房產(chǎn)中介市場調(diào)查：房產(chǎn)中介亂象干擾市場調(diào)控

    近年來，我國房產(chǎn)中介市場蓬勃興起，起到了推動產(chǎn)業(yè)發(fā)展、服務(wù)群眾需求的積極作用。與此同時，記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，房產(chǎn)中介市場依然存在一些亂象，尤為典型的是通過虛假房源、虛假房價蒙蔽消費(fèi)者，以假離婚、假社保等手段突破限購、限貸政策，以及壟斷一手房源、為高房價推波助瀾。凡此種種，嚴(yán)重干擾了房地產(chǎn)市場的宏觀調(diào)控。

    “假房源、假房價”讓人霧里看花

    據(jù)不完全統(tǒng)計，目前全國從事房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)活動的人員超過100萬人，其中有3 .7萬人取得了全國房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人資格，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)(含分支機(jī)構(gòu))超過五萬家。目前房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)中，中小機(jī)構(gòu)數(shù)量較多，但也成長起一批門店過百、人員上千甚至門店過千、人員上萬的大型房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)。

    記者在北京、江蘇、遼寧等地采訪發(fā)現(xiàn)，盡管各級政府對房產(chǎn)交易已經(jīng)制定了各種各樣的政策，但一些中介機(jī)構(gòu)仍然在發(fā)布虛假房源、虛假房價信息，不僅擾亂了市場，更損害了消費(fèi)者的權(quán)益。

    “我想買套房子，上網(wǎng)查了好幾個房源，結(jié)果都是忽悠人的。”遼寧省沈陽市市民劉敬旭說，他瀏覽了好幾家房產(chǎn)網(wǎng)站，看到不錯的房源就會把房子的地點(diǎn)、戶型、價格和賣房人聯(lián)系方式認(rèn)真記下來?？墒牵?dāng)撥通電話后，情況卻跟網(wǎng)上公布的消息不一樣。對方往往回答：“房子還沒賣出去呢，你直接過來看看吧。”等劉敬旭上門之后，對方卻告訴他房子剛剛賣出去，然后向他推薦其他房源。

    北京的劉女士一提起她尋找二手房的經(jīng)歷就十分憤慨“不少中介公司會在網(wǎng)站上、門店內(nèi)發(fā)布一些價格和位置都特別合適的房源信息，還配有詳細(xì)直觀的各個房間、廳室、廚衛(wèi)的照片，十分‘誘人’。當(dāng)你感到驚喜和他們?nèi)〉寐?lián)系后，他們會告訴你，這個房子已經(jīng)賣了，隨后向你推薦其他價格貴得多的房子。還有一些中介會帶你看假房源，并收取看房費(fèi)。”

    除了房源是虛假的，還有一些掛牌房價也是虛假的。中國房產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄表示，現(xiàn)在中介為了吸引客戶，都會在網(wǎng)站上發(fā)布房源信息，其中不乏一些中介發(fā)布虛假房價，甚至比正常價格低20%。

    一位房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人員告訴記者，這種吸引客戶上鉤的假房源、假房價在業(yè)內(nèi)通常被稱為“模特房”。為了“勾引”顧客，中介機(jī)構(gòu)往往發(fā)布一些“價位明顯低于同等地段”的房屋信息，當(dāng)顧客現(xiàn)場看房時，對方會以“該房源已出租或已售罄”為由轉(zhuǎn)而推薦其他“更好房源”。

    中國消費(fèi)者協(xié)會投訴部主任邱建國說，2011年全國涉及房屋中介類投訴案件5000多件，其中和“不實(shí)房源”相關(guān)的占主要部分。新浪近期一份“網(wǎng)絡(luò)找房行為調(diào)研”結(jié)果顯示，市民對網(wǎng)上找房“感覺不滿意或一般”的比例高達(dá)80%左右，不滿的主要原因是“網(wǎng)絡(luò)房源的真實(shí)性和時效性過低”。

    中國房地產(chǎn)估價師與房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人學(xué)會副會長兼秘書長柴強(qiáng)表示，虛假房源問題不僅會嚴(yán)重干擾消費(fèi)者的找房進(jìn)程，對于整個行業(yè)的誠信機(jī)制建設(shè)也會造成負(fù)面影響。更為重要的是，大量的虛假房源誤導(dǎo)了消費(fèi)者對于真實(shí)房價的判斷，影響消費(fèi)者的價格預(yù)期。

    “假離婚、假社保”對付限購限貸

    近年來，各級政府在房地產(chǎn)調(diào)控中推出一系列限購、限貸等政策。然而，一些房產(chǎn)中介“上有政策、下有對策”，甚至不惜引誘、唆使、幫助購房人辦理假離婚、假社保。

