房?jī)r(jià)尚未大幅下挫 合理定價(jià)才是樓市回暖關(guān)鍵

政策暖風(fēng)頻吹，交易及持有成本降低，部分樓盤(pán)價(jià)格下降到相對(duì)合理水平，是近期交易量回升主要原因。

 但房地產(chǎn)市場(chǎng)是否已經(jīng)回暖，尚待觀察。要想將購(gòu)房者的潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，房地產(chǎn)企業(yè)向市場(chǎng)提供定價(jià)合理、質(zhì)量可靠的房屋是關(guān)鍵。

國(guó)務(wù)院辦公廳日前發(fā)布《關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展的若干意見(jiàn)》，提出加大保障性住房建設(shè)力度、進(jìn)一步鼓勵(lì)普通商品住房消費(fèi)、強(qiáng)化地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場(chǎng)的職責(zé)等方面的13項(xiàng)具體措施，意在進(jìn)一步改善人民群眾的居住條件，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展。

降息、減免交易稅費(fèi)、放寬二套房貸、鼓勵(lì)購(gòu)買(mǎi)改善型自住房、支持房地產(chǎn)信貸……細(xì)看這13項(xiàng)措施，實(shí)為10月以來(lái)出臺(tái)的一系列房地產(chǎn)政策的“打包”。政策不斷出臺(tái)能否促使樓市回暖？除了政策，樓市回暖還要靠什么？

成交量回升，是否就此回暖尚待觀察

統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京、上海、深圳、南京等一線城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)交易量呈現(xiàn)不同程度的回暖。如北京市11月份期房網(wǎng)上簽約13027套，比10月上漲58%。深圳市11月一手住宅總成交6435套，日均成交215套，創(chuàng)今年以來(lái)新高，較上月增長(zhǎng)90%。12月以來(lái)，成交量仍然呈現(xiàn)溫和放大的趨勢(shì)。

社科院金融研究所研究員尹中立認(rèn)為，經(jīng)過(guò)冰冷的“金九銀十”，一線城市部分地區(qū)房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)較為明顯的下降。此輪降價(jià)的最大特點(diǎn)是新盤(pán)“低價(jià)入市”，其中部分樓盤(pán)的價(jià)格已經(jīng)下降到消費(fèi)者認(rèn)為比較合理的水平，這是交易量出現(xiàn)回暖的最主要原因。

另一方面，央行連續(xù)5次降息和此前出臺(tái)的交易稅費(fèi)減免、購(gòu)買(mǎi)首套房享受0.7倍優(yōu)惠利率等帶來(lái)的持有成本的降低，使部分購(gòu)房欲望急切的購(gòu)房者結(jié)束了觀望。但應(yīng)該看到，11月份各地都有大量限價(jià)房、經(jīng)濟(jì)適用房等政策性住房入市，此類房屋的成交量甚至超過(guò)了普通商品房的成交量。同時(shí)，在當(dāng)前的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)下，頻頻吹來(lái)的政策暖風(fēng)究竟能在多大程度上刺激潛在需求的釋放，多數(shù)專家仍持謹(jǐn)慎態(tài)度。

房?jī)r(jià)尚未大幅下挫，穩(wěn)定程度較高

在成交量之外，房?jī)r(jià)的總體情況也值得觀察。來(lái)自國(guó)家發(fā)改委的數(shù)據(jù)顯示，11月份，我國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格同比上漲0.2%，漲幅比10月低1.4個(gè)百分點(diǎn)，環(huán)比下降0.5%。從宏觀的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)上看，房?jī)r(jià)已經(jīng)從前三季度的漲幅趨緩變?yōu)樾》陆怠Ｗ》亢统青l(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任陳淮認(rèn)為，雖然當(dāng)前不少城市出現(xiàn)了住宅銷(xiāo)售量和價(jià)格雙雙下滑的情況。但迄今為止，在全球范圍內(nèi)，中國(guó)樓市依然是穩(wěn)定程度較高的，并未出現(xiàn)歐美一些國(guó)家房?jī)r(jià)大幅下跌的情況。

“這并不是說(shuō)中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)沒(méi)有風(fēng)險(xiǎn)。”陳淮說(shuō)。數(shù)據(jù)顯示，截至2008年8月，我國(guó)個(gè)人住房按揭貸款總額為3.4萬(wàn)億元，其中90%以上是過(guò)去4年中貸出去的。短期個(gè)貸高度集中，使金融系統(tǒng)存在一定風(fēng)險(xiǎn)。“我國(guó)近期連續(xù)多次降息，包括上次大幅度的降息，有利于緩沖可能存在的金融風(fēng)險(xiǎn)。”

