中國社科院：房地產(chǎn)暴利土地財政恐難辭其咎

中國社科院工業(yè)經(jīng)濟研究所投資與市場研究室主任曹建海認為，房價真實的水平實際上就是剔除掉房地產(chǎn)價格中的暴利，這個暴利包括政府土地出讓金（土地拍賣的暴利）和開發(fā)商的暴利，回到經(jīng)濟適用房的價格就算是真實的了。全國平均下來每平方米價格是2000元—2500元左右比較合理，肯定會引起需求量比較大的增加，這樣物價也不會漲。資深地產(chǎn)專家羅準(zhǔn)也認為，一般商品房的高層建安成本近2000元，加上大小套費、財務(wù)成本、契稅、營銷費用，各地情況不一，約在1000元上下，如果以10％的利潤率來算，其價格應(yīng)該在3300元左右。(12月24日中國網(wǎng))

如果這種分析成立，則高房價主要源于兩種因素：一是地產(chǎn)商的利潤率，二是地方政府的土地出讓金。也就是說，地產(chǎn)商與地方政府聯(lián)手制造了高房價。房價越高，地產(chǎn)商的利潤率和地方土地出讓金的收入也越高，因此地產(chǎn)商與地方政府都反對限制炒房和調(diào)控房價。

商人逐利天經(jīng)地義，那么政府呢？理論上說，財政收入取之于民用之于民，因此，地方政府努力提高財政收入也無可厚非。然而，以土地拍賣獲取暴利來提高財政收入則很難完全解釋為取之于民用之于民。一是它直接加重了群眾住房負擔(dān)，二是以官員政績?yōu)槌霭l(fā)點的創(chuàng)收目的，與人民利益并不完全一致。三是預(yù)算外財政體制下，土地稅費的收益很可能大量被取之于民用之于官，比如公款吃喝、公費旅游、集團福利及明里暗里的補貼等。

業(yè)內(nèi)對開發(fā)成本一直諱莫如深，甚至還有人拿5％的利潤率忽悠人。中國社科院專家面對媒體給出的數(shù)據(jù)分析，我相信他們應(yīng)該是負責(zé)任的。如果是這樣的話，那么不論前段時間萬元以上的房價，還是現(xiàn)在五六千、七八千元的房價，相對于2000－2500元或3300元左右的合理房價匡算，都高得叫人咋舌?，F(xiàn)在的房價中，地產(chǎn)商的利潤率是個什么水平我們還是無法知曉，但房價中所含的暴利性質(zhì)的土地出讓金應(yīng)該是房價不能落地、樓市難以軟著陸的障礙之一。實際上，不管是地方官員以“房價下跌百姓是最大受害者”等種種托詞維護高房價，還是去年地產(chǎn)商爭相以“囤地為王”，進而推動了地價的水漲船高，也都證明了這一點。

當(dāng)然，土地出讓金助推高房價早就不是什么秘密，然而現(xiàn)在需要反思的問題則是，怎樣解決地方土地財政與群眾住房難的矛盾。雖說地產(chǎn)商利潤率與土地收益都在市場化運作，但是政府行政干預(yù)市場、甚至政府托市以力保土地收入，則阻礙著市場的正常運行，阻礙著中央關(guān)于房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展目標(biāo)的實現(xiàn)。從這一角度說，改革土地財政與相應(yīng)的財政預(yù)算制度，是房地產(chǎn)業(yè)能否健康發(fā)展的本質(zhì)性問題。