我國(guó)樓市調(diào)控“十年” 長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)亟待加強(qiáng)

    自2003年“121號(hào)文”出臺(tái)至今，我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控已歷經(jīng)十年。我國(guó)房地產(chǎn)調(diào)控政策持續(xù)加碼，信貸、稅收、土地、限購(gòu)等各項(xiàng)手段頻出。然而，在城鎮(zhèn)化和收入水平提高等多項(xiàng)因素作用下，房?jī)r(jià)仍然大幅上漲。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，未來(lái)的樓市調(diào)控將更強(qiáng)化長(zhǎng)效機(jī)制。

    調(diào)控力度持續(xù)加碼

    2003年6月13日，央行發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)房地產(chǎn)信貸業(yè)務(wù)管理的通知》(即“121號(hào)文”)，首次提出房地產(chǎn)為“國(guó)民經(jīng)濟(jì)的支柱產(chǎn)業(yè)”，并強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持住房市場(chǎng)化的基本方向。這被認(rèn)為是房改以來(lái)的第一份樓市調(diào)控文件。

    “121號(hào)文”從住房供應(yīng)、土地供應(yīng)、信貸制度、市場(chǎng)體系、市場(chǎng)秩序等多個(gè)方面入手，提出了房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控的大方向。其中，“搞活住房二級(jí)市場(chǎng)”、“控制高檔商品房建設(shè)”、“加大住房公積金歸集和貸款發(fā)放力度”、“加強(qiáng)房地產(chǎn)貸款監(jiān)管”等手段，均對(duì)此后的制度設(shè)計(jì)和市場(chǎng)走向產(chǎn)生了重要影響。

    此后，我國(guó)房地產(chǎn)政策進(jìn)入密集出臺(tái)期。2004年，國(guó)土資源部發(fā)布“71號(hào)令”，土地出讓制度的“831大限”由此而來(lái)。此后，銀監(jiān)會(huì)公布了《商業(yè)銀行房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)指引》，對(duì)房地產(chǎn)項(xiàng)目自有資金等做出規(guī)定。

    隨著市場(chǎng)的火爆，2005年，一份旨在給樓市降溫的文件出臺(tái)。當(dāng)年3月，國(guó)務(wù)院辦公廳發(fā)布關(guān)于切實(shí)穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格的“國(guó)八條”，要求“高度重視穩(wěn)定住房?jī)r(jià)格”、“大力調(diào)整住房供應(yīng)結(jié)構(gòu)，調(diào)整用地供應(yīng)結(jié)構(gòu)”等；5月，又規(guī)定個(gè)人購(gòu)買不足2年的住房對(duì)外銷售，應(yīng)全額繳納營(yíng)業(yè)稅，以控制炒房行為。

    2006年是政策出臺(tái)最為頻繁的一年，除“國(guó)六條”再次強(qiáng)調(diào)給樓市降溫以外，“限外令”首次啟動(dòng)；二手房交易中，繳納全額營(yíng)業(yè)稅的房屋年限由2年升至5年，二手房交易個(gè)人所得稅的20%也被“強(qiáng)制性征收”。更重要的是，“90/70”戶型政策隨著九部委的“十五條”出臺(tái)。

    這幾年，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一直保持快速上升的態(tài)勢(shì)，房?jī)r(jià)漲幅也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)居民收入增長(zhǎng)速度。但隨著樓市調(diào)控政策的持續(xù)發(fā)酵，以及金融危機(jī)突然爆發(fā)，2008年，房地產(chǎn)市場(chǎng)驟然下行，不少城市房?jī)r(jià)大幅下跌，一些企業(yè)因?yàn)橘Y金鏈斷裂而破產(chǎn)。

    2008年底，一系列旨在“救市”的調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)交易的契稅、印花稅、土地增值稅等一系列稅種得到減免，居民購(gòu)買首套房最低首付比例調(diào)整為20%，貸款利率下限調(diào)整為基準(zhǔn)利率的7折。加之“4萬(wàn)億”投資政策的刺激，房地產(chǎn)市場(chǎng)迅速回暖，一批瀕臨破產(chǎn)邊緣的房企起死回生。到2009年，房地產(chǎn)市場(chǎng)再次回歸到旺盛增長(zhǎng)的局面。

