2009年房價(jià)頭頂三道高壓線 爛尾樓或重現(xiàn)市場

保障房大批入市 商品房供大于求 房企資金鏈緊張

站在2008年的歲末，回想去年此時(shí)，大家還在為房價(jià)會(huì)否在今年出現(xiàn)拐點(diǎn)爭論不休，轉(zhuǎn)眼高房價(jià)時(shí)代已漸行漸遠(yuǎn)。

站在2009年的年關(guān)，一些城市曾表現(xiàn)“矜持”的房價(jià)或在09年面臨全面調(diào)整；身處資金密集型行業(yè)的不少開發(fā)企業(yè)將面臨融資困境，爛尾樓或重現(xiàn)市場；而在保障性住房即將批量入市的預(yù)期下，商品房價(jià)格面臨方向性的選擇。

被搶占的市場地盤

自2007年以來，政府已多次表示加大對保障性住房的投入，為刺激內(nèi)需，今年保障性住房的投入再次加碼，將分三年投入9000億元，平均每年新增130萬套經(jīng)濟(jì)適用房。

對此，中國-指數(shù)研究院常務(wù)副院長黃瑜表示，目前，我國的保障性住房供應(yīng)量占到全國房地產(chǎn)市場總供應(yīng)量的5%左右，全國又有9000億新增投入，對市場造成影響的主要是其中的400萬套經(jīng)濟(jì)適用房。根據(jù)近幾年全國住宅銷售量的平均增速（約20%）測算，若在2009-2011年每年分別增加130萬套經(jīng)濟(jì)適用房，那么2009年作為加快保障性住房建設(shè)的關(guān)鍵一年,保障性住房銷售量占住宅銷售的比重將達(dá)到20%，2010-2011年保障性住房銷售占住宅銷售總量比重將逐步降低到15%?？梢姡Ｕ闲宰》刻貏e是經(jīng)濟(jì)適用房的投資對房地產(chǎn)市場的影響是比較大的。

與此同時(shí)，黃瑜表示，明年我國商品房供過于求的局面將更為嚴(yán)峻。1-11月全國商品住宅施工面積、竣工面積和新開工面積均呈增長趨勢，預(yù)計(jì)全年同比增幅在5%左右。與之相反，08年銷售量同比持續(xù)下降，1-11月全國商品住宅銷售面積為4.47億平方米，同比下降了18.8%。若09年仍然保持08年的銷售水平，那么銷售量和供應(yīng)量之間的差距將不斷拉大，供過于求的形勢將比較嚴(yán)峻。

根據(jù)中國-指數(shù)研究院掌握的累計(jì)可售商品住宅數(shù)據(jù)來看，主要城市消化可售量的周期均在10個(gè)月以上。如北京，截止到11月末的可售房屋存量（不包括保障房），按2007年比較火爆的銷售速度需要消化16個(gè)月，按2008年的銷售速度則需要消化24個(gè)月。若2009年市場仍延續(xù)2008年的態(tài)勢，那么主要城市的銷售速度不會(huì)有明顯改善，房屋庫存周期可能拉長。

針對保障房會(huì)否沖擊市場，建設(shè)部政策研究室副主任秦虹在接受本報(bào)記者專訪時(shí)表示，目前的住房保障規(guī)劃是根據(jù)各地方住房普查后的結(jié)果制定的，各個(gè)地方根據(jù)當(dāng)?shù)氐淖》坷щy情況確定了保障性住房的規(guī)劃，“并不是憑空想象”，根據(jù)調(diào)查結(jié)果，目前，我國人均住房面積低于10平米的低收入住房困難戶有約1000萬戶，這些家庭難以僅靠自身的力量在市場上解決住房問題，需要住房保障的支持，這部分需求和商品房市場并不沖突?？偟目?，未來三年每年3000億元的保障性住房投資將占到全國房地產(chǎn)投資量的10%左右，產(chǎn)出量最多占到15%。下一步房地產(chǎn)形勢的變化取決于政策的落實(shí)、宏觀經(jīng)濟(jì)形勢的走向以及開發(fā)企業(yè)能不能積極采取合適策略應(yīng)對，將會(huì)是這三方面綜合因素合力作用的結(jié)果。

社科院金融研究所金融市場研究室副主任尹中立認(rèn)為，決定房地產(chǎn)走勢的還是市場本身，房價(jià)目前泡沫仍然太大，就如同股市仍處在4000-5000點(diǎn)的位置，下跌的趨勢難以改變，只要宏觀經(jīng)濟(jì)沒有見底，房價(jià)也不樂觀，“明年希望不大”。

中金公司首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家哈繼銘預(yù)測，房價(jià)將出現(xiàn)明顯回落，估計(jì)未來兩年全國平均房價(jià)下跌15－20%，房地產(chǎn)投資增速也將大幅下滑。

