30余省集訓(xùn)房產(chǎn)稅評估 專家稱或準(zhǔn)備開征存量稅

    在國務(wù)院督查組完成16省(市)房地產(chǎn)調(diào)控督查后，對于房地產(chǎn)調(diào)控后續(xù)政策出臺(tái)的呼聲越來越大?！督?jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者獲悉，在既有房產(chǎn)稅試點(diǎn)向新增住房交易征稅的基礎(chǔ)上，近日全國30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市的地稅官員正在開展為期6個(gè)月的房產(chǎn)稅稅基評估集訓(xùn)，從而為開展非經(jīng)營性房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，提供技術(shù)儲(chǔ)備。

    日前，國家稅務(wù)總局與中國人民大學(xué)公共管理學(xué)院合作舉辦的房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用工作高級專業(yè)人才培訓(xùn)班(一期)正式開班。國家稅務(wù)總局財(cái)產(chǎn)和行為稅司陳杰司長此間發(fā)表講話稱，目前我國房地產(chǎn)估價(jià)技術(shù)應(yīng)用方面的人才匱乏和管理經(jīng)驗(yàn)欠缺，因此，要不斷提高工作人員的綜合素質(zhì)，提升知識(shí)和技術(shù)水平。

    中國房地產(chǎn)稅改革專家組成員與顧問曲衛(wèi)東表示，此次開班主要是為房地產(chǎn)稅試點(diǎn)向全國鋪開提供技術(shù)儲(chǔ)備和人員儲(chǔ)備，受訓(xùn)人員來自全國30多個(gè)省(自治區(qū)、直轄市)和計(jì)劃單列市，須上課4個(gè)月，到評估機(jī)構(gòu)實(shí)習(xí)2個(gè)月。曲衛(wèi)東稱，除了今年底結(jié)束的培訓(xùn)班(一期)外，中國人民大學(xué)還將在2013年、2014年再舉辦兩期類似培訓(xùn)班。

    上述培訓(xùn)班一位授課人士接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)透露，在上海、重慶2011年啟動(dòng)的房產(chǎn)稅改革試點(diǎn)基礎(chǔ)上，借鑒國際經(jīng)驗(yàn)，開展對非經(jīng)營性消費(fèi)房產(chǎn)的存量部分恢復(fù)征稅的試點(diǎn)，一年一征；在土地出讓收入日益萎縮之下，為地方政府發(fā)展教育、基建提供穩(wěn)定、可持續(xù)的收入來源。該人士稱，在明確原則后，下一步要研究政策的執(zhí)行步驟，以在適當(dāng)?shù)臅r(shí)機(jī)向全國鋪開。

    對于上海、重慶房產(chǎn)稅試點(diǎn)過程中并未出現(xiàn)的稅基評估，曲衛(wèi)東表示，上海、重慶試點(diǎn)主要針對增量房征收房產(chǎn)稅，因此并未進(jìn)行稅基評估，只是對交易中的房地產(chǎn)的價(jià)格和面積進(jìn)行價(jià)值認(rèn)定，上海側(cè)重于對第二套住房，重慶則是側(cè)重于豪宅別墅。而此次培訓(xùn)班是涉及對存量房征稅進(jìn)行稅基評估。

    顧名思義，相對于增量房而言，存量房是指已被購買或自建并取得所有權(quán)證書的房屋。“在存量房的定義上，除了對城市所有已購房地產(chǎn)采取‘普遍征收原則’，以防在二三套房認(rèn)定上加大征管成本和增加尋租空間外；也可對開發(fā)商已建未售的房地產(chǎn)設(shè)置一個(gè)銷售期，并對逾期未售的房地產(chǎn)征稅，從而有力地防止開發(fā)商捂盤惜售；或?qū)彿空叩亩?含)以上住房征稅，從而提高閑置住房的出租率。”曲衛(wèi)東說。