“當(dāng)前全國(guó)商品房銷(xiāo)售面積、土地購(gòu)置和開(kāi)發(fā)面積都大幅下降，房地產(chǎn)業(yè)正處于低迷期。”中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)協(xié)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)朱中一說(shuō)，在央行近期連續(xù)降息，并出臺(tái)鼓勵(lì)購(gòu)房者買(mǎi)房的一系列財(cái)稅政策，有利于提振市場(chǎng)信心，穩(wěn)定市場(chǎng)發(fā)展。

合理定價(jià)是回暖關(guān)鍵

作為我國(guó)規(guī)模最大的全國(guó)性房地產(chǎn)專業(yè)展覽會(huì)，見(jiàn)證了房地產(chǎn)業(yè)市場(chǎng)化發(fā)展全過(guò)程的住交會(huì)走到第十年，恰逢全球金融危機(jī)背景下，我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)也出現(xiàn)了持續(xù)半年多的低迷。受此影響，今年的住交會(huì)也明顯比往年冷清。記者在位于北京順義區(qū)的中國(guó)國(guó)際展覽中心新館看到，雖然萬(wàn)科、萬(wàn)通等知名開(kāi)發(fā)商悉數(shù)出席，但開(kāi)發(fā)商參展數(shù)量明顯少與往年，展館兩側(cè)都有一些區(qū)域沒(méi)有完成招商。今年開(kāi)發(fā)商直接推介具體樓盤(pán)的很少，主要以形象宣傳為主。同時(shí)，前來(lái)參觀的普通購(gòu)房者也比往年少了很多。

《若干意見(jiàn)》在鼓勵(lì)購(gòu)房和扶持優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)企業(yè)的同時(shí)，也對(duì)房企主動(dòng)應(yīng)對(duì)市場(chǎng)變化提出了要求：“房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)要根據(jù)市場(chǎng)變化和需求，主動(dòng)采取措施，以合理的價(jià)格促進(jìn)商品住房銷(xiāo)售。”

朱中一指出，在市場(chǎng)低迷的情況下，如何將購(gòu)房者的潛在需求轉(zhuǎn)化為實(shí)際需求，除了政策的鼓勵(lì)和支持外，企業(yè)能否向市場(chǎng)提供定價(jià)合理、質(zhì)量可靠的房屋，成為企業(yè)能否立足且應(yīng)對(duì)市場(chǎng)的關(guān)鍵。

保障性住房會(huì)不會(huì)沖擊商品房市場(chǎng)

保障性住房是此次促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)健康發(fā)展系列舉措的重點(diǎn)。北京、上海等地也紛紛拋出2009年的住房建設(shè)計(jì)劃，其中對(duì)保障性住房建設(shè)力度的強(qiáng)調(diào)，為近10年罕見(jiàn)。對(duì)城鎮(zhèn)低收入家庭而言，政府通過(guò)投資計(jì)劃顯示出來(lái)的決心，無(wú)疑是實(shí)現(xiàn)安居夢(mèng)想的福音。

而市場(chǎng)人士開(kāi)始擔(dān)心，保障性住房和限價(jià)房等政策性住房的大量入市，會(huì)使商品房市場(chǎng)進(jìn)一步量?jī)r(jià)齊跌。隨著住房保障建設(shè)計(jì)劃的公布，很多原本準(zhǔn)備出手買(mǎi)房的購(gòu)房者會(huì)進(jìn)一步觀望，等待保障性住房的入市。同時(shí)，商品房的價(jià)格也會(huì)被配建在周邊的限價(jià)房等拉低。

另一種聲音則認(rèn)為，這種擔(dān)心是多余的。住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部副部長(zhǎng)齊驥認(rèn)為，購(gòu)買(mǎi)商品房和購(gòu)買(mǎi)政策性住房的人群是兩個(gè)群體，基本上沒(méi)有交叉。各地對(duì)購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房和限價(jià)房的家庭有嚴(yán)格的準(zhǔn)入限制，大多數(shù)有能力購(gòu)買(mǎi)商品房的家庭的購(gòu)房需求還是要通過(guò)商品房來(lái)解決。因此，商品房的需求并不會(huì)因?yàn)楸Ｕ闲宰》康拇罅咳胧卸鴾p少。

21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)一份分析報(bào)告認(rèn)為，政策性住房規(guī)模加大，固然分流了商品房的市場(chǎng)份額，但同時(shí)商品住房的供應(yīng)量也大為減少，這將有助于消化商品房存量，并對(duì)房?jī)r(jià)尤其是中高端商品房?jī)r(jià)格起到平衡、穩(wěn)定作用。