2009年房價以降為主 二手房買賣將成行業(yè)主體

本報訊“有朋友告訴我，網上有人罵你，我說罵得好，我歡迎人罵。作為一個經濟學者，我要告訴中國老百姓客觀的事實究竟如何。”昨日在江門舉行的2008珠三角人居論壇暨江門地產金融峰會上，針對網絡地產明星“牛刀”此前的批評，中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心主任牛鳳瑞表示，不認識什么“牛刀”，也不會回應網絡批評，有不同看法可以當面交鋒。

此次論壇由南方報業(yè)傳媒集團和南方都市報聯(lián)合主辦，由江門市社會科學界聯(lián)合會、中國建設銀行江門市分行協(xié)辦。南方都市報總編輯曹軻與江門市委常委、常務副市長聶黨權到會祝賀論壇召開。中央電視臺《經濟半小時》著名主持人馬洪濤應邀主持了此次論壇。

“南方都市報已連續(xù)兩年在全國都市報晚報綜合競爭力評比中排名第一，2008年又榮獲中國發(fā)行量認證獎特別獎、廣告主廣告商青睞的都市報特別獎，是廣東唯一獲獎媒體。”曹軻致辭時表示，南方都市報獲此普遍認同的原因之一，是向來以大家氣勢承擔主流媒體責任。此次論壇以江門為背景來剖析珠三角未來人居大環(huán)境和發(fā)展趨勢，探尋江門最佳宜居戰(zhàn)略定位，其目的就是提升江門城市品牌價值，推動珠三角和諧人居。“經濟總量江門不算高，去年才超過1000億，但是江門（有）青山、綠水、藍天，”聶黨權回應稱，從人居宜居的角度看，江門在珠三角絕對“一流”，江門非常重視環(huán)境、治安和生活質量。對此此次論壇的議題設置，聶黨權認為非常有現(xiàn)實意義。

除牛鳳瑞外，中國社會科學院金融研究所研究員易憲容、廣東房地產行業(yè)協(xié)會會長蔡穗聲和廣東省經濟學會會長、中山大學嶺南學院經濟學教授王珺分別發(fā)表主題演講。論壇還邀請廣州市同創(chuàng)卓越房地產投資顧問有限公司總經理趙卓文、五邑大學經濟管理學院黨委書記劉志堅教授、中國建設銀行江門分行行長陳曾華、江門市職業(yè)技術學院教授咸偉及房產開發(fā)商代表共同對話。

嘉賓的精彩言論引發(fā)全場互動熱情，上午的議程不得不延長時間，而一位上午未能搶到提問機會的聽眾，下午論壇進入互動階段終于第一個搶到話筒，向大學時就敬佩的易憲容發(fā)問。來自江門市建設部門、金融機構和房地產企業(yè)的400余名代表出席了昨日論壇。不少聽眾表示，希望江門有更多這樣高水平的論壇。

嘉賓言論

有人說中國固定資產投資增長過速，是房地產泡沫使然，因為房地產投資占社會固定資產投資將近1／5，這個邏輯關系是錯的！是不能成立的！房子是產業(yè)鏈一個關鍵的節(jié)點，要拉動內需，要改善民生，最佳結合點就在于此。

———牛鳳瑞談房地產業(yè)

巴菲特是大家比較崇拜的，最有能力，最有智慧的投資家，但是巴菲特2008年的投資同樣虧損了136億美元。還有李嘉誠，他在華人里面的財富地位，沒有誰可以相媲美的，但是在2008年他的財富縮水1300億。我前幾天跟我同學吃飯，他告訴我，他早幾年是了幾輛賓利開進股市，現(xiàn)在開出了一輛奧拓。

———易憲容談次貸危機

2007年廣東GDP增長是14.7％，今年初步計算是10.4％，降幅在4％以上，大于全國1.5％－1.7％的GDP降幅；2008年前三季度全國出口增長率為22.2％，廣東為13.5％，遠低于全國，經濟下行已成定局。

