政府放寬二套房貸 銀行觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手左右為難

政府放寬二套房貸 銀行左右為難

繼國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)文要求放寬第二套房貸款條件之后，最近上海又出臺(tái)了更為激進(jìn)的地方版。中央和地方政府都對(duì)樓市低迷帶來(lái)的負(fù)面效應(yīng)越來(lái)越擔(dān)心，出臺(tái)的救市政策尺度也越來(lái)越大。

例如21日國(guó)辦文件規(guī)定：對(duì)已貸款購(gòu)買(mǎi)一套住房，但人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再申?qǐng)貸款購(gòu)買(mǎi)第二套用于改善居住條件的普通自住房的居民，可比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策。

而一周后出臺(tái)的上海“新八條”直接省略了“人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?rdquo;的限制條件，沒(méi)有提出限制第一套房產(chǎn)的面積大小，第二套房貸“比照?qǐng)?zhí)行首次貸款購(gòu)買(mǎi)普通自住房的優(yōu)惠政策”。

以房產(chǎn)業(yè)內(nèi)的眼光來(lái)看，除了“購(gòu)房入戶(hù)”、“購(gòu)房退稅”這些爭(zhēng)議頗大的優(yōu)惠政策，政府能給的政策基本都給了。

但政府部門(mén)對(duì)房貸政策的意見(jiàn)畢竟是指導(dǎo)性的，銀行在房貸業(yè)務(wù)方面早已遵循商業(yè)化運(yùn)作的規(guī)律，在具體對(duì)待不同資信狀況的客戶(hù)時(shí)，還會(huì)給出不同的答案。

一方面銀行需要爭(zhēng)奪寶貴的房貸客戶(hù)，從這個(gè)角度看，是非常愿意不折不扣執(zhí)行7折優(yōu)惠利率的。隨著央行不斷下調(diào)存款準(zhǔn)備金率，本來(lái)流動(dòng)性就非常寬裕的商業(yè)銀行手中又多出了幾千億現(xiàn)金。商業(yè)銀行寧愿把現(xiàn)金交給央行吃1.62％的存款準(zhǔn)備金利率，也不愿拿在手里，因?yàn)楹苌儆蟹判牡那揽梢苑刨J。除了中央準(zhǔn)備投資的基礎(chǔ)設(shè)施和并不需要資金的部分央企，個(gè)人房貸實(shí)際上仍然是最安全的貸款。

從總量上來(lái)看，到2007年底個(gè)人房貸總額約4萬(wàn)億元，而到2008年中國(guó)的個(gè)人存款總額約為20萬(wàn)億元。與歐美許多國(guó)家1：1的比例相比，中國(guó)的情況依然處于非常安全的區(qū)間。

從個(gè)人房貸的違約率來(lái)看，雖然近年開(kāi)始上升，但一直保持在1％以下。即使今年遇到前所未有的全球金融危機(jī)，作為“主流房奴”的城市白領(lǐng)也不會(huì)遇到大規(guī)模裁員的狀況，房貸違約率也不會(huì)出現(xiàn)爆發(fā)式上升的局面。

但另一方面，銀行從內(nèi)心來(lái)說(shuō)非常不愿意執(zhí)行“7折優(yōu)惠”。在多次降息之后，作為房貸主流的5年以上貸款基準(zhǔn)利率已經(jīng)降至5.94％，7折之后只有4.158％。而目前最長(zhǎng)的5年期存款利率雖然經(jīng)過(guò)多次降息，仍有3.60％，簡(jiǎn)單計(jì)算的利差只有0.558％。這點(diǎn)利差還不夠覆蓋銀行的運(yùn)營(yíng)成本。當(dāng)然銀行整體的融資成本沒(méi)有那么高，曾經(jīng)有過(guò)不完全統(tǒng)計(jì)，很多銀行為存款付出的利率成本不到3％。因?yàn)槎唐诖婵詈突钇诖婵钍倾y行存款的主流，其中利率為0.36％的活期存款就占金融機(jī)構(gòu)各項(xiàng)存款的40％左右。但中國(guó)的商業(yè)銀行90％左右的利潤(rùn)仍來(lái)自于存貸利差，存貸利差的不斷縮小仍然給商業(yè)銀行非常大的壓力，尤其是目前各家銀行手中都積存了大量存款不敢貸出去，貸存比不斷下降，這些只消耗成本不產(chǎn)生效益的資金運(yùn)作不好也會(huì)吞噬大量的利潤(rùn)。

左右為難的銀行只好不斷觀察競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的動(dòng)向，以免吃虧。轉(zhuǎn)眼就到2009年了，但絕大多數(shù)銀行仍然沒(méi)有明確自己的房貸政策，而且把主要精力都放在存量客戶(hù)身上，大銀行希望少付出成本拉住老客戶(hù)，小銀行則希望通過(guò)這次機(jī)會(huì)挖對(duì)手墻腳。至于新買(mǎi)第二套房的客戶(hù)，因?yàn)闃鞘刑兔?，成交量?shí)在太小，還遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒(méi)有得到他們的關(guān)注。