房?jī)r(jià)再次普漲考驗(yàn)后續(xù)調(diào)控 地根銀根預(yù)期推高房?jī)r(jià)

    國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，7月份50個(gè)大中城市環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量大幅增加。房?jī)r(jià)再次普漲、中介機(jī)構(gòu)“熱火”重現(xiàn)、房企醞釀漲價(jià)“蠢蠢欲動(dòng)”，7月作為傳統(tǒng)樓市淡季卻呈現(xiàn)“淡季不淡”。

    在“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“控房?jī)r(jià)”政策措施走向縱深之時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)了哪些新變化？房?jī)r(jià)是否進(jìn)入了回暖通道？調(diào)控政策還有哪些“彈藥”儲(chǔ)備？

    “反彈”還是“反轉(zhuǎn)”？

    7月份全國(guó)70個(gè)大中城市的房?jī)r(jià)指標(biāo)呈現(xiàn)“雙升”：環(huán)比房?jī)r(jià)上漲的城市數(shù)量比6月份翻了一番，環(huán)比價(jià)格指數(shù)走高。房?jī)r(jià)由“局部上漲”向“普遍上漲”變化的態(tài)勢(shì)明顯。

    在位于北京市朝陽(yáng)區(qū)的“保利·中央公園”售樓處，短短1個(gè)小時(shí)內(nèi)，就有十幾位看房者來(lái)咨詢，兩套房子被出售。而在廣西南寧“金源一品”樓盤出現(xiàn)的近千人搶購(gòu)100套房屋的景象，成為二、三線城市房地產(chǎn)市場(chǎng)搶購(gòu)浪潮的一個(gè)縮影。

    二手房同樣“人氣旺盛”。對(duì)比年初時(shí)一些中介店面門可羅雀的情景，眼下的情況可謂“冰火兩重天”，在一些熱門小區(qū)，很多看房客需要“拼團(tuán)”才能輪上看房。一家中介企業(yè)負(fù)責(zé)人告訴記者，北京南城四家分店原本每個(gè)月約100萬(wàn)元利潤(rùn)，7月份做到了300多萬(wàn)元。

    房?jī)r(jià)上漲，成交量擴(kuò)大，是暫時(shí)的反彈還是長(zhǎng)期趨勢(shì)的反轉(zhuǎn)？專家表達(dá)了不同看法。

    廣東省房協(xié)理事趙卓文認(rèn)為，近期趨勢(shì)可以用“強(qiáng)勁反彈”來(lái)形容。在經(jīng)濟(jì)下行的背景下，這樣的推升不僅與剛需釋放有關(guān)，還跟居民保值增值的需求有關(guān)。樓市“虛火”短期內(nèi)還有上揚(yáng)。

    中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌認(rèn)為，單從7月份數(shù)據(jù)環(huán)比止跌說(shuō)反彈并不嚴(yán)謹(jǐn)。事實(shí)上，這輪小幅上漲是開(kāi)發(fā)商以價(jià)換量的結(jié)果。未來(lái)房?jī)r(jià)走勢(shì)“不是‘過(guò)熱’，而是‘回穩(wěn)’”。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一則態(tài)度明確，房?jī)r(jià)并未反轉(zhuǎn)，也不存在“報(bào)復(fù)性”反彈的基礎(chǔ)。主要由于中央堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控政策不放松不動(dòng)搖。

    地根、銀根、預(yù)期推高房?jī)r(jià)　

    地方增收乏力，“地根”放松沖動(dòng)增加。暗自放松限購(gòu)、公積金貸款額度上浮、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整、發(fā)放購(gòu)房補(bǔ)貼……2011年下半年以來(lái)，全國(guó)有33個(gè)城市以不同方式“微調(diào)”樓市政策，“財(cái)政焦慮”再次凸顯。

    一些地方的地王“重出江湖”。在7月30日舉行的北京土地拍賣中，和裕地產(chǎn)以37875元/平方米的樓面價(jià)捧得一商業(yè)金融地塊，成交價(jià)位居北京歷史上同類地塊的第二位。而在6月，恒大地產(chǎn)以13.22億元購(gòu)得廣州珠江新城地塊，溢價(jià)率高達(dá)170%，引發(fā)市場(chǎng)一片嘩然。