———王珺談金融危機影響

從廣東省數(shù)字和各市數(shù)字來看，銷售量下降是沒有疑問。但房價問題比較復雜，因為我們使用的是均價的概念，均價掩蓋了很多東西，今年以來有這個情況，很多送裝修，送家具，送給你了，但是統(tǒng)計上沒有反映出來。

———蔡穗聲談房價問題

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明年房價是跌是漲？

牛鳳瑞是論壇的第一個主講嘉賓，他認為雖然去年末以來全國房地產市場量價齊跌，但我國經濟又好又快發(fā)展的基本面沒有發(fā)生根本變化，發(fā)展的戰(zhàn)略機遇期還沒有過去，房地產行業(yè)恰恰是中國應對金融危機與擴大內需最佳結合點，將有極好發(fā)展機會。他在論壇上抨擊了中國經濟增長過熱論、中國固定資產投資增長過速論、中國城市化冒進論、中國房地產泡沫論、通貨膨脹主要危害論等五種論斷，認為這些言論影響了國內經濟的發(fā)展。

蔡穗聲則對珠三角房地產行業(yè)景氣不表樂觀，他綜合了各種數(shù)據(jù)進行分析，認為中國宏觀經濟和世界宏觀經濟進入了下行通道，本地房產市場已進入周期性調整，這不是短期能夠完成的。他認為這種調整將會改變目前房地產就是建房賣房的現(xiàn)狀，而會在外延和內涵上都會變化，二手房買賣、租賃管理、物業(yè)管理等將成為行業(yè)主體。

這一觀點得到趙卓文贊同，他認為2009年樓市“降”是主旋律。江門樓市雖然價格很低，但過去兩年漲幅很大，本地人口與產業(yè)支撐消耗較大，明年整體需求下降是必然的。但江門很有后發(fā)優(yōu)勢，現(xiàn)在應該尋找新的增長點，去抓珠三角整個區(qū)域的消費群。隨著珠三角城際輕軌以及港珠澳大橋的建設等，珠三角區(qū)域市場的一體化進程正在加快。

王珺則認為，中國房地產價格沒有辦法用經濟學來分析，西方國家房地產價格漲的時候股市就降，但中國完全不是這么回事，股市漲房地產才漲，如果股市不上漲，消費者口袋里沒有錢，就不敢去買資產。

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如何打造人居城市？

蔡穗聲表示，所謂“人居”、“宜居”是一個系統(tǒng)工程，不只是房地產行業(yè)的事情。江門建設珠三角“最佳人居城市”具有很大優(yōu)勢，他建議房地產企業(yè)在周期性低潮期抓住機遇，除了住宅市場外，還注重商業(yè)地產、旅游地產發(fā)展，因為江門是著名僑鄉(xiāng)，有開平碉樓、恩平溫泉、上下川島、小鳥天堂、梁啟超故居等豐富旅游資源。

對話嘉賓劉志堅表示，江門這30年來所走的路是既有金山銀山，又有綠水青山的可持續(xù)發(fā)展道路，作為一個外地到江門工作的人，自己對江門的印象就是非常宜居，民風純美，環(huán)境優(yōu)美，治安良好，物質殷實。他建議將“宜居”條件在此外加上一個精神富足。江門要打造珠三角最佳人居城市，要有高水平的教育，同時強化文化基礎設施建設，增加更多高水平文化活動。

牛鳳瑞認為，國務院最新出臺的《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》，對江門的定位是先進制造業(yè)基地，這與江門旅游環(huán)境資源之間并不沖突。因為任何一個選擇都會有成本和代價，江門應該“有所不為”，之后才能有所為。

