全國(guó)樓市成交回升 地產(chǎn)業(yè)最壞時(shí)刻已經(jīng)過(guò)去？

在11月樓市成交出現(xiàn)大幅上漲之后，12月前三周各主要城市的成交量延續(xù)了11月的勢(shì)頭，成交穩(wěn)步回升。根據(jù)數(shù)據(jù)監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)，上周北京共成交期房3733套、39.31萬(wàn)平方米，環(huán)比前一周分別上漲18.66%和40.59%。

與11月情況相似，北京上周保障性住房交易情況持續(xù)走強(qiáng)，一周成交量占北京期房市場(chǎng)周成交總量的32.39%，占住宅期房市場(chǎng)周成交總量的39.03%。剔除這部分因素的影響，上周北京期房市場(chǎng)成交量仍保持著31.40%的漲幅。

最早開始調(diào)整的深圳市場(chǎng)，回暖的態(tài)勢(shì)更為明顯。從深圳置業(yè)國(guó)際研究中心實(shí)時(shí)監(jiān)測(cè)的成交數(shù)據(jù)看，上周深圳共成交商品房1971套、18.01萬(wàn)平方米，日均成交282套，環(huán)比上漲45%；日均成交面積2.57萬(wàn)平方米，環(huán)比上漲44%。

渤海證券12月23日發(fā)布的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)亦顯示，北京、天津、上海、深圳、廣州等12座中國(guó)主要城市總體成交量連續(xù)五周環(huán)比上升，其中，12月第三周環(huán)比上升4.74%。天相顧問(wèn)投資有限公司（下稱“天相顧問(wèn)”）昨天發(fā)布的研究報(bào)告甚至表示，地產(chǎn)業(yè)最壞時(shí)刻或已過(guò)去。

　　政策頻出促成交回升

自10月底財(cái)政部出臺(tái)政策之后，央行、國(guó)務(wù)院以及各地方政府為提振經(jīng)濟(jì)或房地產(chǎn)業(yè)的政策措施相繼集中出臺(tái)，成為促進(jìn)樓市成交量恢復(fù)的動(dòng)力。

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)不同程度的回暖。如北京市11月份期房網(wǎng)上簽約13027套，比10月上漲58%。深圳市11月一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創(chuàng)今年以來(lái)新高，較上月增長(zhǎng)90%。

進(jìn)入12月，各地的成交仍處溫和放大的趨勢(shì)。雖然北京12月第一周商品住宅的成交面積環(huán)比前一周小幅下降4.29%，但在接下來(lái)的兩周里再度重拾成交量上漲的勢(shì)頭，其中上周北京商品住宅的成交量同比去年上升了將近44%，呈現(xiàn)少有的“暖冬”行情。

但上海樓市在11月呈現(xiàn)大幅上揚(yáng)之后，12月已連續(xù)三周出現(xiàn)商品住宅成交環(huán)比下降的情況。尤其在12月第一周，上海商品住宅成交面積較11月最后一周減少19%，成為新政實(shí)施后的幾周內(nèi)出現(xiàn)的首次下跌。

渤海證券最近的監(jiān)測(cè)結(jié)果亦顯示，分區(qū)域看，長(zhǎng)三角已連續(xù)兩周下降，環(huán)渤海則連續(xù)兩周回升，珠三角有所下降，其他區(qū)域止跌反漲。

但是，對(duì)于上海樓市目前的成交情況，12月以來(lái)上海商品住宅的供應(yīng)量一直很少，供求比已從10月份時(shí)的2∶1下降至將近1∶1。“就目前而言，只要尚未降價(jià)的樓盤適當(dāng)下調(diào)售價(jià)10%～15%，市場(chǎng)的成交量就會(huì)很好看”。

事實(shí)上，在救市政策頻出的同時(shí)，開發(fā)商采取相應(yīng)的價(jià)格調(diào)整策略，正是各地成交量普遍回升的原因。根據(jù)中原地產(chǎn)各地機(jī)構(gòu)的統(tǒng)計(jì)分析，今年上半年，深圳新房?jī)r(jià)格從17350元/平方米的高點(diǎn)，快速下跌超過(guò)30%，當(dāng)前跌勢(shì)有所減緩。而廣州房?jī)r(jià)今年初也跟著大跳水，9月該市新樓均價(jià)從今年8月的9078元/平方米跌至8244元/平方米，下跌近千元，同比下降14.9%，并創(chuàng)下今年以來(lái)最大跌幅。而北京的房?jī)r(jià)今年以來(lái)也已下跌了10%～15%。

安信證券在昨天發(fā)布的一份研究報(bào)告中則表示，一線城市中心區(qū)房?jī)r(jià)相對(duì)堅(jiān)挺，而一些前期通過(guò)概念把房?jī)r(jià)炒上去的一線城市外環(huán)區(qū)域、投資客較多的二三線城市則下降明顯，典型樓盤比最高點(diǎn)時(shí)的價(jià)格平均都有30%～40%的下降。