    中原市場(chǎng)研究中心數(shù)據(jù)說(shuō)明了土地市場(chǎng)的這一變化，7月份全國(guó)13個(gè)主要城市扭轉(zhuǎn)了上半年的土地市場(chǎng)頹勢(shì)，土地出讓金上漲6%。以北京為例，北京市土地整理儲(chǔ)備中心數(shù)據(jù)顯示，7月北京共成交16宗土地，獲得土地出讓金共93.61億元，創(chuàng)下今年以來(lái)單月土地收入新高。

    “銀根”放松，房企漲價(jià)動(dòng)力加大。隨著“穩(wěn)增長(zhǎng)”一系列措施的出臺(tái)，特別是兩次降息之后市場(chǎng)流動(dòng)性有所寬裕，一度經(jīng)歷“寒冬”的房企日子好過(guò)起來(lái)。業(yè)內(nèi)人士稱，地產(chǎn)企業(yè)資金負(fù)債率一般平均是在70%，現(xiàn)在整體在下滑。上市房企已公布的半年報(bào)顯示，負(fù)債、現(xiàn)金流都在好轉(zhuǎn)。

    房?jī)r(jià)預(yù)期變動(dòng)，購(gòu)房者“加緊”購(gòu)入。365地產(chǎn)家居網(wǎng)近日的一項(xiàng)調(diào)查顯示，超過(guò)七成的網(wǎng)友計(jì)劃在半年內(nèi)出手買房。購(gòu)房者的“消化力”從一組數(shù)據(jù)便可窺見(jiàn)一斑：7月份多數(shù)城市樓市庫(kù)存大幅減少。其中南京去庫(kù)存化最快，單月商品住宅可售面積下降49.3萬(wàn)平方米。北京、蘇州、青島的庫(kù)存降幅都超過(guò)了10萬(wàn)平方米。

    問(wèn)責(zé)會(huì)否成為“殺手锏”

    隨著房?jī)r(jià)上漲壓力加大，地產(chǎn)政策調(diào)控已經(jīng)到了關(guān)鍵之時(shí)。“問(wèn)責(zé)”將可能在這一輪調(diào)控中充當(dāng)更加重要的角色。

    “沒(méi)有及時(shí)有效的監(jiān)督和問(wèn)責(zé)，限購(gòu)可能會(huì)流于形式、一些初衷很好的政策也可能扭曲變形。”一些購(gòu)房者認(rèn)為，部分城市政府對(duì)樓市調(diào)控“只見(jiàn)表態(tài)，不見(jiàn)效果”“只見(jiàn)口頭批評(píng)，鮮有問(wèn)責(zé)落實(shí)”是造成房?jī)r(jià)“屢調(diào)屢漲”的重要推手。

    問(wèn)責(zé)不能僅僅停留于“隔空喊話”。專家認(rèn)為，在必要的時(shí)候?qū)﹂_(kāi)發(fā)商進(jìn)行“喊話”是有必要的，“但是若本輪調(diào)控的年度目標(biāo)沒(méi)有完成，該問(wèn)責(zé)就當(dāng)問(wèn)責(zé)。”朱中一說(shuō)。主管部門應(yīng)當(dāng)強(qiáng)化監(jiān)察職能，避免一些地方政府和開(kāi)發(fā)商用變相手段弱化調(diào)控政策，要對(duì)政策落實(shí)不到位、房?jī)r(jià)控制目標(biāo)未達(dá)到和保障房建設(shè)滯后的城市實(shí)行問(wèn)責(zé)和整改。

    多位專家表示，調(diào)控“組合拳”涉及多個(gè)部門、各級(jí)政府，經(jīng)過(guò)此次督查之后，希望能強(qiáng)化執(zhí)行、監(jiān)管和問(wèn)責(zé)力度，形成部門合力，杜絕“上有政策、下有對(duì)策”的局面。

    此外，專家普遍認(rèn)為，“有保有壓”的差異化政策將是未來(lái)一段時(shí)間房地產(chǎn)調(diào)控的主基調(diào)。

    財(cái)稅政策仍有較大操作空間。財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長(zhǎng)賈康認(rèn)為，房產(chǎn)稅擴(kuò)容肯定是大方向。同時(shí)也要盡量把握好方案的可行性，在試點(diǎn)的基礎(chǔ)上總結(jié)得失，在其他城市跟進(jìn)時(shí)進(jìn)行方案優(yōu)化。

    優(yōu)化供給結(jié)構(gòu)仍是長(zhǎng)期方向。“目前‘市場(chǎng)軌’和‘保障軌’雙軌統(tǒng)籌的機(jī)制比較明顯。”賈康說(shuō)，“最大化保障房托底的作用，更有效地將有限資源配置給需求方，抑制商品房泡沫。”