爛尾樓或重現(xiàn)市場

日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

對此，尹中立觀點(diǎn)頗為鮮明，他認(rèn)為前兩年的房地產(chǎn)大牛市，使得部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為房價(jià)只漲不跌，加大投入房地產(chǎn)市場的資金力度。但在市場蕭條時(shí)，“是肯定會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的，這是房地產(chǎn)市場的必然規(guī)律，就算明年不出現(xiàn)，后年也會(huì)出現(xiàn)”。他預(yù)計(jì)，前幾年大規(guī)模將資金投入房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)將在明年面臨被淘汰的壓力，“死掉一批是必然的”。

一向?qū)?shù)字敏感的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)同樣不樂觀，他估計(jì)，到明年我國的空置量會(huì)超過4億平方米，這意味著至少有1.2萬億元的資金將會(huì)閑置，“這是一個(gè)很危險(xiǎn)的信號(hào)，2008年很多人還沒感覺到劇痛，只是錢緊張了，明后年沒錢花時(shí)，就有可能開始破產(chǎn)。”他認(rèn)為，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，劇痛還在后頭。

對此，秦虹表示，在緊縮的貨幣政策下，我國對開發(fā)企業(yè)的融資控制比較嚴(yán)格，現(xiàn)在提出實(shí)施相對寬松的貨幣政策，是為了支持開發(fā)企業(yè)的合理投資貸款需求。目前，房地產(chǎn)投資增速下滑很快，11月份我國的房地產(chǎn)投資單月增長已經(jīng)降到7%左右，這對上下游產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資金鏈斷掉就沒辦法存活，會(huì)造成比如爛尾樓等大量社會(huì)問題。她表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場融資已經(jīng)很難了，房地產(chǎn)銷售也受到影響，所以提出要通過信貸支持開發(fā)企業(yè)的合理資金需求。從支持企業(yè)間接融資角度來說，一是開發(fā)企業(yè)融資額度會(huì)放寬，二是受降息的影響，企業(yè)資金成本會(huì)降低，三是融資內(nèi)容也有所擴(kuò)展，不僅僅是開發(fā)貸款，還會(huì)有并購貸款。從直接融資角度講，REITs和企業(yè)債券開始進(jìn)行試點(diǎn)。從直接和間接兩個(gè)方面雙向放寬開發(fā)企業(yè)融資問題，主要是為了保證房地產(chǎn)投資增速不至于下滑太多，不影響上下游產(chǎn)業(yè)，不影響就業(yè)。

政策支持自住性需求

自10月份以來，一向緊收的房地產(chǎn)政策逐步放松，不少人認(rèn)為政府正在逐步松綁“二套房貸”政策，并期待后續(xù)利好出現(xiàn)。

對此，秦虹表示，針對“二套房貸”政策，這次只是在原來首次購房信貸支持的基礎(chǔ)上，再次強(qiáng)調(diào)了對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸優(yōu)惠，這次明確了改善型住房概念，就是指人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄?，再次申購第二套用于改善居住條件的普通自住房。

她認(rèn)為，無論是首套住房還是改善型住房，政府都是在鼓勵(lì)自住性需求，并不鼓勵(lì)投機(jī)和投資行為。至于投機(jī)和投資需求，門檻較高，不可能像自住購房享受那么低的利率。未來政策還是會(huì)繼續(xù)限制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，鼓勵(lì)自住。而暫定一年減免營業(yè)稅是要鼓勵(lì)大家去積極購房，提振信心消費(fèi)，減少觀望，“至于下一步政策怎么調(diào)整，要看以后的市場情況才能確定”。目前，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的減免力度已經(jīng)很大，稅費(fèi)降了很多，再降的空間不大。

“政府不是萬能的”，尹中立表示，在調(diào)整房地產(chǎn)市場過程中，政府的作用有限，“不可能把所有的事情背起來”。

而在商品房和保障性住房之間，尹中立認(rèn)為政府進(jìn)退兩難，“兼顧市場就應(yīng)該減少保障房，但保障性住房建設(shè)投入減少就會(huì)使得投資不足。只能顧此失彼，我建議還是保證保障性住房建設(shè)”。至于明年，尹中立認(rèn)為政府可在完善經(jīng)濟(jì)適用房分配管理制度方面下工夫，讓經(jīng)濟(jì)適用房以封閉運(yùn)行的模式運(yùn)轉(zhuǎn)起來，由于北京市2006年的類似嘗試曾引起已購買經(jīng)濟(jì)適用房人群的反對聲音，他建議政府可采取新老劃斷的方式，讓未來進(jìn)入市場的保障房能真正投到窮人身上。

爛尾樓或重現(xiàn)市場

日前召開的國務(wù)院常務(wù)會(huì)議提出，要加大對中低價(jià)位、中小套型普通商品住房建設(shè)特別是在建項(xiàng)目的信貸支持力度，對有實(shí)力有信譽(yù)的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)兼并重組有關(guān)企業(yè)或項(xiàng)目，提供融資支持和相關(guān)金融服務(wù)。

