中國(guó)社科院：房地產(chǎn)暴利土地財(cái)政恐難辭其咎

中國(guó)社科院工業(yè)經(jīng)濟(jì)研究所投資與市場(chǎng)研究室主任曹建海認(rèn)為，房?jī)r(jià)真實(shí)的水平實(shí)際上就是剔除掉房地產(chǎn)價(jià)格中的暴利，這個(gè)暴利包括政府土地出讓金（土地拍賣的暴利）和開發(fā)商的暴利，回到經(jīng)濟(jì)適用房的價(jià)格就算是真實(shí)的了。全國(guó)平均下來(lái)每平方米價(jià)格是2000元—2500元左右比較合理，肯定會(huì)引起需求量比較大的增加，這樣物價(jià)也不會(huì)漲。資深地產(chǎn)專家羅準(zhǔn)也認(rèn)為，一般商品房的高層建安成本近2000元，加上大小套費(fèi)、財(cái)務(wù)成本、契稅、營(yíng)銷費(fèi)用，各地情況不一，約在1000元上下，如果以10％的利潤(rùn)率來(lái)算，其價(jià)格應(yīng)該在3300元左右。(12月24日中國(guó)網(wǎng))

如果這種分析成立，則高房?jī)r(jià)主要源于兩種因素：一是地產(chǎn)商的利潤(rùn)率，二是地方政府的土地出讓金。也就是說(shuō)，地產(chǎn)商與地方政府聯(lián)手制造了高房?jī)r(jià)。房?jī)r(jià)越高，地產(chǎn)商的利潤(rùn)率和地方土地出讓金的收入也越高，因此地產(chǎn)商與地方政府都反對(duì)限制炒房和調(diào)控房?jī)r(jià)。

商人逐利天經(jīng)地義，那么政府呢？理論上說(shuō)，財(cái)政收入取之于民用之于民，因此，地方政府努力提高財(cái)政收入也無(wú)可厚非。然而，以土地拍賣獲取暴利來(lái)提高財(cái)政收入則很難完全解釋為取之于民用之于民。一是它直接加重了群眾住房負(fù)擔(dān)，二是以官員政績(jī)?yōu)槌霭l(fā)點(diǎn)的創(chuàng)收目的，與人民利益并不完全一致。三是預(yù)算外財(cái)政體制下，土地稅費(fèi)的收益很可能大量被取之于民用之于官，比如公款吃喝、公費(fèi)旅游、集團(tuán)福利及明里暗里的補(bǔ)貼等。

業(yè)內(nèi)對(duì)開發(fā)成本一直諱莫如深，甚至還有人拿5％的利潤(rùn)率忽悠人。中國(guó)社科院專家面對(duì)媒體給出的數(shù)據(jù)分析，我相信他們應(yīng)該是負(fù)責(zé)任的。如果是這樣的話，那么不論前段時(shí)間萬(wàn)元以上的房?jī)r(jià)，還是現(xiàn)在五六千、七八千元的房?jī)r(jià)，相對(duì)于2000－2500元或3300元左右的合理房?jī)r(jià)匡算，都高得叫人咋舌?，F(xiàn)在的房?jī)r(jià)中，地產(chǎn)商的利潤(rùn)率是個(gè)什么水平我們還是無(wú)法知曉，但房?jī)r(jià)中所含的暴利性質(zhì)的土地出讓金應(yīng)該是房?jī)r(jià)不能落地、樓市難以軟著陸的障礙之一。實(shí)際上，不管是地方官員以“房?jī)r(jià)下跌百姓是最大受害者”等種種托詞維護(hù)高房?jī)r(jià)，還是去年地產(chǎn)商爭(zhēng)相以“囤地為王”，進(jìn)而推動(dòng)了地價(jià)的水漲船高，也都證明了這一點(diǎn)。

當(dāng)然，土地出讓金助推高房?jī)r(jià)早就不是什么秘密，然而現(xiàn)在需要反思的問(wèn)題則是，怎樣解決地方土地財(cái)政與群眾住房難的矛盾。雖說(shuō)地產(chǎn)商利潤(rùn)率與土地收益都在市場(chǎng)化運(yùn)作，但是政府行政干預(yù)市場(chǎng)、甚至政府托市以力保土地收入，則阻礙著市場(chǎng)的正常運(yùn)行，阻礙著中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展目標(biāo)的實(shí)現(xiàn)。從這一角度說(shuō)，改革土地財(cái)政與相應(yīng)的財(cái)政預(yù)算制度，是房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展的本質(zhì)性問(wèn)題。