樓市督查組摸底樓市反彈 調(diào)控加碼猜想

    國(guó)務(wù)院派出的8個(gè)督察組引發(fā)房地產(chǎn)調(diào)控加碼猜想。在穩(wěn)增長(zhǎng)和防反彈雙重壓力下，調(diào)控向左還是向右？

    房地產(chǎn)調(diào)控政策還會(huì)不會(huì)再出新政？在國(guó)務(wù)院派出的8個(gè)督查組陸續(xù)回京述職后，房地產(chǎn)調(diào)控走向再成業(yè)界關(guān)注焦點(diǎn)。針對(duì)5-6月間北京等部分城市出現(xiàn)的一波房?jī)r(jià)反彈行情，7月下旬，由國(guó)家發(fā)改委、住建部、國(guó)土部等8個(gè)房地產(chǎn)調(diào)控相關(guān)部門各派一名副部級(jí)官員擔(dān)任組長(zhǎng)，同時(shí)抽調(diào)相關(guān)對(duì)口司局級(jí)官員成立督查組，奔赴北京、天津等16省市，就房?jī)r(jià)走勢(shì)展開摸底調(diào)研。

    據(jù)悉，督查組除了對(duì)房?jī)r(jià)波動(dòng)表示關(guān)切外，還將各地房地產(chǎn)調(diào)控落實(shí)情況作為一項(xiàng)重要檢查內(nèi)容。

    根據(jù)以往經(jīng)驗(yàn)，國(guó)務(wù)院督查組通常與調(diào)控新政如影隨形。此前的限貸、限購(gòu)等調(diào)控新政出臺(tái)之前，均有其大規(guī)模調(diào)研的蹤跡。正因如此，業(yè)內(nèi)普遍預(yù)期，這次調(diào)研形成的督查結(jié)論，將會(huì)直接影響國(guó)務(wù)院下一步調(diào)控房地產(chǎn)的思路。

    摸底樓市反彈

    國(guó)務(wù)院派出督查組的宏觀背景是，今年5月，萬(wàn)科、恒大等一批龍頭企業(yè)“以價(jià)換量”，引發(fā)行業(yè)降價(jià)促銷，刺激大批剛性需求入市，制造出一波樓市回暖、房?jī)r(jià)反彈跡象。

    另一方面，中國(guó)經(jīng)濟(jì)總體面臨下行風(fēng)險(xiǎn)，6月以后政策基本面逐漸轉(zhuǎn)向“穩(wěn)增長(zhǎng)”。央行一月之內(nèi)二次宣布降息。與此同時(shí)，各地在落實(shí)“穩(wěn)增長(zhǎng)”之際變相放松房地產(chǎn)調(diào)控，以“微調(diào)”名義為限購(gòu)、限貸政策松綁。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上半年至少已有40個(gè)城市微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策。

    市場(chǎng)和政策的雙回暖讓行業(yè)預(yù)期發(fā)生轉(zhuǎn)換。有關(guān)房?jī)r(jià)觸底反彈、調(diào)控即將松動(dòng)的傳言甚囂塵上，迫使住建部等四部委10天內(nèi)4次辟謠，駁斥調(diào)控松動(dòng)論。

    種種跡象表明，這一輪房地產(chǎn)調(diào)控又走到了一個(gè)窗口期：下一步究竟是該讓位于“穩(wěn)增長(zhǎng)”，還是要繼續(xù)加碼“防反彈”，需要決策層做出精準(zhǔn)判斷。

    記者了解到，目前大多數(shù)督查組傾向于對(duì)當(dāng)前樓市調(diào)控效果持肯定態(tài)度。

    一位參與督查的住建部官員告訴《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者，督查組回京后得出的初步結(jié)論是：“各地樓市相對(duì)穩(wěn)定，情況比較樂(lè)觀，市場(chǎng)不具備全面反彈的條件”。部分城市的房?jī)r(jià)和成交量上漲只是局部問(wèn)題，“值得關(guān)注，但不能草率下結(jié)論”。

    目前，這一判斷已經(jīng)反饋到住建部層面，即“形式?jīng)]有那么嚴(yán)峻”。督查組認(rèn)為，“不必再出臺(tái)調(diào)控新政，只要對(duì)現(xiàn)有政策嚴(yán)格執(zhí)行，遏制好投機(jī)、投資，做好保障房，同時(shí)加強(qiáng)督查和約談，就不會(huì)有問(wèn)題”。

    另一位參與此次督查的國(guó)家發(fā)改委人士則表示，只要市場(chǎng)不是大幅急劇反彈，就不會(huì)調(diào)控加碼。至于之前輿論普遍關(guān)心的房產(chǎn)稅和個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)，不應(yīng)被理解為此輪調(diào)控的儲(chǔ)備政策，而是涉及更深層面的制度性改革。其是否推廣，也與房?jī)r(jià)反彈與否無(wú)關(guān)。

