“百萬元買房”引熱議 開發(fā)商的“忽悠”不可不防

    “百萬元買房”引熱議

    在上一期本刊封面報道《100萬能買什么房》引發(fā)了熱議，本刊編輯部也接到不少讀者的來電。大部分讀者認為，這樣的比較很有意思，讓自己對全國房價有了一個比較直觀的認識。當然，也有人提出了不同意見，比如為何要選擇百萬物業(yè)做對比。

    其實，百萬元總價的物業(yè)，對應國內眾多城市的居民收入，其房價收入比基本都處在12倍左右，如北京、上海、深圳等在10倍左右，西安等城市約12倍。為什么說這個區(qū)間是比較合理的呢？北京中原地產市場研究部總監(jiān)張大偉認為，考慮到我國的實際情況，在一線城市的房價收入比在12左右比較合理。專家進一步解釋說，房價收入比描述的是居民對住房價格的可承受性，并非是讓購房者以一定年數內全部收入來購房那么簡單。張大偉表示，國內年輕人購房，大部分或多或少都能得到父母的資助。因此在首付款已付的情況下，對于一個年收入在10萬元左右的家庭，應該有能力承受百萬總價的住房。比如購買100萬元的住房，首付三成，貸款70萬元，按照目前的利率水平(首套房可打85折)，貸款30年，每月平均還貸4005元。

    當然，現實中房價收入比過高的現象普遍存在。德佑地產研究主任陸騎麟表示，國內一線城市中房價收入比符合10倍比例的物業(yè)并不多，如在北京，六環(huán)以內，已經無法找到這種類型的新房，而在上海，只有到郊環(huán)附近甚至更遠的地方才能找到。

    中國的房地產市場發(fā)展極不平衡，差距巨大。比如在西南地區(qū)的中心城市，百萬總價卻能在市中心便能買到一套大面積三房，在經濟水平一般的三四線城市，百萬元總價甚至可買別墅。這充分說明，中國樓市存在著巨大的落差，為了能夠找到一個參照物來體現出這種差距，我們也選擇了百萬元的房產。通過對各個不同城市百萬元房產的描述，比較不同之處，進一步說明國內樓市存在的價差現象。

    通過分析可以發(fā)現，在一些城市過高的房價已超過了居民的承受能力，這也充分說明，當前堅持調控是十分有必要的。在目前房價尚未真正回歸合理水平的情況下，本刊認為應堅持調控不放松，如果無法達到預期效果，還需要適當加大調控力度。

    能去異地購房嗎

    許多讀者閱讀了上期報道之后，也對異地購房表現出了濃厚的興趣。然而從目前的市場環(huán)境看，異地購房仍然存在著不少風險，購房者應謹慎對待。

    首先是限購，目前除了重慶和拉薩，所有的重點城市均屬于限購之列，比如北京、上海、深圳等。此外，因為投資、投機性需求成分較重的城市，如溫州、三亞等城市，也屬于限購行列。在上一期報道中，本刊所選擇的城市中，也有不少是限購城市，包括北京、天津、石家莊、上海、杭州、南京、廣州、深圳、武漢、成都、貴陽、廈門、西安和沈陽等。

    對于這種情況，本刊在此提醒，不能盲目去異地購房，否則會遭受一定的風險。有不少人為了能夠達到異地置業(yè)的目的，不惜“打擦邊球”冒險，比如以他人名義購房，或者辦理假納稅證明等，這些做法都是不可取的。

    其次對于那些真正有在異地置業(yè)想法的購房者來說，也必須根據自身工作、生活的需要出發(fā)來做決定。比如有部分人準備離開自己工作的城市，返回家鄉(xiāng)城市發(fā)展。那么，這要求他們先解決好工作，有了穩(wěn)定收入來源之后，再考慮置業(yè)。

    還有哪些關注點

    還有讀者問到，除了文章中提到的22個城市之外，是否還有其他的城市也可以關注。

    在此前的報道中，由于篇幅有限，本刊只是選擇包括北京、上海在內的22個城市作為考察目標城市。其實，在國內，還可以選擇更多的樣本城市來進行考察，比如宜居城市、邊陲城市、旅游度假城市等等。

    重慶是一個不得不提的城市。它的區(qū)位很特殊，極有可能成為西南經濟提速的增長極。重慶的核心區(qū)域為解放碑商圈，周邊新開發(fā)樓盤售價達到了1.8萬元/平方米左右。隨著重慶交通設施的完善，外圍區(qū)域目前售價在6500～8500元/平方米之間的地鐵房，其實更加值得關注。

    在宜居城市中，昆明無疑是一個不錯的樣本。在昆明市中心，現階段售價主要在1.2萬～1.5萬元/平方米左右，以這樣的價格來看，市中心百萬總價的新房可以是80平方米的兩房。外圍區(qū)域售價在6500～8500元/平方米之間，百萬總價可以買到大面積的三房。

    邊陲城市中，烏魯木齊也很有代表性。目前烏魯木齊中心區(qū)區(qū)域的新盤售價主要集中在7500～10000元/平方米之間，因此百萬總價還能買到120平方米左右的三房。外圍區(qū)域新房售價在5000～6500元/平方米之間，因此除了可以選擇大面積三房外，如160平方米的大三房，還可以選擇近200平方米的復式公寓。