    2011年年初，江蘇南京推出了一系列限購政策，在一定程度上抑制了炒房熱潮。但記者以來南京工作不滿一年的購房者名義去一些中介公司咨詢對，卻得到了中介公司的“安慰”。“上有政策，下有對策。只要看 中 了 房 子 ， 其 他 的 都 可 以 想 辦法。”一家房地產(chǎn)中介公司的經(jīng)紀(jì)人小王對記者說，“我剛剛幫一位剛來南京工作的朋友買了一套住房。”

    “現(xiàn)在一些‘擔(dān)保公司’經(jīng)常到中介公司發(fā)放宣傳卡片，上面寫著‘專治各種購房疑難雜癥’。”小王介紹說，非南京戶籍人口在寧購房，必須出具一年以上(含一年)納稅證明或社會保險繳納證明。但只要肯出錢，這些機(jī)構(gòu)的人會幫助補(bǔ)繳一些材料，提供符合條件的證明。對于獲得房產(chǎn)證不滿五年的房改房，通過他們的操作也會變成五年以上，交易時就可以免交營業(yè)稅了。

    “除了幫助補(bǔ)繳材料的造假行為之外，這些機(jī)構(gòu)還會直接幫助購房者提供假證明。”小王說，“我就聽說過有的機(jī)構(gòu)為了幫助夫婦倆購買第三套住房，幫他們辦理了假離婚證，這樣夫婦倆將兩套房產(chǎn)轉(zhuǎn)移到一方名下，以另一方的名義就可以購買第三套住房了。有的機(jī)構(gòu)也會直接辦理假的 社 保 證 明 和 納 稅 證 明 ， 蒙 混 過關(guān)。”

    在北京，政府部門規(guī)定外地人購房必須繳滿五年社?；蚣{稅，但一些中介仍暗中宣稱能夠辦理假社保。手拉手房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司的置業(yè)顧問在電話中告訴記者，可以代為辦理社保，但費(fèi)用比之前上漲了不少，即使購房者已經(jīng)繳納四年多的社保，只差幾個月，辦理費(fèi)用也需要六萬元。他說，辦假社?？梢院灪贤?，辦不成再把錢退還給購房者。記者表示：“辦理假社保本來就是違法的事，即使簽訂合同，這合同有法律效力嗎？”置業(yè)顧問對此含含糊糊。

    壟斷一手房源人為推高房價

    記者調(diào)研發(fā)現(xiàn)，一些房產(chǎn)中介已經(jīng)在向一手房市場“進(jìn)軍”，壟斷新開樓盤房源，并將二手房買賣中的一些不誠信行為帶入一手房市場，增加了消費(fèi)者負(fù)擔(dān)，同時推高了房價。

    一些購房者向記者反映，新開樓盤售樓處買不到房子，在附近的中介卻 能 尋 覓 到 一 些 所 謂 的 “ 內(nèi) 部 房源”，這些房源中介自稱是樓層好、位置好，但是購買時必須支付一定的“好處費(fèi)”。開發(fā)商與房產(chǎn)中介人為制造出“一房難求”的氣氛，往往能大幅拉動樓盤價格。對此，遼寧省沈陽市泰山路上的一名房產(chǎn)中介人員表示，現(xiàn)在有一些中介與開發(fā)商聯(lián)合炒房，這種“內(nèi)部房源”大多是開發(fā)商給中介“寄賣”的產(chǎn)物。

    薛建雄表示，現(xiàn)在中介公司已經(jīng)不再局限于提供二手房買賣和租賃業(yè)務(wù)，也參與一手房代理銷售，不僅可以從開發(fā)商處獲得1%至3%的傭金，還可以向購房人收取2%的中介費(fèi)。因中介與開發(fā)商有利益捆綁，購房者往往由于信息不對稱遭受利益損失。而對購房者不公平的是，一些中介與開發(fā)商簽署獨(dú)家委托代理協(xié)議，即購房人只能通過中介購買一手房，還要為此付出中介費(fèi)。

    業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，一二手房聯(lián)動是行業(yè)大勢所趨，也是市場細(xì)分的必然結(jié)果，關(guān)鍵還在于規(guī)范交易行為。薛建雄表示，在二些房地產(chǎn)市場成熟的國家和地區(qū)，中介代理售房是較為普遍的現(xiàn)象。在我國，當(dāng)前要警惕中介聯(lián)手開發(fā)商壟斷房源，利用信息不對稱制造“緊張氣氛”，借此促銷并抬拉房價；同時，要防止房產(chǎn)中介將欺瞞客戶、霸王條款、陰陽合同等不誠信手法帶入一手房銷售之中，損害購房者利益。