對此，尹中立觀點(diǎn)頗為鮮明，他認(rèn)為前兩年的房地產(chǎn)大牛市，使得部分房地產(chǎn)開發(fā)商認(rèn)為房價(jià)只漲不跌，加大投入房地產(chǎn)市場的資金力度。但在市場蕭條時(shí)，“是肯定會(huì)出現(xiàn)爛尾樓的，這是房地產(chǎn)市場的必然規(guī)律，就算明年不出現(xiàn)，后年也會(huì)出現(xiàn)”。他預(yù)計(jì)，前幾年大規(guī)模將資金投入房地產(chǎn)市場的開發(fā)企業(yè)將在明年面臨被淘汰的壓力，“死掉一批是必然的”。

一向?qū)?shù)字敏感的華遠(yuǎn)集團(tuán)總裁任志強(qiáng)同樣不樂觀，他估計(jì)，到明年我國的空置量會(huì)超過4億平方米，這意味著至少有1.2萬億元的資金將會(huì)閑置，“這是一個(gè)很危險(xiǎn)的信號(hào)，2008年很多人還沒感覺到劇痛，只是錢緊張了，明后年沒錢花時(shí)，就有可能開始破產(chǎn)。”他認(rèn)為，對于房地產(chǎn)業(yè)來說，劇痛還在后頭。

對此，秦虹表示，在緊縮的貨幣政策下，我國對開發(fā)企業(yè)的融資控制比較嚴(yán)格，現(xiàn)在提出實(shí)施相對寬松的貨幣政策，是為了支持開發(fā)企業(yè)的合理投資貸款需求。目前，房地產(chǎn)投資增速下滑很快，11月份我國的房地產(chǎn)投資單月增長已經(jīng)降到7%左右，這對上下游產(chǎn)業(yè)會(huì)產(chǎn)生很大的影響。

房地產(chǎn)行業(yè)是資金密集型產(chǎn)業(yè)，企業(yè)資金鏈斷掉就沒辦法存活，會(huì)造成比如爛尾樓等大量社會(huì)問題。她表示，現(xiàn)在的房地產(chǎn)企業(yè)通過資本市場融資已經(jīng)很難了，房地產(chǎn)銷售也受到影響，所以提出要通過信貸支持開發(fā)企業(yè)的合理資金需求。從支持企業(yè)間接融資角度來說，一是開發(fā)企業(yè)融資額度會(huì)放寬，二是受降息的影響，企業(yè)資金成本會(huì)降低，三是融資內(nèi)容也有所擴(kuò)展，不僅僅是開發(fā)貸款，還會(huì)有并購貸款。從直接融資角度講，REITs和企業(yè)債券開始進(jìn)行試點(diǎn)。從直接和間接兩個(gè)方面雙向放寬開發(fā)企業(yè)融資問題，主要是為了保證房地產(chǎn)投資增速不至于下滑太多，不影響上下游產(chǎn)業(yè)，不影響就業(yè)。

政策支持自住性需求

自10月份以來，一向緊收的房地產(chǎn)政策逐步放松，不少人認(rèn)為政府正在逐步松綁“二套房貸”政策，并期待后續(xù)利好出現(xiàn)。

對此，秦虹表示，針對“二套房貸”政策，這次只是在原來首次購房信貸支持的基礎(chǔ)上，再次強(qiáng)調(diào)了對自住型和改善型住房消費(fèi)的信貸優(yōu)惠，這次明確了改善型住房概念，就是指人均住房面積低于當(dāng)?shù)仄骄剑俅紊曩彽诙子糜诟纳凭幼l件的普通自住房。

她認(rèn)為，無論是首套住房還是改善型住房，政府都是在鼓勵(lì)自住性需求，并不鼓勵(lì)投機(jī)和投資行為。至于投機(jī)和投資需求，門檻較高，不可能像自住購房享受那么低的利率。未來政策還是會(huì)繼續(xù)限制房地產(chǎn)投資和投機(jī)行為，鼓勵(lì)自住。而暫定一年減免營業(yè)稅是要鼓勵(lì)大家去積極購房，提振信心消費(fèi)，減少觀望，“至于下一步政策怎么調(diào)整，要看以后的市場情況才能確定”。目前，交易環(huán)節(jié)稅費(fèi)的減免力度已經(jīng)很大，稅費(fèi)降了很多，再降的空間不大。

“政府不是萬能的”，尹中立表示，在調(diào)整房地產(chǎn)市場過程中，政府的作用有限，“不可能把所有的事情背起來”。

而在商品房和保障性住房之間，尹中立認(rèn)為政府進(jìn)退兩難，“兼顧市場就應(yīng)該減少保障房，但保障性住房建設(shè)投入減少就會(huì)使得投資不足。只能顧此失彼，我建議還是保證保障性住房建設(shè)”。至于明年，尹中立認(rèn)為政府可在完善經(jīng)濟(jì)適用房分配管理制度方面下工夫，讓經(jīng)濟(jì)適用房以封閉運(yùn)行的模式運(yùn)轉(zhuǎn)起來，由于北京市2006年的類似嘗試曾引起已購買經(jīng)濟(jì)適用房人群的反對聲音，他建議政府可采取新老劃斷的方式，讓未來進(jìn)入市場的保障房能真正投到窮人身上。