房價下跌 經(jīng)濟適用房的存廢應(yīng)該由市場說了算

在中國房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整期，房價一路下跌的時候，經(jīng)濟適用房，這個在中國住房制度改革之初設(shè)定的產(chǎn)品，在一些地方遇到了滯銷的尷尬。同時，河北、山東、遼寧等一些地方，先后提出停建經(jīng)濟適用房，以擴大廉租房建設(shè)的方法，來解決低收入家庭的住房困難問題。此舉一度引發(fā)爭論。其實，且不論這些地方性政策在全國有沒有普適性，僅從中國房地產(chǎn)市場并非統(tǒng)一市場角度看，任何決策只要符合當(dāng)?shù)厥袌鰧嶋H，又真正找到了解決低收入人群住房困難的有效路徑，那就是一件好事。

關(guān)于經(jīng)濟適用房存廢問題的爭議，從其一出生起就一直沒有停止過。了解中國住房制度市場化改革發(fā)展過程的人們都知道，經(jīng)濟適用房是我國在房改過程中由政府推出的新型房產(chǎn)，是適合中低收入家庭承受能力、具有社會保障性質(zhì)的住房。提供的對象，最初涵蓋中等收入人群，但在房價上漲之后，商品房市場擠出了絕大多數(shù)中等收入者，經(jīng)濟適用房的保障壓力陡增，遂正式界定為保障城市低收入家庭。從道理上說，保障對象的進一步厘清符合經(jīng)濟社會規(guī)律，否則就會使保障泛化，影響社會經(jīng)濟的長遠發(fā)展。

經(jīng)濟適用房從1991年開始醞釀，到1998年正式啟動，1999年到2005年是高速發(fā)展時期。在這個過程中，經(jīng)濟適用房并不是一直像今天這么熱，起初也曾出現(xiàn)過大面積建好的經(jīng)濟適用房無人問津的局面。原因就在于，起初的經(jīng)濟適用房不僅在價格上沒有絕對優(yōu)勢，而且位置通常比較偏僻。到了4年前，當(dāng)房價以驚人的速度上漲時，經(jīng)濟適用房開始炙手可熱?，F(xiàn)在，隨著房價的下降，再次出現(xiàn)了經(jīng)濟適用房趨冷的局面。從其由冷變熱到再趨冷的過程看，市場價格始終起著主導(dǎo)作用。

無疑，經(jīng)濟適用房是面向中低收入家庭的普通商品住宅，它的社會保障性質(zhì)，源于我國住房制度從計劃經(jīng)濟體制向市場經(jīng)濟體制的過渡期，源于眾多的中低收入者不能一下子購買商品房，政府有責(zé)任償還在計劃時期欠下的住房債。它的社會保障性質(zhì)體現(xiàn)在政府實行劃撥方式供應(yīng)土地、減少建設(shè)和經(jīng)營中行政事業(yè)性收費、負擔(dān)項目小區(qū)的基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)費用、個人住房貸款利率較低等方面。在這些優(yōu)惠政策下，從1998年到2003年，全國經(jīng)濟適用住房累計竣工面積4．77億平方米，解決了600多萬戶中低收入家庭的住房問題。不僅刺激了房地產(chǎn)市場供應(yīng)結(jié)構(gòu)的變化，也延緩了商品房價格的不合理上漲。

應(yīng)該說，在各地對經(jīng)濟適用房態(tài)度變冷的背后，是前一輪宏觀調(diào)控過程，一些城市的房價回落。目前提出停建、緩建經(jīng)濟適用房的城市，也主要是經(jīng)濟適用房失去了價格優(yōu)勢，且經(jīng)濟適用房又是有限產(chǎn)權(quán)，已經(jīng)不具備投資功能，一定意義上說其已經(jīng)完成了歷史使命。至此，我們似乎沒有必要對“棄建經(jīng)適房”存在過度擔(dān)憂。如果這能促進原本嚴重遲滯的廉租房建設(shè)加快進程，或許反而是一件好事。

我們也許是世界上保障性住房產(chǎn)品最多、最復(fù)雜的國家，不僅有廉租房、政策性租賃房、經(jīng)濟適用房，而且在房價高企的情況下還推出了兩限房。而這個保障體系決不應(yīng)該一成不變，市場經(jīng)濟發(fā)展過程本身是千變?nèi)f化的，這就要求住房保障的思路和手段必須快速調(diào)整。如果從“市場歸市場、保障歸保障”這個簡單思路出發(fā)，往往是保障產(chǎn)品越簡單，保障思路越清晰，對市場的駕馭和控制能力就越強。反之，保障性房產(chǎn)越多，越說明市場出了問題。因為從理論上說，保障房本身并不具備調(diào)節(jié)市場的功能，而這些年來，我們的經(jīng)濟適用房卻事實上承擔(dān)著保障和平抑房價的雙重責(zé)任，這應(yīng)該引起我們對市場的警惕。

不論在何種社會，提供公共福利，幫助貧困者安居樂業(yè)都是政府責(zé)無旁貸的義務(wù)。促進公共福利，幫助貧困者安居樂業(yè)是政府一以貫之的職責(zé)。這個天然責(zé)任要求政府必須緊緊圍繞市場變化的實際，從民生需要出發(fā)想問題做決策。經(jīng)濟適用房的存與廢，只有市場有發(fā)言權(quán)，任何脫離這個實際的爭論，都是空談。