    2010年3月16日，北京一天之內(nèi)誕生三個(gè)“地王”。此后，市場(chǎng)交易量繼續(xù)沖高，房?jī)r(jià)也繼續(xù)保持快速上漲。當(dāng)年4月，調(diào)控樓市的“新國(guó)十條”出臺(tái)，對(duì)外地戶籍人口和多套房購(gòu)房者的貸款發(fā)放給予限制。9月，“新國(guó)五條”出臺(tái)，將房貸首付款比例調(diào)整到30%及以上，暫停三套房貸；同時(shí)強(qiáng)調(diào)“房?jī)r(jià)過(guò)高上漲過(guò)快城市限定居民購(gòu)房套數(shù)”。

    去年1月，被稱為“史上最嚴(yán)”的“新國(guó)八條”出臺(tái)，要求全國(guó)房?jī)r(jià)上漲過(guò)快的30多個(gè)城市出臺(tái)“限購(gòu)令”，此舉也被認(rèn)為是本輪調(diào)控的“撒手锏”。同時(shí)，新政將二套房的最低首付比例提升至60%，貸款利率調(diào)整至基準(zhǔn)利率的1.1倍以上。上海和重慶隨后還啟動(dòng)個(gè)人住房房產(chǎn)稅征收試點(diǎn)。

    強(qiáng)化長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)

    事實(shí)上，盡管樓市調(diào)控頻繁，但長(zhǎng)效機(jī)制建設(shè)等方面仍需加強(qiáng)。

    根據(jù)國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)，今年7月CPI同比上漲1.8%，創(chuàng)近30個(gè)月來(lái)的新低。與此同時(shí)，隨著國(guó)務(wù)院督查組對(duì)樓市督查的結(jié)束，出臺(tái)新一輪樓市調(diào)控政策的預(yù)期十分強(qiáng)烈。

    業(yè)內(nèi)人士呼吁，樓市調(diào)控政策的制定和出臺(tái)對(duì)宏觀經(jīng)濟(jì)走勢(shì)過(guò)于依賴，正是其缺乏長(zhǎng)效機(jī)制的體現(xiàn)，這種情況亟需改變。

    中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌對(duì)中國(guó)證券報(bào)記者表示，多年的樓市調(diào)控并未解決根本問(wèn)題，即地方財(cái)政對(duì)土地過(guò)于依賴，保障房建設(shè)缺位，投資渠道缺乏。這也是導(dǎo)致供需失衡和房?jī)r(jià)上漲的根本原因。

    根據(jù)財(cái)政部的數(shù)據(jù)，2011年全國(guó)國(guó)有土地使用權(quán)出讓收入3.3萬(wàn)億元，同比增長(zhǎng)22%，在樓市調(diào)控的背景下仍創(chuàng)歷史新高。但今年上半年，不少地方土地出讓金大幅下滑，造成地方財(cái)政收入增速大幅減緩。這被認(rèn)為是地方微調(diào)樓市政策的主要?jiǎng)恿Α?/p>

    國(guó)務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長(zhǎng)巴曙松表示，對(duì)需求的限制導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商的銷售回款減少，資金來(lái)源受限，最終會(huì)影響到市場(chǎng)供應(yīng)。

    巴曙松表示，在過(guò)去十年的房地產(chǎn)調(diào)控中，房地產(chǎn)市場(chǎng)的不少問(wèn)題定位不清晰，責(zé)任不明確。其中，保障房要建多少，城市要有多少人口，現(xiàn)在的房子多少套，這些問(wèn)題均未得到解決。

    中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一近日在博鰲房地產(chǎn)論壇上表示，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)總體平穩(wěn)、調(diào)控成果正進(jìn)一步顯現(xiàn)。要抓緊利用當(dāng)前的有利時(shí)機(jī)，在堅(jiān)持現(xiàn)行調(diào)控政策、鞏固調(diào)控成果的基礎(chǔ)上，妥善處理好市場(chǎng)供應(yīng)與政府保障的關(guān)系，合理劃分中央與地方的責(zé)任，抓緊建立中長(zhǎng)期制度。

    在新一輪樓市調(diào)控中，保障性安居工程建設(shè)、個(gè)人住房信息系統(tǒng)建設(shè)、房產(chǎn)稅試點(diǎn)推進(jìn)等措施，均被認(rèn)為是樓市調(diào)控的重要長(zhǎng)效機(jī)制。不少觀點(diǎn)認(rèn)為，在新一輪的房地產(chǎn)調(diào)控政策中，上述手段將得到強(qiáng)化。