段，只是為了提高項(xiàng)目的層次和高度。”

　　但據(jù)該項(xiàng)目一位銷售人員告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“有高爾夫球場，現(xiàn)在開始營業(yè)了，前9洞已經(jīng)開打，完全對(duì)外開放。 因?yàn)閯倓傞_業(yè)，打一場只須花200多塊錢，是比較實(shí)惠的。”

　　多位項(xiàng)目銷售人員稱，如果現(xiàn)在買這個(gè)項(xiàng)目的別墅產(chǎn)品，就可以送高爾夫會(huì)籍。

　　事實(shí)上，不但有高爾夫球場，而且已經(jīng)開始試打，并進(jìn)入了運(yùn)營期，而后9洞將于今年9月中下旬運(yùn)營。

　　據(jù)悉，就在7月20日，該項(xiàng)目就舉行了名為“揮越巔峰，相聚南海”的高爾夫球場開桿儀式，并邀請國際名人運(yùn)動(dòng)聯(lián)合會(huì)秘書長、廣東省高爾夫球協(xié)會(huì)顧問等80余人前來開桿。

　　當(dāng)?shù)卣Q不知情

　　不僅如此，保利銀灘已被開發(fā)商植入了獨(dú)棟別墅。而按照有關(guān)規(guī)定，2003年后全國就停止“別墅供地”，獨(dú)棟別墅無法通過政府部門的規(guī)劃審批。

　　據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在保利銀灘中，其中所說的“低密度住宅”就是別墅項(xiàng)目，包括泰式別墅、邁阿密別墅、澳式別墅。

　　“有獨(dú)棟別墅，但存貨已經(jīng)不多了。”上述銷售人員告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“泰式別墅就是獨(dú)棟的，總共有80多套，現(xiàn)在只剩下20多套，邁阿密和澳式別墅，都是聯(lián)排。”

　　那么，違規(guī)產(chǎn)品是如何通過審批的？上述售樓員稱，并不知情。

　　就此，地產(chǎn)中國網(wǎng)詢問陽江市國土資源局，一位負(fù)責(zé)人稱：“這個(gè)是很早之前就批的，現(xiàn)在高爾夫球場和獨(dú)棟別墅用地都不批了。”

　　而根據(jù)陽江市住房和城鄉(xiāng)規(guī)劃建設(shè)局2010年批示文件顯示，“保利（海陵島）房地產(chǎn)開發(fā)有限公司向我局申請辦理陽江市海陵島南村南面S02、S03、S04號(hào)體育設(shè)施用地、旅館業(yè)用地、居住用地的《建設(shè)用地規(guī)劃許可證》，我局初步認(rèn)為其申請基本符合行政許可條件。”該文件是在當(dāng)年11月發(fā)出的，顯然在高爾夫球場和別墅雙禁令之后。

　　“土地是海陵局那邊審批的，具體情況我不太清楚。”上述負(fù)責(zé)人告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“當(dāng)時(shí)他們沒有上報(bào)上來，至于有沒有高爾夫球場和獨(dú)棟別墅，我沒有到現(xiàn)場看過，所以沒法監(jiān)管。”

　　隨后，地產(chǎn)中國網(wǎng)詢問海陵局一位余姓負(fù)責(zé)人，他稱：“這個(gè)地塊確實(shí)沒有高爾夫球場，只是一塊普通的住宅用地。”

　　而在記者再三追問下，上述余姓負(fù)責(zé)人稱：“你問這個(gè)問題，可以到我們國土局來問，要不來，這個(gè)情況我也就不清楚了。”

　　各方的算盤

　　據(jù)知情人士透露，早在2008年，陽江市政府為了招商引資，推出該地塊，并邀請保利地產(chǎn)參與投資。

　　當(dāng)?shù)卣o保利開出的條件是，出資6000萬到1億元，在距銀灘項(xiàng)目不遠(yuǎn)處的海南一號(hào)博物館旁邊建造一座公共建筑。2009年年底，該公共建筑基本建成，作為投資回報(bào)，陽江市政府同意給保利2000余畝用地，建設(shè)3個(gè)五星級(jí)酒店和旅游配套設(shè)施。

　　此后，因?yàn)榈胤秸畵Q屆，新上任者以招商引資的方式，吸引龍湖地產(chǎn)參與上述2000余畝土地的“招拍掛”，最終，保利地產(chǎn)以7.3億元獲得該土地。但由于龍湖地產(chǎn)的參與，讓該地塊由起始價(jià)約4.8億元，溢價(jià)2.5億元出讓。

　　“多付了兩億多塊錢。”上述人士透露，這個(gè)拍地事件，引起了保利高層的反感。而保利地產(chǎn)副總余英當(dāng)時(shí)則在其博客上寫到：“……突然攪和進(jìn)來，搞的宋總（保利地產(chǎn)董事長宋光菊）情緒非常低落，差點(diǎn)取消，好在我們一班人好說歹說，總算安排了。”

　　根據(jù)保利地產(chǎn)公告顯示，上述地塊分三宗出讓，獲得用地的總面積為162.4萬平方米（約合2436畝），規(guī)劃建筑面積為66.5萬平方米，折合樓面價(jià)為1079元/平方米。

　　上述人士稱，正因?yàn)槿绱?，為了補(bǔ)償保利的“損失”，規(guī)劃的“違建”統(tǒng)統(tǒng)都被地方政府通過了。

　　事實(shí)上，按照出貨的價(jià)格，保利地產(chǎn)在該項(xiàng)目上的盈利并不低。據(jù)其半年報(bào)披露，截至6月底，該項(xiàng)目累計(jì)簽約面積為99618平方米，而獲得的銷售額則高達(dá)7.8億元，平均價(jià)格則高達(dá)7756元/平方米。而據(jù)地產(chǎn)中國網(wǎng)了解，陽江市新房均價(jià)目前在4800元左右，而市中心的商品房，價(jià)格亦在6000元左右。

　　此外，銀灘項(xiàng)目的獨(dú)棟別墅價(jià)格在2萬元/平方米左右。“獨(dú)棟別墅的價(jià)格在1.8萬-2.2萬元/平米之間，不過不是精裝修。”上述銷售人員告訴地產(chǎn)中國網(wǎng)：“每套都在280平米左右，價(jià)格比剛開盤的時(shí)候高了一點(diǎn)。”

　　若按照著名經(jīng)濟(jì)學(xué)家成思危房價(jià)構(gòu)成的“1/4”理論來看，即一般情況下，房子的價(jià)格由土地成本、建安成本、各種稅費(fèi)及開發(fā)商利潤各占1/4而構(gòu)成。而該項(xiàng)目土地成本（建筑面積）每平米不僅1079元，而建成后每平米可賣到7756元，其利潤可見一斑。

　　如此來看，保利地產(chǎn)“違規(guī)”建造每平方米能賣到2萬多元的獨(dú)棟別墅，就不難理解。