溫州產(chǎn)業(yè)空心化：民企高價(jià)拿地悉數(shù)被套

溫州炒房者深度被套，開發(fā)商日子也不好過。

2009~2011年間，在溫州高價(jià)拿下住宅地塊的開發(fā)商，按現(xiàn)在樓盤銷售價(jià)格測(cè)算，如今多數(shù)只能勉強(qiáng)保本或大幅虧損。

值得關(guān)注的是，這些地塊資本構(gòu)成中，大多為溫州規(guī)模以上的大中型民營(yíng)制造企業(yè)。之前，溫州民企大規(guī)模進(jìn)軍房地產(chǎn)，出現(xiàn)“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”現(xiàn)象，這被視為溫州“產(chǎn)業(yè)空心化”的主要佐證。

與最高位相比，如今溫州新房?jī)r(jià)格下跌30%~40%，地價(jià)下降30%左右，令涉足的溫州民企備受壓力。一位溫州大型房地產(chǎn)企業(yè)高管認(rèn)為，做了20年實(shí)業(yè)后，把資本全部放到房地產(chǎn)，如今深度被套、資產(chǎn)貶值，這就是溫州企業(yè)的不想純粹做實(shí)業(yè)的悲哀。

規(guī)模進(jìn)軍房地產(chǎn)

溫州服裝商會(huì)會(huì)長(zhǎng)、浙江奧奔妮服飾有限公司董事長(zhǎng)鄭晨愛日前對(duì)本報(bào)表示，溫州民企進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)，已有很長(zhǎng)一段時(shí)間。“2010年前后，他們開始規(guī)模進(jìn)入，項(xiàng)目多數(shù)集中在溫州。”

鄭晨愛說，目前溫州有幾十家規(guī)模服裝企業(yè)，以搭股、參股、控股等方式涉足房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)。此外，大量企業(yè)主手里都有幾套房子。“這不僅在服裝業(yè)，其他行業(yè)也存在類似情況，有的參與比重比較高。”

事實(shí)上，在產(chǎn)業(yè)集群化、資金密集行業(yè)中，溫州民企多以抱團(tuán)形式予以投資，且多數(shù)集中在房地產(chǎn)領(lǐng)域。

2003年，溫州當(dāng)?shù)?家鎖具企業(yè)，成立全國(guó)最大鎖業(yè)聯(lián)合體強(qiáng)強(qiáng)集團(tuán)。除主業(yè)外，該集團(tuán)近年來在外省投資商務(wù)酒店、房地產(chǎn)以及鋅業(yè)等，同時(shí)也在溫州進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)等。

2004年，溫州中瑞財(cái)團(tuán)、中馳財(cái)團(tuán)出世。前者由十余家制造企業(yè)股東組成，號(hào)稱能撬動(dòng)100億民資；后者由7家企業(yè)組成，號(hào)稱近30億元的可運(yùn)作資金。在實(shí)際運(yùn)作中，房地產(chǎn)均為其主營(yíng)業(yè)務(wù)，其中中瑞財(cái)團(tuán)先后開發(fā)曼哈頓、公園大地等項(xiàng)目。

2010年11月底，以樓面地價(jià)3.7萬元/平方米，競(jìng)得原溫師院操場(chǎng)地塊的置信房地產(chǎn)開發(fā)公司，背后大股東為數(shù)十家民營(yíng)企業(yè)老板，全部股東由250余人，形成金字塔形資本結(jié)構(gòu)，所涉行業(yè)包括服裝、眼鏡、打火機(jī)和箱包等傳統(tǒng)加工制造業(yè)。

此外，業(yè)內(nèi)一直盛傳，2010年由8家集團(tuán)19家公司組建的溫州甌聯(lián)集團(tuán)，以“大股東”控股方式競(jìng)得主城區(qū)某地塊。該集團(tuán)股東多為甌海知名龍頭企業(yè)，分跨于十多個(gè)行業(yè)，涉及專業(yè)市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)等領(lǐng)域。

2010年前后，溫州市區(qū)縣先后出現(xiàn)的十余個(gè)“地王”，投資方多為制造、貿(mào)易等實(shí)體企業(yè)的“資金聯(lián)合體”。據(jù)知情人士介紹，因樓面地價(jià)太高，這十余個(gè)“地王”，如今多數(shù)已在“緩慢建設(shè)”中，有的甚至還未開建。