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政府是否該救房市？

“如何應對當前房市低迷的困境？政府到底要不要救市？”此前媒體一直問我，我干脆回答：不贊成中國政府救市！“牛鳳瑞說，與其說中國政府救市，倒不如說中國政府應該調整以往的房地產政策。他認為，當前房地產產業(yè)政策的主要方向應該是”增加有效供給“，房地產市場政策是凈化規(guī)范房地產交易制度，完善住房保障體系建設。中國作為發(fā)展中國家的基本特征是人均物質財富少，人均房子少，所以今后幾十年主要方向就是建更多更好的房子，這是房地產政策基本方向。對于最近某地房管局負責人稱要嚴查房產商低價賣房，牛鳳瑞認為事件實質是政府是否應該控制房價，他個人認為不應該，除非開發(fā)商降價有卷款潛逃的嫌疑。

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金融危機影響如何？

《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》提出要加強珠江口西岸城市發(fā)展，王珺認為珠三角發(fā)展機會可能因此重回珠江西岸。他回顧了珠三角經濟發(fā)展歷程，認為上世紀80年代以滿足國內市場需求為標志的順德、佛山、江門等西岸城市率先實現(xiàn)經濟起飛，直到1993年和1997年，東莞、深圳寶安等地抓住外資進入中國年和東南亞金融危機使臺資轉移兩次機會，實現(xiàn)以出口訂單經濟為特征的快速提升，并由此超越西岸。但這次金融危機下，東岸外向型經濟受到出口訂單減少的極大沖擊，發(fā)展內需市場成為必然，這對江門等西岸城市是一個好消息。

易憲容認為，江門是以中小企業(yè)為主，有完整的產業(yè)鏈，整個金融危機對訂單有一定影響，但不是最大，因為江門主要的產品是面對國內市場?，F(xiàn)在中小企業(yè)面臨最大的問題是銷售和貸款。現(xiàn)在貨幣政策寬松，但對銀行來說，貸款主要是考慮行業(yè)、產業(yè)未來的發(fā)展。所以現(xiàn)在最關鍵的問題，是江門這些企業(yè)整個產業(yè)鏈未來的前景和行業(yè)未來的發(fā)展前景如何。廣東在短期內有一些問題，過了一段時間問題不會太大，因為整個企業(yè)適應能力會比其他地方快一些。

現(xiàn)場花絮　

牛鳳瑞愿與“牛刀”當面交鋒

今年4月底，“牛刀”在博客上貼出文章《牛鳳瑞扯遠了，中國房價今年必跌》。這篇文章起因于中國社科院城市發(fā)展與環(huán)境研究中心發(fā)布的2008年中國房地產發(fā)展藍皮書。藍皮書認為，2008年全國房價上漲幅度將大大低于2007年，但出現(xiàn)房價“拐點”的可能性不大，真正意義上的“拐點”在未來幾十年內出現(xiàn)的概率都比較小。

“我曾經罵過徐滇慶是在‘裸奔’，事后一想是我自己稚氣未脫，因為他不是在裸奔，這不又來了一個牛鳳瑞。只是起碼徐滇慶還敢和我賭上一場，而牛鳳瑞怕是連這個膽量都沒有。”“牛刀”對藍皮書的觀點進行了批駁，認為“這個藍皮書毫無科學性”。

牛鳳瑞昨日回應聽眾對此事件的提問時，顯得比較激動，稱不認識“什么刀”，也從不回應網絡言論。“有朋友告訴我，網上有人罵你。我說罵得好，我歡迎人罵。作為一個經濟學者，要告訴中國老百姓客觀的事實究竟如何。我不認識什么‘牛刀’，我對網絡上的說法不會給予回應，有不同看法可以進行當面的交鋒。”牛鳳瑞說，考慮房價下降和上升，首先要有一個可比性，只有同地段同品質的房子，今年的售價和去年相比才是可比性，如果用今年房價平均值跟去年比，就存在其他很多不可比的因素。

易憲容首次到江門清晨巡街

易憲容此次是首次到達江門，前日晚上到達江門后，為了對這個城市有更多了解，以完善昨日演講的內容。昨日一早7點多，他就從酒店起床，沿著酒店旁邊的一條河兜了一圈。他說到過廣州、深圳等很多廣東城市，但對于江門的環(huán)境感受最好，也覺得這個城市發(fā)展?jié)摿艽蟆?/p>