樓市健康發(fā)展須多管齊下 價(jià)格平穩(wěn)不大起大落

房地產(chǎn)業(yè)是中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在目前不利的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，我們必須支持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，使其在“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”中發(fā)揮應(yīng)有的作用。但欲使房地產(chǎn)業(yè)不負(fù)眾望，我們還需明確什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨哪些問題，政策執(zhí)行中需注意什么等一系列問題。

對(duì)此，作者提出了自己的見解。

若平

在中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議明確要發(fā)揮房地產(chǎn)在擴(kuò)大內(nèi)需中的積極作用之后，12月21日，國(guó)務(wù)院公布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》。從這一連串“大動(dòng)作”可見，房地產(chǎn)業(yè)在這一輪“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”中被寄予厚望。但欲使房地產(chǎn)業(yè)在宏觀調(diào)控中不負(fù)眾望，我們還須明確什么是房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展，房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨哪些問題，政策執(zhí)行中需注意什么等一系列問題。

供求兩旺與需求對(duì)接

筆者認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展就是供求兩旺且合理對(duì)接，價(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行而不出現(xiàn)大的起落。

一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展要求供求兩旺。只有供求兩旺的經(jīng)濟(jì)才是健康的市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)，住房市場(chǎng)也不例外。供給不足或需求不足都可能導(dǎo)致價(jià)格出現(xiàn)大的起落，都不是健康狀態(tài)。另一方面，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展要求供求合理對(duì)接。與現(xiàn)有國(guó)民需求能力不對(duì)接的供給，再充足也無(wú)法促進(jìn)經(jīng)濟(jì)的健康發(fā)展?；仡櫸覈?guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)發(fā)展的歷史，每每出現(xiàn)問題都是因?yàn)楣┣鬀]能實(shí)現(xiàn)兩旺，或者供求不對(duì)接；凡是房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)較快運(yùn)行，又無(wú)不處在供求兩旺且能合理對(duì)接狀態(tài)。

此外，房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展必然表現(xiàn)為住房?jī)r(jià)格平穩(wěn)運(yùn)行而不出現(xiàn)大的起落。住房?jī)r(jià)格波動(dòng)過大或傷及供給，或損害需求。當(dāng)然，價(jià)格除受供求影響外，也受到投機(jī)炒作以及因信息不充分而引發(fā)非理性供求的影響。

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨諸多問題，一是住房供給出現(xiàn)下滑趨勢(shì)。統(tǒng)計(jì)表明，房地產(chǎn)開發(fā)投資、資金來(lái)源增速下滑，建設(shè)用地流拍現(xiàn)象頻出，無(wú)不說(shuō)明住房供給趨于下滑。二是住房需求近期雖略有回升，但仍待觀察。2007年底以來(lái)，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)穩(wěn)中走低趨勢(shì)，甚至部分地區(qū)出現(xiàn)下滑。奧運(yùn)結(jié)束后，黨中央國(guó)務(wù)院果斷出臺(tái)了一系列宏觀調(diào)控政策，已經(jīng)產(chǎn)生了積極影響，11月部分地區(qū)商品住房成交量有所回升。但這一趨勢(shì)能否得到持續(xù)還有待觀察。三是供求不對(duì)接問題依然存在。據(jù)統(tǒng)計(jì)，截至今年11月末，全國(guó)空置商品住宅達(dá)7084萬(wàn)平方米，同比增長(zhǎng)22.9%。同時(shí)，社會(huì)上又有大量亟待改善住房條件的中低收入居民，其癥結(jié)在于市場(chǎng)所需的中低價(jià)位、中小套型住房供給量不足。四是投機(jī)心理和信息不充分的存在使得住房?jī)r(jià)格仍然偏高。

多管齊下促平穩(wěn)發(fā)展

當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)既有總量問題也有結(jié)構(gòu)問題，既有供給問題也有需求問題，既有理性供求矛盾也有因信息不充分導(dǎo)致的非理性行為。促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展需要從上述視角出發(fā)，金融、財(cái)稅、土地、投資、建設(shè)、統(tǒng)計(jì)等方面政策多管齊下。

首先，既要保證供給也要擴(kuò)大需求。從供給方面看，要保證房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資金鏈正常而不中斷，保證企業(yè)經(jīng)營(yíng)成本相對(duì)較低，有一定利潤(rùn)空間，從而保證投資規(guī)模不出現(xiàn)大幅下滑。為此，要降低房地產(chǎn)企業(yè)貸款利率；允許房地產(chǎn)企業(yè)探索多種融資渠道；減輕房地產(chǎn)企業(yè)稅收負(fù)擔(dān)；鼓勵(lì)房地產(chǎn)企業(yè)走股權(quán)收購(gòu)等道路減少拿地成本。從需求方面看，要減輕購(gòu)房者負(fù)擔(dān)，刺激和引導(dǎo)消費(fèi)者合理的住房需求。為此，要降低消費(fèi)者貸款利息支出；減免房地產(chǎn)交易環(huán)節(jié)的稅費(fèi)或者以稅收返還、補(bǔ)貼等形式鼓勵(lì)基本住房消費(fèi)。