鄭晨愛說，2008年下半年開始，銀行貸款非常寬松，溫州民企多元化投資加速，在貸款“監(jiān)管缺位”下，這些資金紛紛進(jìn)入土地市場(chǎng)、房地產(chǎn)開發(fā)、太陽能等領(lǐng)域。

而在2009~2011年，把企業(yè)作為融資平臺(tái)，以此獲得大量銀行貸款，同時(shí)通過親友集資、民間借貸等辦法籌集資金，轉(zhuǎn)而投資房地產(chǎn)等行業(yè)的現(xiàn)象在溫州較為普遍。

2009年曾有機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，溫州上規(guī)模企業(yè)中，約有70%的制造企業(yè)投資房地產(chǎn)。2010年溫州市百強(qiáng)企業(yè)中，除2家房地產(chǎn)公司和6家建筑公司外，有40多家制造業(yè)企業(yè)涉足房地產(chǎn)開發(fā)。

多數(shù)保本或虧損

2010年4月開始，國(guó)務(wù)院發(fā)布關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房?jī)r(jià)過快上漲的通知，實(shí)行更為嚴(yán)格的差別化住房信貸政策，然而溫州房?jī)r(jià)、地價(jià)依然瘋狂。

在實(shí)業(yè)資本助推下，至2010年底，溫州房?jī)r(jià)一路飆漲。當(dāng)?shù)匾患抑薪闄C(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，2010年5~8月，溫州市區(qū)商品住房成交均價(jià)約為2.8萬元/平方米，位于全國(guó)各大城市之首。

地價(jià)也水漲船高。

2010年7月，梧田站南D－43a地塊樓面地價(jià)1.93萬元/平方米，僅20天時(shí)間，周邊D－48地塊樓面地價(jià)就已飆漲至2.61萬元/平方米，當(dāng)時(shí)周邊新盤價(jià)格在3萬元/平方米左右。當(dāng)年11月底，溫州出現(xiàn)樓面地價(jià)3.7萬元/平方米的全國(guó)地王原溫師院操場(chǎng)地塊。

當(dāng)年12月下旬，綠城房地產(chǎn)集團(tuán)以樓面地價(jià)1.63萬元/平方米，溢價(jià)53.6%奪得溫州龍灣城市中心區(qū)A－16地塊，成為該片區(qū)的“新地王”。有業(yè)界人士說，該項(xiàng)目由綠城全程操盤，眾多股東為當(dāng)?shù)毓歉芍圃炱髽I(yè)。綠城集團(tuán)新聞發(fā)言人也表示，該項(xiàng)目綠城占股25%，股東中有溫州企業(yè)。

2011年，在“限購令”等政策層層加碼下，溫州房?jī)r(jià)、地價(jià)大幅降溫。

如今，溫州新房?jī)r(jià)格比最高位時(shí)，下降了百分之三四十。同樣在土地市場(chǎng)，“只漲不跌”的神話被打破，價(jià)格也比最高位時(shí)下降三成左右。如最近再次掛牌的江濱路鹿城段18、19號(hào)地塊，起拍樓面地價(jià)1.35萬元/平方米；而2011年11月，該地塊起拍樓面地價(jià)為1.98萬元/平方米。兩者比較，起拍樓面地價(jià)下降32%左右。

“高位拿地的，現(xiàn)在只能保本或虧損。”溫州某大型房地產(chǎn)企業(yè)高管林光標(biāo)（化名）最近接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示。

一位房企成本核算人員說，上述龍灣城市中心區(qū)A-16地塊，總價(jià)近31億元，樓面地價(jià)1.63萬元/平方米，加上建安成本3000元/平方米、開發(fā)貸款財(cái)務(wù)成本、行政辦公人員經(jīng)費(fèi)、市場(chǎng)推廣費(fèi)用等，成本價(jià)至少在2.5萬元/平方米以上。“如果參與企業(yè)前期投入資金為銀行貸款或民間借貸，那成本還要更高。”

該地塊項(xiàng)目現(xiàn)命名為“綠城海棠灣”，林光標(biāo)說，該樓盤現(xiàn)在實(shí)際售價(jià)在2.1萬元/平方米左右。然而該項(xiàng)目銷售人員稱，一期均價(jià)2.5萬元/平方米，二期在2.7萬元/平方米。對(duì)此，綠城集團(tuán)新聞發(fā)言人表示，目前該項(xiàng)目運(yùn)作正常，銷售良好，未出現(xiàn)虧損。