    上海易居房地產(chǎn)研究院副院長楊紅旭表示，對存量房征稅，從長期來看是我國房地產(chǎn)稅收的發(fā)展方向。

    “對存量房開征房產(chǎn)稅，將使購房者在購買房屋時(shí)更加謹(jǐn)慎，將對投資、投機(jī)型購房者有一定威懾作用。”全國工商聯(lián)房地產(chǎn)商會(huì)會(huì)長聶梅生對《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者表示，從角度來看，限購是控制“買”，房產(chǎn)稅是控制“賣”，“買”向“賣”的轉(zhuǎn)變，增加房屋持有成本，不僅有效控制投資、投機(jī)性需求，還能真正使房地產(chǎn)交易更為良性，更加市場化。

    適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅趨勢已逐漸清晰，在近日舉行的博鰲房地產(chǎn)論壇上，財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康表示，在雙軌統(tǒng)籌的制度建設(shè)里，無法規(guī)避的是包含著房產(chǎn)稅改革的組成部分。“從最高決策層重要會(huì)議和管理部門的重要改革文件中都有清晰的表述，要適時(shí)擴(kuò)大房產(chǎn)稅試點(diǎn)范圍。”

    在同一論壇上，中國經(jīng)濟(jì)體制改革研究會(huì)副會(huì)長、國民經(jīng)濟(jì)研究所所長樊綱也表示，“幾個(gè)月前就聽說，有些省份在申請房產(chǎn)稅試點(diǎn)。我的建議，第一是面可以寬；第二是試點(diǎn)的力度可以加大。”

    除此之外，記者獨(dú)家獲悉，賈康在之前一份中也分析道，未來推進(jìn)房產(chǎn)稅改革、使不動(dòng)產(chǎn)稅成為地方政府(首先是城市政府)的主體稅種，既是國際慣例，也是優(yōu)化我國土地收入結(jié)構(gòu)的重要舉措。賈康認(rèn)為，對于我國，房產(chǎn)稅改革一方面能夠?yàn)榈胤秸峁┓€(wěn)定的地方財(cái)源主力稅種，使地方稅體系得到重大推進(jìn)；另一方面，強(qiáng)化了土地及其附屬物保有環(huán)節(jié)的稅制而有利于優(yōu)化土地收入結(jié)構(gòu)，通過穩(wěn)定的、可持續(xù)的房地產(chǎn)稅收收入彌補(bǔ)政府因土地出讓收入減少帶來的財(cái)力缺口，培養(yǎng)地方政府長期行為，并抑制房地產(chǎn)投機(jī)和優(yōu)化收入再分配。

    雖然房地產(chǎn)稅征稅機(jī)制愈見成熟，但仍有一些業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)稅征收，尤其是“普遍征收”，按現(xiàn)階段來說，開展難度過大。

    聶梅生表示，現(xiàn)階段我國房屋價(jià)值評估還有一定難度，我國對于房產(chǎn)交易過程并不是十分規(guī)范，因此，很難認(rèn)定房屋的現(xiàn)有價(jià)值。另外，我國高達(dá)85%以上的房屋自有率，群眾能否輕易接受，也是阻礙“普遍征收”的重要因素。

    張大偉指出，我國房地產(chǎn)市場是否有足夠的供應(yīng)，將影響對存量房征稅所應(yīng)發(fā)揮的效應(yīng)。他認(rèn)為，對存量房征稅是增加房屋持有成本，能有效抑制投資、投機(jī)行為。但是，若房地產(chǎn)供應(yīng)量跟不上，賣方市場仍然占優(yōu)，房產(chǎn)稅則會(huì)轉(zhuǎn)化為交易稅，這樣不僅沒有達(dá)到應(yīng)有的效果，也增加了剛需的負(fù)擔(dān)。

    “因此，房地產(chǎn)信息只有公開化、透明化，房產(chǎn)稅才能真正發(fā)揮其應(yīng)有的作用，緩解供需矛盾，使房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)良性發(fā)展。”張大偉說。