也許正基于此，國(guó)務(wù)院辦公廳在《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見》中明確表示，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷售。發(fā)改委副主任張茅在向全國(guó)人大常委會(huì)報(bào)告相關(guān)情況時(shí)表示，高樓價(jià)適度回調(diào)有利于房地產(chǎn)業(yè)回歸理性健康發(fā)展，但要避免樓價(jià)大幅下跌。

機(jī)構(gòu)分歧后市走勢(shì)

天相顧問(wèn)昨天發(fā)布的研究報(bào)告表示，在國(guó)家連續(xù)出臺(tái)政策之后，就刺激樓市成交這一環(huán)節(jié)而言，中央進(jìn)一步出臺(tái)政策的空間有限，樓市成交的回暖，除了需要政策的有效落實(shí)外，還需要房企的配合，進(jìn)行合理的促銷。“從有效需求、成交、政策、資金幾方面來(lái)看，我們認(rèn)為房地產(chǎn)行業(yè)最壞時(shí)刻或已過(guò)去。”

天相顧問(wèn)在報(bào)告中稱，在中央“保增長(zhǎng)”的政策導(dǎo)向下，未來(lái)應(yīng)該會(huì)有更多的房地產(chǎn)行業(yè)的支持性政策出臺(tái)。同時(shí)，11月各地樓市成交回暖明顯，市場(chǎng)面的諸多積極因素及政策預(yù)期，購(gòu)房者信心將逐步恢復(fù)。此外，整體信貸趨于寬松以及銷售的繼續(xù)回暖，開發(fā)企業(yè)的資金壓力將持續(xù)緩解。

安信證券的研究報(bào)告則從另一角度表達(dá)了類似的觀點(diǎn)：現(xiàn)在比較有利的狀況是，由于開發(fā)商不斷降低開工面積，全國(guó)商品房每月新增凈存貨自年初以來(lái)在不斷降低，因此存貨積累的速度在放慢，高存貨、低銷售矛盾改善的拐點(diǎn)正在到來(lái)。

根據(jù)其報(bào)告，北京商品房每月新增凈存貨從2008年初以來(lái)呈現(xiàn)下降趨勢(shì)。上海的狀況好許多，從2007年初至今的大部分時(shí)間，每月商品房?jī)舸尕洿蠖际秦?fù)積累，每月商品房存貨凈增加最高的時(shí)候也就是100萬(wàn)平方米左右，遠(yuǎn)低于其每個(gè)月的消化量。

因此，安信證券分析師陶學(xué)明預(yù)計(jì)，在2008年11月份之后的一段時(shí)間內(nèi)，開發(fā)商會(huì)進(jìn)一步大幅降低開工面積。同時(shí)，隨著政策驅(qū)動(dòng)下銷售逐漸回暖，市場(chǎng)將步入存量逐步負(fù)積累的階段。“高存貨、低銷售的最困難時(shí)期正在過(guò)去。”

但天相顧問(wèn)地產(chǎn)分析師張旭明仍告訴記者，目前要看清市場(chǎng)未來(lái)形勢(shì)仍然比較困難，可能要到明年下半年才能真正看清市場(chǎng)的走向。據(jù)他介紹，11月份他走訪了多家地產(chǎn)上市公司，最大感受是，大部分開發(fā)商對(duì)未來(lái)走勢(shì)的看法都比較模糊，沒有很清晰的判斷。

事實(shí)上，包括國(guó)內(nèi)地產(chǎn)上市公司的龍頭企業(yè)萬(wàn)科A（000002.SZ），以往在公司的業(yè)績(jī)報(bào)告中，甚至公司董事長(zhǎng)王石，都會(huì)對(duì)市場(chǎng)未來(lái)走勢(shì)作出很清晰的判斷，但是在公司的三季報(bào)中，“不知是因?yàn)榭床磺暹€是什么原因，已經(jīng)避談市場(chǎng)判斷了。”張旭明透露。

對(duì)于各地樓市未來(lái)的價(jià)格走勢(shì)，他認(rèn)為，關(guān)鍵是降多少的問(wèn)題。“客觀地講，2007年房?jī)r(jià)漲幅太大，在目前的經(jīng)濟(jì)環(huán)境下，價(jià)格回調(diào)是必然的。”但是，深圳、廣州、上海這些城市，降價(jià)的空間有限，而北京的房?jī)r(jià)還沒怎么調(diào)整，而且在保障性住房大量上市的情況下，應(yīng)該還有下調(diào)的空間。此外，如武漢、長(zhǎng)沙等前兩年大型開發(fā)商大量進(jìn)入的二線城市，隨著這些開發(fā)商的產(chǎn)品在這兩年集中上市，價(jià)格將面臨較大壓力。