其次，既要促進(jìn)總量適度發(fā)展也要合理調(diào)整供給結(jié)構(gòu)。結(jié)構(gòu)問題主要表現(xiàn)在供給中的高價(jià)位、大套型住房超過有能力的市場(chǎng)需求，從而空置房較多。為調(diào)整結(jié)構(gòu)，建設(shè)、國(guó)土等部門在審批用地計(jì)劃和施工核準(zhǔn)中對(duì)中低價(jià)位、中小套型的房屋標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)有明確要求，明確其在各個(gè)項(xiàng)目中的比重。同時(shí)審批、備案信息要與銀行、財(cái)稅、建設(shè)、國(guó)土部門共享，只有建設(shè)結(jié)構(gòu)達(dá)到相關(guān)要求的，才能享受貸款、減稅等政策優(yōu)惠；只有認(rèn)真履約調(diào)整住房結(jié)構(gòu)的企業(yè)才能進(jìn)行竣工驗(yàn)收，發(fā)放銷售許可等。

再次，科學(xué)統(tǒng)計(jì)并公布房地產(chǎn)市場(chǎng)的供求狀況，用較為充分的信息穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期，減少市場(chǎng)“看不見的手”運(yùn)行的盲目性。為此，應(yīng)盡快建立存量住房定期統(tǒng)計(jì)調(diào)查制度，及時(shí)公布住房市場(chǎng)的供求總量、結(jié)構(gòu)及市場(chǎng)需求等信息。

第四，通過政府和市場(chǎng)結(jié)合的方式建設(shè)足量保障性住房，解決中低收入群眾住房困難問題。保障性住房帶有一定公共產(chǎn)品性質(zhì)，僅靠市場(chǎng)機(jī)制難以足量提供。但在當(dāng)前我國(guó)財(cái)權(quán)與事權(quán)不完全對(duì)稱的財(cái)稅體制和從上到下都關(guān)注GDP的考核機(jī)制下，僅靠政府也不現(xiàn)實(shí)。解決保障性住房建設(shè)問題，短期看要探索政府和市場(chǎng)合作的有效方式，如以貸款優(yōu)惠、稅收優(yōu)惠、土地成本優(yōu)惠等政策明確鼓勵(lì)商品房建設(shè)項(xiàng)目中配建保障性住房；加大力度清理各地爛尾樓，將其作為保障房房源或保障房用地來(lái)源；探索住房信托投資基金、住房公積金收益轉(zhuǎn)用建設(shè)保障房等措施。長(zhǎng)期內(nèi)要改革我國(guó)財(cái)稅體制和政府考核機(jī)制，充分調(diào)動(dòng)各級(jí)政府和社會(huì)力量建設(shè)保障性住房的積極性。

執(zhí)行中應(yīng)注意的問題

作為中國(guó)經(jīng)濟(jì)發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)，在目前不利的國(guó)內(nèi)外經(jīng)濟(jì)環(huán)境之下，我們必須堅(jiān)持支持房地產(chǎn)業(yè)的平穩(wěn)發(fā)展，使其在“保增長(zhǎng)、擴(kuò)內(nèi)需、調(diào)結(jié)構(gòu)”中發(fā)揮應(yīng)有的作用，但在政策執(zhí)行中我們也要注意以下幾個(gè)問題。

一是防止政策出臺(tái)頻率過高導(dǎo)致市場(chǎng)觀望。這輪宏觀調(diào)控政策出手很快、出拳很重，效果也立竿見影。但如果政策出臺(tái)頻率過高會(huì)使市場(chǎng)形成等待觀望態(tài)度，政策刺激內(nèi)需的效果可能大打折扣。建議各部門一起發(fā)力，多管齊下，一步到位，穩(wěn)定市場(chǎng)預(yù)期。

二是防止以擴(kuò)大內(nèi)需為名，不嚴(yán)格控制土地用途，造成土地浪費(fèi)。近期國(guó)土資源部下發(fā)通知，要求未完成2007年供地計(jì)劃的城市不準(zhǔn)申報(bào)2009年用地計(jì)劃；2008年用地計(jì)劃完成緩慢的城市，減少2009年用地計(jì)劃申報(bào)指標(biāo)。政策意在督促地方政府響應(yīng)中央調(diào)控政策，但難免出現(xiàn)地方政府“為批地而批地”，造成土地浪費(fèi)，出現(xiàn)政策偏差。建議有關(guān)部門在批地過程中更主要的是通過限制用途而非數(shù)量作為調(diào)控手段。

三是不搞一刀切，給地方政府一定發(fā)揮空間。各地情況差別較大，整齊劃一的政策可能適得其反，但過于軟化的原則性要求又可能流于形式。建議中央通過劃定保障房建設(shè)占比、收入房?jī)r(jià)比、空置房占比等相對(duì)指標(biāo)的控制范圍，對(duì)各地提出要求；同時(shí)明確最嚴(yán)格的耕地保護(hù)制度不能松動(dòng)等原則性問題。