惠民地產(chǎn)30萬(wàn)啟動(dòng)資金撬動(dòng)1.3億項(xiàng)目 被疑變相集資

    9年前，北京一名IT工程師提出合作建房倡議，此后，國(guó)內(nèi)十多個(gè)城市的幾十名市民分別多次發(fā)起合作建房，但最終均無(wú)疾而終。

    9年后，河南許昌一家號(hào)稱“代理住房建設(shè)”的小公司，卻以類似模式，較周邊房?jī)r(jià)低35%。

    與此同時(shí)，關(guān)于該公司涉嫌集資建房、擾亂地方房地產(chǎn)市場(chǎng)的質(zhì)疑也開(kāi)始傳出。

    8月7日下午，《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》記者趕赴許昌，就許昌市惠民房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司（下稱“惠民地產(chǎn)”）所宣稱的“代理住房建設(shè)”事宜進(jìn)行采訪。

    中介地產(chǎn)一套班子

    工商資料顯示，與惠民地產(chǎn)所開(kāi)發(fā)的總投資為1.3億元的書(shū)香苑項(xiàng)目相比，惠民地產(chǎn)的注冊(cè)資本僅為800萬(wàn)元。

    2007年初，當(dāng)?shù)赝诵萋毠罱鸪?、王禮儀、陳漢等人開(kāi)始籌劃合作建房事宜時(shí)，該公司啟動(dòng)資金僅有30多萬(wàn)元。

    30多萬(wàn)元的資金是如何撬動(dòng)1.3億元的書(shū)香苑項(xiàng)目的？

    “實(shí)際上，惠民地產(chǎn)搞的那一套，是變相的集資建房。”當(dāng)?shù)匾患曳康禺a(chǎn)開(kāi)發(fā)公司的負(fù)責(zé)人接受本報(bào)記者采訪時(shí)說(shuō)。

    但作為公司創(chuàng)始人之一的楊金城否認(rèn)了這種說(shuō)法，他告訴記者，雖然惠民地產(chǎn)的模式跟“集資建房”有類似之處，但卻是更創(chuàng)新的“代理住房建設(shè)”模式。

    楊金城說(shuō)，惠民地產(chǎn)個(gè)人委托代理建房模式的步驟為：首先，游說(shuō)有建房需求的個(gè)人，與房產(chǎn)中介服務(wù)公司簽訂委托代理建房協(xié)議，并交納部分代建費(fèi)，之后，該中介服務(wù)公司再委托房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商定向開(kāi)發(fā)建設(shè)商品房。

    為此，楊金城等在惠民地產(chǎn)成立之前，先成立了惠民房地產(chǎn)中介服務(wù)有限公司（下稱“惠民中介”），而且，相比于普通房產(chǎn)中介公司，惠民中介的經(jīng)營(yíng)范圍多了代理建設(shè)商品房的項(xiàng)目。

    最終，惠民中介與惠民地產(chǎn)形成了“一套班子、兩個(gè)牌子”。他們先是以惠民中介的名義吸納客戶和資金，之后用這些資金，以惠民地產(chǎn)的名義競(jìng)拍國(guó)有土地，開(kāi)發(fā)房地產(chǎn)。

    2009年1月，惠民地產(chǎn)在開(kāi)發(fā)書(shū)香苑項(xiàng)目之前，分別以1600元/平方米的房產(chǎn)價(jià)格，按照大套8萬(wàn)元、小套6萬(wàn)元的規(guī)定，向魏都區(qū)教體局下屬百余所學(xué)校的教師們收取定金。

    相較于周邊地產(chǎn)項(xiàng)目動(dòng)輒2700元/平方米的高價(jià)，書(shū)香苑項(xiàng)目的報(bào)價(jià)吸引了包括1097名教師在內(nèi)的共計(jì)2000多名許昌市民，他們先后向惠民地產(chǎn)預(yù)交了2000多萬(wàn)元房款。

    隨后，惠民公司開(kāi)始競(jìng)拍所需國(guó)有土地。

    2007年6月，許昌市發(fā)布了一份將對(duì)原許昌工業(yè)設(shè)備安裝總公司的廠區(qū)和倉(cāng)庫(kù)用地進(jìn)行拍賣的公告后，惠民地產(chǎn)決定競(jìng)標(biāo)，但被當(dāng)?shù)亓硪患业禺a(chǎn)公司以63.1萬(wàn)元/畝的價(jià)格競(jìng)標(biāo)成功，此后，該公司因資金鏈問(wèn)題無(wú)力開(kāi)發(fā)。當(dāng)?shù)卣Ｍ菝竦禺a(chǎn)接手該地塊開(kāi)發(fā)，并承諾雖然競(jìng)標(biāo)價(jià)格無(wú)法更改，但愿意在該地塊的附屬土地面積上給予照顧，并在隨后的土地審批、證件辦理等手續(xù)上一路綠燈，還對(duì)相應(yīng)的稅費(fèi)給予了減免。