    這位發(fā)改委人士同時(shí)判斷，盡管督查組已經(jīng)將上述情況匯報(bào)給國(guó)務(wù)院，但畢竟只是初步判斷。下一步調(diào)控如何走，還得看形勢(shì)變化。

    據(jù)了解，國(guó)務(wù)院督查組在各地調(diào)研期間，除聽取匯報(bào)、走訪市場(chǎng)和召集業(yè)內(nèi)人士座談外，還會(huì)對(duì)當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)調(diào)控落實(shí)有偏差、不到位的給予督查反饋，甚至督促其整改。某種程度上說(shuō)，強(qiáng)化既有調(diào)控政策落實(shí)，也成為督查組此行發(fā)揮的一項(xiàng)重要職能。

    公開信息顯示，8月9日，就在國(guó)務(wù)院督查組完成調(diào)研回京后，安徽省亳州市召開全市座談會(huì)，傳達(dá)省里精神，要求“密切跟蹤分析地方房地產(chǎn)形勢(shì)發(fā)展變化，做好應(yīng)對(duì)各種風(fēng)險(xiǎn)的預(yù)案，以優(yōu)異成績(jī)迎接黨的十八大勝利召開”。

    調(diào)控加碼猜想

    就記者目前從各個(gè)渠道所了解到的情況來(lái)看，國(guó)務(wù)院督查組最終形成的調(diào)研報(bào)告調(diào)性傾向于溫和，建議調(diào)控加碼的可能性較小。但由于結(jié)論尚未公布，業(yè)界對(duì)“調(diào)控儲(chǔ)備政策”的猜測(cè)一度沸騰。

    8月2日，受“取消商品房預(yù)售制”傳聞?dòng)绊?，滬深兩市地產(chǎn)股全盤下挫4.87%，當(dāng)日跌幅超過(guò)5%的地產(chǎn)股超過(guò)20支，居A股各行業(yè)跌幅之首，市值蒸發(fā)逾400億元。

    實(shí)際上，“取消預(yù)售”不過(guò)是某研究機(jī)構(gòu)在其發(fā)布的一份報(bào)告中所提出的建議，但正值國(guó)務(wù)院督查組出京調(diào)研之際，遂被輿論誤讀為房地產(chǎn)調(diào)控“下一步”的信號(hào)。有專家甚至預(yù)言，在國(guó)務(wù)院摸底各地樓市結(jié)束之后，“不排除祭出新政”。

    住建部一位負(fù)責(zé)人隨后公開辟謠：“取消房地產(chǎn)預(yù)售制只是謠言”。但據(jù)記者了解，預(yù)售制改革其實(shí)很早便已成為住建部?jī)?nèi)部的儲(chǔ)備性研究課題。姜偉新部長(zhǎng)在去年底的一次講話中，曾將“加強(qiáng)商品房預(yù)售資金監(jiān)管，按建設(shè)進(jìn)度支付資金，維護(hù)購(gòu)房人合法權(quán)益”作為2012年的一項(xiàng)重要工作內(nèi)容提及。

    住建部政策研究中心房地產(chǎn)處長(zhǎng)趙路興認(rèn)為，取消預(yù)售制不太可能，因?yàn)轭A(yù)售相當(dāng)于房地產(chǎn)商從銀行間接融資。在中國(guó)當(dāng)前的金融環(huán)境下，完全靠房地產(chǎn)債券、信托、上市融資等都成不了主流，“取消預(yù)售會(huì)使中小房地產(chǎn)企業(yè)都出局，就剩幾個(gè)大的寡頭”。

    但期房預(yù)售制度確有極大監(jiān)管空間?！敦?cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者此前在各地調(diào)研時(shí)了解到，當(dāng)前一些二三線城市住宅項(xiàng)目停工、延期交房現(xiàn)象頗為普遍。眾多支付首付、償還按揭的購(gòu)房者長(zhǎng)時(shí)間拿不到房產(chǎn)，背負(fù)巨大產(chǎn)權(quán)風(fēng)險(xiǎn)。

    另一項(xiàng)市場(chǎng)猜測(cè)頗多的調(diào)控儲(chǔ)備政策，是房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍擴(kuò)大。

    就在國(guó)務(wù)院督查完成全國(guó)調(diào)研不久，近日全國(guó)30多個(gè)省市的地稅官員正在開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評(píng)估集訓(xùn)。有分析稱，此舉旨在“為房產(chǎn)稅試點(diǎn)向全國(guó)鋪開提供技術(shù)和人員儲(chǔ)備”。

