房企一線城市土地儲(chǔ)備消耗殆盡 下半年地王潮或再現(xiàn)

    國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)督查組日前發(fā)布了督察情況，其中指出，除了部分地區(qū)房?jī)r(jià)環(huán)比上漲、微調(diào)樓市等問(wèn)題之外，最讓督查組擔(dān)心的就是，“部分城市上半年住房用地供應(yīng)率較低，個(gè)別城市不到10%，加劇明后年樓市供需矛盾。”

    督查組要求，各地要進(jìn)一步增加土地供應(yīng)，提高住房用地供應(yīng)計(jì)劃完成率，穩(wěn)定普通商品住房用地供應(yīng)量。

    北京中原地產(chǎn)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉介紹，下半年加大住宅用地供應(yīng)非常迫切，以今年的開發(fā)量和去庫(kù)存的情況來(lái)看，明年3月份開始，房地產(chǎn)市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面將日趨明顯，價(jià)格也必將隨之水漲船高。

    以北京為例，張大偉稱，北京未來(lái)兩年住宅供地缺口在千萬(wàn)平方米。“剔除2008年及2011年的調(diào)控影響，正常市場(chǎng)對(duì)住宅的簽約面積需求在1000萬(wàn)~1500萬(wàn)平方米，而最近兩年的土地供應(yīng)量?jī)H能滿足1年的購(gòu)買需求。”

    北京保利地產(chǎn)營(yíng)銷中心總經(jīng)理牛毅表示，很多大公司上半年以價(jià)換量，或?yàn)榱藰I(yè)績(jī)而進(jìn)行促銷，到了8月份以后，如萬(wàn)科、保利、金地、招商等大公司在北京等一線城市土地儲(chǔ)備都消耗殆盡，下半年必須出手拿地，因此下半年北京、上海等城市或可能再現(xiàn)“地王潮”。

    “目前二三線城市不缺地，土地供應(yīng)與實(shí)際消化量來(lái)說(shuō)，夠賣好幾年的了。”牛毅進(jìn)一步分析說(shuō)，北京等一線城市是有房不愁賣，然而土地資源稀缺，以北京東四環(huán)地區(qū)為例，目前在賣的僅有保利東郡、金茂府等3-4個(gè)項(xiàng)目，而保利東郡此前推出的1000萬(wàn)元以下的產(chǎn)品開盤就賣光了，她認(rèn)為北京中高端銷售市場(chǎng)需求旺盛，關(guān)鍵是五環(huán)以內(nèi)的土地供應(yīng)很少。

    據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，已披露2012年財(cái)務(wù)中報(bào)的41家上市房企中報(bào)顯示：41家房企現(xiàn)金持有量超過(guò)1500億元，比年初相比增長(zhǎng)超過(guò)兩成。

    實(shí)際上，包括保利在內(nèi)的大型房企在土地市場(chǎng)上已經(jīng)有動(dòng)作，自7月份以來(lái)，萬(wàn)科、中海、保利、龍湖四大房企拿地19次，共耗資201.6億元，占年內(nèi)這四家標(biāo)桿房企總拿地金額463.3億元的43.5%。

    而讓張大偉擔(dān)憂的是，下半年開發(fā)商要加大一線城市的土地儲(chǔ)備，然而一線城市的土地供應(yīng)明顯不足，很可能推出地王。

    從北京2012年土地供應(yīng)情況來(lái)看，整體數(shù)量出現(xiàn)了明顯的下滑，尤其是住宅土地供應(yīng)創(chuàng)出了近5年以來(lái)的新低，土地供需矛盾進(jìn)一步明顯。

    實(shí)際上，一線城市的控地壓力已經(jīng)顯現(xiàn)，7月北京共成交16宗土地，規(guī)劃建筑面積148.9萬(wàn)平方米，創(chuàng)2011年9月以來(lái)新高；7月住宅用地成交平均溢價(jià)率為35.1%，僅次于2010年8月及2012年6月，在近兩年(24個(gè)月中)位居第三高值。

    不過(guò)，下半年的一線城市拿地潮將給調(diào)控帶來(lái)新的壓力，尤其是地王再現(xiàn)的話，不僅會(huì)給后續(xù)房?jī)r(jià)帶來(lái)壓力，更會(huì)給“金九銀十”關(guān)頭的房地產(chǎn)行業(yè)帶來(lái)變數(shù)。

    中房協(xié)副會(huì)長(zhǎng)朱中一在“創(chuàng)新風(fēng)暴·2012中國(guó)居住創(chuàng)新典范品牌推介活動(dòng)”上介紹，隨著中央加大對(duì)各項(xiàng)調(diào)控政策措施的監(jiān)督檢查，以及對(duì)地方政府的約談、問(wèn)責(zé)等措施的到位，房地產(chǎn)總體上會(huì)朝著宏觀調(diào)控預(yù)期的方向發(fā)展。

    對(duì)此，國(guó)土部此前發(fā)文要求，各地需完善土地交易方式，合理安排供地節(jié)奏、數(shù)量和批次，形成均衡協(xié)調(diào)的供地結(jié)構(gòu)。

    為防止地價(jià)信號(hào)被誤讀，對(duì)預(yù)判成交價(jià)格創(chuàng)歷史總價(jià)新高或單價(jià)最高，或溢價(jià)率超過(guò)50%的房地產(chǎn)用地(包括商服、住宅或商住綜合)，要及時(shí)調(diào)整出讓方案，采用“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”或配建保障房、公共設(shè)施等辦法出讓土地。

    8月20日，一位接近國(guó)土部的人士透露，對(duì)于未完成用地供應(yīng)計(jì)劃、控地價(jià)執(zhí)行不力的，擬實(shí)行問(wèn)責(zé)制度。