馮海寧：地產(chǎn)商應(yīng)認清形勢 降價才是硬道理

《國務(wù)院辦公廳21日發(fā)布《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見》，《意見》有六大要點：加大保障房建設(shè)、鼓勵商品房消費、支持房企應(yīng)對市場變化、強化政府職責(zé)、加強市場監(jiān)測等。《意見》在“鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)以合理價格促銷”的同時，提出“落實地方人民政府穩(wěn)定房地產(chǎn)市場的職責(zé)。穩(wěn)定房地產(chǎn)市場實行由省級人民政府負總責(zé)，市、縣人民政府抓落實的工作責(zé)任制”。

在樓市新政六大要點中，尤其值得注意的是，鼓勵開發(fā)商以合理價格促銷。這一“意見”首次出現(xiàn)在樓市調(diào)控中，其用意是鼓勵開發(fā)商積極促銷，準(zhǔn)確地說是鼓勵降價促銷，目的既是應(yīng)對目前疲軟的樓市，更是提振下行的經(jīng)濟。降價促銷本是市場行為，現(xiàn)在提到政策層面，令人深思。

依筆者之見，政策意圖首先是要開發(fā)商認清當(dāng)前形勢。樓市之所以疲軟，顯然與開發(fā)商不降價或降價不到位有一定關(guān)系，歸根結(jié)底是開發(fā)商錯誤判斷了當(dāng)前形勢。《意見》傳遞的信息是，利好政策即將出盡，開發(fā)商既不能依賴于政府救市，更不能存有暴利幻想，而是要積極自救，降價銷售是必要的自救手段。

政府不是萬能的，自然不可能解決所有市場問題。因此，很多開發(fā)商盼望“解放軍”的觀念亟待改變：要救樓市，開發(fā)商必須要與政府共同努力，而不是單純指望政府；要救樓市，必須先提高交易量，而降價銷售是目前活躍房屋交易的必然路徑。而且，部分降價樓盤的熱銷也證明了國務(wù)院鼓勵開發(fā)商降價促銷是合理的。

其次為開發(fā)商降價銷售掃除行政障礙。當(dāng)前，在個別地方就出現(xiàn)了行政干預(yù)開發(fā)商降價銷售的苗頭?！兑庖姟饭膭铋_發(fā)商促銷，也是為了避免出現(xiàn)行政亂作為。尤其在當(dāng)前，如果行政行為不當(dāng)，很有可能給擴大內(nèi)需造成麻煩。所以，地方政府穩(wěn)定樓市的做法要聰明，不能愚蠢。

南京江寧區(qū)房管局局長周久耕關(guān)于“將查處低于成本價賣房開發(fā)商”的表態(tài)，無疑成了行政行為不當(dāng)?shù)臉?biāo)本。雖然江寧區(qū)政府日前回應(yīng)：無房企因降價銷售受罰。但要干預(yù)低價賣房的表態(tài)，還是說明我們一些地方官員缺乏應(yīng)有的市場常識。《意見》也是在暗示地方政府理應(yīng)尊重市場規(guī)律。

更重要的是，《意見》蘊涵的深意可能是當(dāng)前經(jīng)濟形勢比之前預(yù)計的更嚴峻。雖然從中央到地方出臺了一攬子經(jīng)濟刺激計劃，但卻缺少立竿見影的手段，而房地產(chǎn)一直以來扮演著支柱產(chǎn)業(yè)的角色。因此，促進住房消費就成了當(dāng)前刺激經(jīng)濟快速回暖的重要手段之一。

顯而易見，就當(dāng)前形勢來說，鼓勵開發(fā)商降價促銷，就是救樓市，也就是救中國經(jīng)濟。如果不鼓勵開發(fā)商降價促銷，不僅會增加空置房面積，也有可能增加爛尾樓，給未來樓市和經(jīng)濟帶來不確定性，更有可能引發(fā)各種經(jīng)濟矛盾和社會矛盾。

在筆者看來，支持開發(fā)商降價促銷不能只是口頭鼓勵，還需要實質(zhì)行動，比如，對于因為開發(fā)商降價促銷而引發(fā)的各種矛盾要有具體的化解之法?？傊源偈垢嗟拈_發(fā)商一起參與降價促銷、活躍樓市、刺激經(jīng)濟為目的。