    雖然至今尚無(wú)房產(chǎn)稅試點(diǎn)擴(kuò)大的具體時(shí)間表及備選城市名單，但國(guó)務(wù)院此前已經(jīng)明確，今年要擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)；財(cái)政部部長(zhǎng)謝旭人年初曾表示，要在總結(jié)上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)經(jīng)驗(yàn)的基礎(chǔ)上，探索擴(kuò)大房產(chǎn)稅范圍；住建部在今年6月底已初步完成40個(gè)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)，此舉亦被業(yè)內(nèi)解讀成為房產(chǎn)稅的推廣擴(kuò)容鋪平道路。

    在一些業(yè)內(nèi)專家看來(lái)，房產(chǎn)稅推出是遲早的事，且將成為一項(xiàng)影響面最廣的房地產(chǎn)調(diào)控儲(chǔ)備政策。

    此外，跨城市聯(lián)網(wǎng)限購(gòu)也被視為一項(xiàng)具有較大殺傷力的調(diào)控儲(chǔ)備政策。目前，住建部40個(gè)城市個(gè)人住房信息聯(lián)網(wǎng)系統(tǒng)已經(jīng)完成技術(shù)搭建，下一步會(huì)對(duì)這套工具如何使用，會(huì)不會(huì)用于限購(gòu)政策加碼，都給未來(lái)調(diào)控留下懸念。

    向左還是向右？

    中國(guó)房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一認(rèn)為，當(dāng)前既要防止經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，又要堅(jiān)持房地產(chǎn)調(diào)控不放松，“確實(shí)是一個(gè)難題”。而且在房地產(chǎn)調(diào)控中，中央和地方站的角度不一樣。

    處在兩難境地的房地產(chǎn)調(diào)控該如何走？恐怕只有“中間路線”是最佳選擇。在中國(guó)房地產(chǎn)及住宅研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌看來(lái)，調(diào)控的“中間路線”就是“穩(wěn)定”。

    “從現(xiàn)在房地產(chǎn)市場(chǎng)形勢(shì)和宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)來(lái)看，宏觀經(jīng)濟(jì)要求穩(wěn)增長(zhǎng)，目前投資增速下滑、一些行業(yè)的就業(yè)問(wèn)題等都和房地產(chǎn)相關(guān)，所以不可能針對(duì)房地產(chǎn)出臺(tái)更嚴(yán)厲的政策；但是目前房地產(chǎn)市場(chǎng)存在房?jī)r(jià)反彈的勢(shì)頭，所以房地產(chǎn)調(diào)控也不可能放松。”顧云昌說(shuō)：“既要防止房?jī)r(jià)反彈，又要穩(wěn)增長(zhǎng)，不讓經(jīng)濟(jì)進(jìn)一步下滑，調(diào)控政策還是穩(wěn)定為好。”

    他告訴記者，中央政治局最近召開的會(huì)議(7月31日)講得很清楚，房地產(chǎn)調(diào)控方面“兩堅(jiān)一防”：堅(jiān)定不移地貫徹執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，切實(shí)防止房?jī)r(jià)反彈。“沒(méi)說(shuō)進(jìn)一步調(diào)控，而是鞏固調(diào)控成果”。

    國(guó)家行政學(xué)院決策咨詢部研究員王小廣也認(rèn)為，目前的關(guān)鍵不在于出臺(tái)新政策，而是堅(jiān)持原有的政策：一是堅(jiān)持穩(wěn)健的貨幣政策不能放松，“在這個(gè)背景下，調(diào)控房地產(chǎn)才有空間”；二是堅(jiān)持抑制房地產(chǎn)投機(jī)性需求不放松，“如果極端點(diǎn)，應(yīng)該采取全國(guó)性限購(gòu)”。在他看來(lái)，對(duì)于抑制投機(jī)性需求，一定要建立長(zhǎng)效機(jī)制。

    就在督查組引發(fā)調(diào)控加碼猜想的同時(shí)，一則與“房地產(chǎn)信貸政策放松”相關(guān)的消息亦同時(shí)發(fā)酵，主要內(nèi)容是監(jiān)管層或?qū)?duì)地產(chǎn)業(yè)信托融資開閘。而這一融資路徑已經(jīng)被切斷了一年之久。

    針對(duì)這一傳言，一位銀監(jiān)會(huì)人士對(duì)《財(cái)經(jīng)國(guó)家周刊》記者說(shuō)，“我只能告訴你，我不知道”。但他同時(shí)稱，目前地產(chǎn)調(diào)控背后的一個(gè)基本面是，宏觀經(jīng)濟(jì)要“穩(wěn)增長(zhǎng)”。“在這個(gè)前提下，地產(chǎn)行業(yè)肯定是要受益的。”