此次新政不同以往 房價下降與否取決地方政府

從緊縮信貸抑制樓市瘋狂到默認(rèn)地方政府連續(xù)出臺拯救房市政策、再到積極出臺新政減免流通環(huán)節(jié)稅費，政府對于房地產(chǎn)市場的態(tài)度在一年內(nèi)發(fā)生了根本性的轉(zhuǎn)變。而12月21日國務(wù)院辦公廳關(guān)于促進(jìn)房地產(chǎn)市場健康發(fā)展的若干意見（以下簡稱《若干意見》），更是將政府應(yīng)對金融危機(jī)推動房市健康發(fā)展、促進(jìn)全社會住房保障與安居工程推到了歷史性的前臺。

從《若干意見》的文件主旨來看，最高決策層目前的政策動向是將保障性住房制度與商品房交易體系改革齊頭并推。廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房主要面向中低收入階層，爭取用三年時間解決城市低收入者家庭住房困難及棚戶區(qū)改造問題，從而提升中低收入居民對社會進(jìn)步與經(jīng)濟(jì)增長的認(rèn)同感；而減免流通環(huán)節(jié)稅費、提高居民第二套改善性住房信貸支持力度，則是為了刺激房市復(fù)蘇，在經(jīng)濟(jì)增速下滑時期為確保GDP的穩(wěn)定增長提供助力。

筆者注意到，此次樓市新政與以往最大的不同在于，最高決策層公開允許開發(fā)商采取更靈活的措施應(yīng)對樓市蕭條；同時強化了地方政府在監(jiān)管樓市、穩(wěn)定房地產(chǎn)市場領(lǐng)域的職責(zé)。前者是為了解凍房地產(chǎn)市場，與改善住房政策相對應(yīng)，同時也能夠逐步降低目前與居民基本收入水平完全脫鉤的商品房價格，促使商品房市場價格與中高收入階層的房價—收入比回歸到一個較為理性合理的位置（按國際一般標(biāo)準(zhǔn)，通常在6至10倍左右）。

后者則是肯定了以往地方政府在房地產(chǎn)市場發(fā)展中的重要職責(zé)。應(yīng)該說，地方政府與開發(fā)商之間的相互合作推高房價，是過去數(shù)年間房地產(chǎn)市場泡沫形成的最主要原因之一，而上述兩者之所以合作無間，是基于對土地價格不斷炒高帶來高收益的期望。既然地方政府與房地產(chǎn)市場共享收益，那么同樣也應(yīng)該共擔(dān)樓市復(fù)興的責(zé)任。尤其是在樓市面臨大幅下挫的今日，如何解決房地產(chǎn)企業(yè)投融資困難，維持地方財政收入和國民經(jīng)濟(jì)的持續(xù)增長是地方政府亟待解決的首要難題。

一方面是加強地方政府維穩(wěn)房地產(chǎn)市場的力度，另一方面是推動開發(fā)商更為靈活地對待市場的價格變動。在兩者相互作用之下：向左走，中國樓市繼續(xù)下行；向右走，中國樓市穩(wěn)中有漲，中國房市未來究竟如何走向目前尚有存疑。

以筆者之見，至少在目前，中國樓市的走向主要取決于地方政府在推進(jìn)社會公共住房保障制度方面的力度，以及參與地方房地產(chǎn)市場的預(yù)期收益。如果地方政府從未來房地產(chǎn)市場發(fā)展中所能獲得的預(yù)期收益下降，同時推動地方廉租房、經(jīng)濟(jì)適用房等住房保障制度能給地方政府在政績上帶來更大收益，那么地方政府會積極籌集資金運作于廉租房與經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)，而商品房市場則必然收縮，面對中高收入階層，同時可能采取更大的降價幅度、開發(fā)出更適應(yīng)這部分市場需求的產(chǎn)品來提高銷售水平。

反之，地方政府會積極推動商品房市場復(fù)蘇，同時在社會保障住房市場躑躅不前，僅面對極小一部分低收入階層提供住房保障體系，絕大部分人仍需通過商品房市場來滿足居住需求。如果這樣，那么房地產(chǎn)市場在經(jīng)歷了較長時間的低谷之后，會進(jìn)入穩(wěn)步反彈時期。畢竟在政府抑制樓市時期選擇推遲購房的消費者無法長期等待，再加上中國不斷擴(kuò)大的城市化進(jìn)程正推動更多的消費者進(jìn)入商品房市場。

事實上，國務(wù)院辦公室的《若干意見》主要提供了針對時下房地產(chǎn)市場的政策原則。至于如何整合這些原則并實施貫徹之，則給各級地方政府留下了許多微調(diào)的空間。這本身也是考慮各省市之間地區(qū)差異明顯，政策實施空間各有不同，同時也為地方政府輾轉(zhuǎn)騰挪留下空間。而各地的房地產(chǎn)市場也會因此有怎樣的不同走勢，還有待時間來驗證。