土地出讓頻現(xiàn)“量身定制”央企拿地布局“從容不迫”

    在國資委宣布78家央企退出房地產(chǎn)業(yè)務(wù)后兩年多時間里，主營房地產(chǎn)的央企卻呈現(xiàn)越來越密集的“加倉”土地市場的趨勢。

    根據(jù)上證報統(tǒng)計，華潤、中海、招商等多家央企在近期呈現(xiàn)高漲的投資熱情，深圳、上海、溫州等大型一二線城市都是其布局的重要市場。

    究其原因，有強大的資本支持以及與地方政府談判話語權(quán)，是央企獨特優(yōu)勢所在。“由于融資成本的天壤之別，未來房地產(chǎn)市場將以央企和有央企背景的房地產(chǎn)企業(yè)作為主力軍。一定程度上，即便是地方國資企業(yè)，也可能在這一波拿地潮中被邊緣化。”上海一家房地產(chǎn)上市公司高層向記者感慨道。

    至于央企積極占領(lǐng)土地市場的原因，一位房地產(chǎn)界人士表示，“國資委勸退78家央企時，是本著央企做大做強主營業(yè)務(wù)的考慮。對于原本就將房地產(chǎn)作為主營業(yè)務(wù)之一的企業(yè)來說，并不存在淡出一說。相反，因為土地屬于資源類產(chǎn)品，央企牢牢把握這一經(jīng)濟脈搏的戰(zhàn)略從未改變。”

    央企“天賦異秉”

    7月底，溫州一則土地出讓公告引起媒體關(guān)注。根據(jù)公告內(nèi)容，這幅掛牌起始價為8.3億元，總出讓面積149.88畝的地塊，對競買人資格要求極為苛刻。比如，要求競買人的控股方或其控股關(guān)聯(lián)公司須為2012年度《財富》世界500強企業(yè)；競買人的控股方或其控股關(guān)聯(lián)公司在國內(nèi)已建成單個項目不少于20萬平方米都市綜合體等。而這則明顯“量身定制”的土地項目，被指實為華潤置地主打商業(yè)地產(chǎn)品牌的萬象城將落戶溫州。

    根據(jù)記者調(diào)查，這則消息最終被華潤體系內(nèi)部人士證實。“萬象城進入溫州已經(jīng)確定。項目即將正式啟動。”知情人士告訴記者。

    幾乎與此同時，華潤體系內(nèi)另一個巨無霸型地產(chǎn)項目將于本周落戶深圳。7月18日，深圳市土地房產(chǎn)交易中心網(wǎng)站掛出了南山后海中心區(qū)一則土地，該地塊建筑面積約49萬平方米，掛牌起始價為26.53億元，項目的商業(yè)部分可對外銷售，酒店限整體轉(zhuǎn)讓，同時還捆綁了居住用地。

    和溫州地塊一樣，這則風(fēng)水寶地同樣約定了嚴(yán)格的競買人資格，比如要求競買申請人或其實際控制人2011年營業(yè)額不低于2500億元人民幣，2011年國內(nèi)零售銷售額不低于300億元人民幣，且需承諾在項目建成后將其中國總部及零售業(yè)務(wù)中國總部遷入。

    深圳本地業(yè)內(nèi)人士告訴記者，這幅地塊極有可能是為華潤萬家總部“量身定做”。而根據(jù)華潤集團可系統(tǒng)內(nèi)貸款的模式，包括華潤置地、華潤信托、華潤萬家等華潤集團子公司結(jié)余資金都可互相拆借。最終，深圳地塊由華潤體系哪個公司的名義拿下都沒有太大關(guān)系，華潤系作為央企大舉占領(lǐng)優(yōu)質(zhì)土地資源才是根本目標(biāo)。

    各地屢現(xiàn)身影

    其實，華潤加大深圳土地儲備的消息早在深圳新一輪土改啟動時就已經(jīng)傳出。5月25日，醞釀了兩年多的《深圳市土地管理制度改革總體方案》正式公布，標(biāo)志著深圳第三次土改拉開大幕，因為在土地出讓年限、出讓方式、企業(yè)與政府合作方式上有諸多變化，深圳在土地經(jīng)營方面的先行先試，被賦予了“引領(lǐng)未來中國土地制度”的時代意義。而根據(jù)記者當(dāng)時的調(diào)查，華潤、招商、中糧等大型央企在第一時間云集深圳，探討與地方各種合作可能。

    在招商地產(chǎn)方面，公司于7月8日宣布與深圳坪山新區(qū)政府簽署《坪山河流域片區(qū)綜合開發(fā)戰(zhàn)略合作框架協(xié)議》。招商地產(chǎn)將協(xié)助坪山新區(qū)政府進行土地一級開發(fā)，涉及的土地面積約為5.5平方公里。由此，招商地產(chǎn)成為這一輪切入深圳土改大蛋糕的第一家央企。

    “這一輪深圳土改，最先受益的一定是央企，因為央企的身份，他們與地方政府的議價話語權(quán)最強。這一點上，地方國資都不可比。”一家深圳國資企業(yè)高層向記者坦言。

    除了深圳之外，央企這一輪布局的城市還有很多。近期，洛陽市政府與華潤集團達成戰(zhàn)略合作意向――華潤集團將斥資500億元在洛陽打造特色文化產(chǎn)業(yè)園，開發(fā)項目包括房地產(chǎn)、文化旅游、商貿(mào)等。

    上海方面，7月4日，上海市國土局發(fā)布了3幅地塊的預(yù)出讓公告，其中，面積最大的為上海火車站北廣場以北地塊。作為商住、商辦、文娛混合用地，面積86430平方米，參考起拍價為47.46億元。一旦成功出讓，將創(chuàng)下上海年內(nèi)地王。知情人士告訴記者，目前與政府接洽的意向接盤者仍多為央企。“沒有強大的資金實力，這個項目拿不下來。沒有和政府強大的議價談判能力，就意味著拿不到相應(yīng)的補償性利益安排。單獨做這個項目，其實很難做。因此可以肯定，上海地王，央企拿下是大概率事件。”一位上海國資房地產(chǎn)公司高層透露，中海地產(chǎn)是最有可能接盤的央企。

    頻繁出手拿地

    央企最近幾個月到底有怎樣的出手頻率，從招商地產(chǎn)上半年收購動作中可見一斑。根據(jù)半年報，招商地產(chǎn)分別在2、3、4月有股權(quán)購入行為，分別為：子公司瑞嘉投資實業(yè)有限公司以94.6萬的價格受讓了富卡斯有限公司持有的深圳海濤酒店有限公司10%的股權(quán)；子公司天津招勝房地產(chǎn)有限公司以2310萬元受讓了天津松江股份有限公司所持有的天津招江投資有限公司77%的股權(quán)；子公司成惠投資有限公司分別以1.77億港元和2136萬港元，分別受讓了華能有限公司和Greatest MarkLimited各自所持有的東力實業(yè)控股有限公司66.18%和4%的股權(quán)。

    除了上述提到的央企外，中鐵、中冶等大型央企6月來也頻繁出手土地市場。“中央要求央企不要參與炒作地王，但沒有說不能拿地。作為遵循市場規(guī)律做出投資決定的企業(yè)，央企參與一些地塊的競爭無可厚非。”北京中原地產(chǎn)總經(jīng)理李文杰表示。

    “聽說一些地方專門成立了央企辦公室，為央企落戶地方做配套服務(wù)。包括與地方政府進行溝通等?？梢灶A(yù)見，未來房地產(chǎn)市場更多資源將向央企集中。”一位上海房地產(chǎn)界人士感慨。