    對(duì)于書(shū)香苑項(xiàng)目單價(jià)較低的原因，王禮儀認(rèn)為，一是由于公司沒(méi)有營(yíng)銷團(tuán)隊(duì)，沒(méi)有售樓部和廣告支出，營(yíng)銷成本很低；二是公司不存在資金難題，融資成本很低，不像有些地產(chǎn)公司，僅融資成本就占到整個(gè)地產(chǎn)項(xiàng)目開(kāi)發(fā)成本的20%以上。

    “兩項(xiàng)相減，惠民地產(chǎn)的開(kāi)發(fā)成本要比普通地產(chǎn)開(kāi)發(fā)公司少30%。”王禮儀說(shuō)，這也是書(shū)香苑項(xiàng)目比周邊項(xiàng)目售價(jià)低35%的原因。

    變相集資質(zhì)疑

    但關(guān)于該模式的質(zhì)疑，仍然存在。

    家住距離書(shū)香苑不遠(yuǎn)一個(gè)小區(qū)的李先生認(rèn)為，惠民地產(chǎn)實(shí)際上跟一些房地產(chǎn)公司搞的“團(tuán)購(gòu)購(gòu)房”以及一些黨政機(jī)關(guān)搞的“集資建房”有類似之處，均是利用自己的團(tuán)體規(guī)模優(yōu)勢(shì)，抱定“小團(tuán)體利益”，損害商品房銷售政策，對(duì)于購(gòu)買(mǎi)市場(chǎng)化商品房的市民很不公平。

    “這些房子不能算是市場(chǎng)化的房子，他們的信息沒(méi)有公開(kāi)，除了魏都區(qū)幾個(gè)學(xué)校的教師，以及一些公務(wù)員，外人很難得知這個(gè)信息，更多的市民成了潛在利益損害者。”李先生說(shuō)，他以2700元/平方米購(gòu)買(mǎi)的房子，最終性質(zhì)卻和1600元/平方米的房子一樣，這讓他很有吃虧和受騙的感覺(jué)。

    本報(bào)記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，同樣的狀況還存在于河南鄭州市帝湖花園小區(qū)。不少居民以7000元/平方米的價(jià)格購(gòu)買(mǎi)了該小區(qū)的商品房，但他們很快發(fā)現(xiàn)，就在同棟樓內(nèi)，來(lái)自中原區(qū)一家黨政機(jī)關(guān)的不少公務(wù)員，卻以“團(tuán)購(gòu)房”的名義，以不到3000元/平方米的均價(jià)，拿下了近百棟房屋。

    本報(bào)記者在多家二手房交易網(wǎng)站查詢發(fā)現(xiàn)，這些不到3000元/平方米的房子流入市場(chǎng)后，將該棟樓價(jià)格拉低至5500元/平方米。

    書(shū)香苑小區(qū)的多名業(yè)主也向記者表示，其實(shí)他們自己不缺住房，還有部分業(yè)主表示，自己的房子是從別的投資者手里買(mǎi)的“房號(hào)”。

    在多家二手房交易網(wǎng)站上，也開(kāi)始掛出不少書(shū)香苑業(yè)主們以3000元/平方米以上的價(jià)格，銷售該小區(qū)房屋的消息。

    “書(shū)香苑的成功，說(shuō)明中國(guó)商品房?jī)r(jià)格確實(shí)存在下降空間，同時(shí)，合作建房運(yùn)動(dòng)也是民眾對(duì)住房市場(chǎng)失靈和政府失靈的必然反應(yīng)。”山東工商學(xué)院公共管理學(xué)院的一名教授對(duì)本報(bào)記者表示，面對(duì)樓市調(diào)控之下，商品房?jī)r(jià)格仍舊居高不下的現(xiàn)狀，類似書(shū)香苑這樣的“代理住房建設(shè)”，實(shí)際上是民眾自發(fā)的對(duì)降低房屋價(jià)格的一種反應(yīng)。

    只是，面對(duì)公眾熱議，當(dāng)?shù)卣畢s集體保持沉默。本報(bào)記者先后致電許昌市住建、國(guó)土等多個(gè)部門(mén)，對(duì)方均以“領(lǐng)導(dǎo)不在”、“不太清楚”等為由，拒絕接受采訪。