據(jù)林光標(biāo)介紹，上述梧田站南D-48地塊樓面地價(jià)2.6萬元/平方米，成本價(jià)在3.7萬元/平方米，現(xiàn)在該項(xiàng)目“最高只能賣3.5萬元/平方米，還不一定能賣得掉，虧得很厲害。”上述原溫師院操場(chǎng)地塊所在樓盤，“虧損5億元是最起碼的，現(xiàn)在股東攤派銷售出去，主要是把現(xiàn)金流做起來，以備后續(xù)項(xiàng)目開發(fā)。”

或?qū)⒂绊懫髽I(yè)后勁

“大企業(yè)造樓、小企業(yè)炒房”現(xiàn)象，被視為溫州“產(chǎn)業(yè)空心化”的主要佐證。

林光標(biāo)說，一家溫州規(guī)模服裝企業(yè)，2010年前后以30%左右的股份，高價(jià)參與競(jìng)得溫州某地塊，如今只能保本或虧損。“做了20年服裝，如今把資本全部放在土地里，這就是溫州企業(yè)不純粹做實(shí)業(yè)的悲哀。”

鄭晨愛說，溫州一般規(guī)模服裝企業(yè)年產(chǎn)值為兩三億元，凈利潤(rùn)在3%~5%之間。據(jù)此測(cè)算，這些服裝企業(yè)一年利潤(rùn)在600萬~1500萬元之間，按2010年銀行貸款年利率10%，他們只能承受6000萬~15000萬元的銀行貸款壓力。然而在實(shí)際操作中，一旦參與動(dòng)輒上十億的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，多數(shù)企業(yè)的實(shí)業(yè)利潤(rùn)已經(jīng)難以支付房地產(chǎn)貸款利息。

“地王拿過去，（企業(yè)）現(xiàn)在只能自己扛著。”林光標(biāo)說。

與此同時(shí)，一些溫州實(shí)體企業(yè)主，在2010年前后房?jī)r(jià)飆漲時(shí)，會(huì)買入幾套房子保值增值。

如今，溫州房?jī)r(jià)大幅下降，又要支付借貸利息，這對(duì)利潤(rùn)微薄的溫州中小型傳統(tǒng)制造企業(yè)來說，已經(jīng)是個(gè)不小的壓力。再加上，溫州民間借貸危機(jī)、國(guó)際經(jīng)濟(jì)形勢(shì)不佳等因素，這些企業(yè)資金騰挪受阻、經(jīng)營(yíng)效益下降等，無疑令一些溫州企業(yè)“雪上加霜”。

2010年5月，溫州某樓盤一期開盤價(jià)2.55萬元/平方米，10月二期開盤價(jià)為3.85萬元/平方米，之后價(jià)格一路飆升至6萬元/平方米以上，如今市場(chǎng)售價(jià)3.5萬~3.7萬元/平方米。該樓盤開發(fā)商發(fā)現(xiàn)，交房時(shí)很多房子已經(jīng)轉(zhuǎn)手兩三次。

林光標(biāo)說，他們開發(fā)的某樓盤內(nèi)的15套排屋，當(dāng)時(shí)每平方米售價(jià)七八萬，單套總價(jià)三五千萬。交房后發(fā)現(xiàn)，15套排屋主人中有5個(gè)人跑路，1個(gè)人住進(jìn)了樣板房，2個(gè)人已交房計(jì)劃裝修，其他7個(gè)人均未能交房，因?yàn)?ldquo;結(jié)算補(bǔ)錢還要幾十萬元”。

另外值得關(guān)注的是，房東按揭斷供在大幅增加，作為擔(dān)保單位的開發(fā)商，已經(jīng)倍感銀行“催款”壓力。林光標(biāo)和溫州法院接觸較多，法院知情人士說，之前預(yù)期拍賣房產(chǎn)為1000多套，如今已上告還未審理的房產(chǎn)已經(jīng)高達(dá)五六千套。

鄭晨愛認(rèn)為，溫州民企涉足房地產(chǎn)失利，與銀行“貸款監(jiān)管缺位”有直接關(guān)系，“如果企業(yè)挪用貸款用途會(huì)被嚴(yán)懲，誰還敢投資房地產(chǎn)”！此外，與金融、房產(chǎn)調(diào)控有關(guān)，在“一放（四萬億投資），一松（銀行貸款），一抽（貸款利率）、一收（貸款）”兩年中，加速擴(kuò)張的眾多溫州民企，顯然難以適應(yīng)政策“急轉(zhuǎn)彎”。