    旅游度假型城市，其實一直受購房者關注，三亞就是這樣一個比較典型的城市。三亞一直為旅游度假勝地，加之國內部分來自東北、西北地區(qū)人士選擇在三亞過冬，過熱的需求帶動房價不斷上漲，分布在中心區(qū)域的新盤價格普遍在2萬～3萬元/平方米之間，可見在三亞市中心區(qū)域，百萬總價的物業(yè)其實只能選擇面積在40平方米左右的一室一廳戶型。當然，遠離海灣的項目售價要低一些，售價就在1.2萬～1.5萬元，可以買到60～80平方米的一房或兩房。

    青島是一個旅游城市。市中心區(qū)域的房價在1.8萬～2.5萬元之間，只能買到一室一廳的小戶型?？拷＿叺奈飿I(yè)更貴，基本在3萬～4.5萬元，百萬小戶型并不多見。當然，在李滄區(qū)還是能夠找到售價在8000元/平方米左右的公寓，100萬元可以買到120平方米的三房。

    溫州則是另外一個極端情況。充沛的民資，直接而有力地推高了當地的房價。市中心區(qū)域售價超過3萬元/平方米的項目比比皆是，除了小面積二手房之外，基本難尋百萬住房。單價在萬元以下的物業(yè)，只能到遠離市區(qū)的龍灣永中等地，還能買到130平方米的三房。

    第三季度是不是買房良機？眼下如何防止被蠢蠢欲動的開放商所“忽悠”？購房者想要彌補信息不對等造成的劣勢，就要識破某些開發(fā)商的騙術。

    買房謹防“忽悠術”花樣翻新

    一邊是政策面的“組合拳”，一邊則是某些開發(fā)商天花亂墜的廣告語。第三季度是不是買房良機？第四季度剛需是不是就該出手了？不管如何，對于真正有所需求的購房者而言，在這樣的時期，更要防止被蠢蠢欲動的開發(fā)商所“忽悠”。

    大話不可信

    在售樓處，銷售人員在宣傳時往往會有各種天花亂墜的“套路”，讓人頭暈目眩、目不暇接。比如五花八門的配套設施、極高的綠化覆蓋率、距離某某中心10分鐘車程，等等。將來等你入住了，周邊就會有會所、超市，還有幼兒園、小學。然而，諸如此類的廣告往往會存在著表述模糊、時間不清晰、偷換概念等問題。比如，眾所周知的“XX分鐘車程”基本是很難實際達成的，而“入住之后”又到底是什么時候呢？

    因此，購房者切不能光聽房地產商說這些配套設施能夠到位、入戶，而是應該自己去盡量弄清楚它的使用狀況以及開通的確定時間，最好還要簽訂到合同里去，約定好違約責任。再比如，綠化覆蓋率是指綠化垂直投影面積的總和與小區(qū)用地的比率，樹的影子、露天停車場可以中間種草的方磚都可算入綠化覆蓋率，而綠地率是指小區(qū)范圍內各種綠地的總和與小區(qū)用地的比率，兩者大不相同。

    另外，有些在產權手續(xù)、法律許可等方面都還沒有辦理齊全的開發(fā)商，甚至還信誓旦旦地宣稱“很快能辦下來”、“到時候絕對沒問題”等等，購房者就更應該敬而遠之了。

    空話要認清

    近日，有開發(fā)商搞了個“老帶新”的老業(yè)主介紹購房成功有獎的活動，可有些人卻沒有拿到獎勵，由此產生糾紛。可見，開發(fā)商在銷售時總是會有些“不擇手段”，因而進一步的，對于開發(fā)商經常向購房者開出的“空頭支票”，購房者也要有所認清，避免出了問題也沒地方講理去。

    例如由物業(yè)公司與業(yè)主簽訂的物業(yè)管理費等標準，開發(fā)商是無法負責的。如果銷售人員說了價錢，那可能開發(fā)商和物業(yè)管理公司有協(xié)議，但這種在房屋銷售前，開發(fā)商已經和物業(yè)管理公司談定了物業(yè)管理服務內容、方式、收費等事項的情況，開發(fā)商要出具和物業(yè)公司相關的文字材料。

    再比如銷售人員經常用到的樓書、樣板間、沙盤、平面圖這四大工具，實際上可操作的“貓膩”非常之多?？s小家具比例、制造視覺效果、空間錯覺等等，由于樓書一類的手冊基本是廣告宣傳的效果，沒有法律效應，因而購房者千萬不能太當真。

    假話最“忽悠”

    最后，對于開發(fā)商有時候“睜著眼睛說瞎話”的情況，購房者更要一眼識破，避免因為信息不對等就輕易上當受騙。

    針對常見的捂盤行為或類似的營銷策略，諸如“4號樓只剩兩間了”、“這套剛剛賣掉”等說法，購房者應先通過樓盤表查看樓盤可售房源情況，最大程度上保證選房范圍與實際情況一致。而按照北京、上海等地房地產交易信息公示和預售合同網上簽約的規(guī)定，商品房預售合同將實行網上簽約和預售登記，購房者可以通過網上房地產網站來了解信息，以防被“忽悠”。

    再比如，樓盤要取得預售許可證，才具備收取訂金的資格。但在法律上，定金和訂金又有著嚴格的區(qū)分。商品房交易中，買家履行合同后，定金應當抵作樓價款或者收回；若買家不履行合同，無權要求返還定金。而訂金具有預付款的性質，才是可以要回的。