弱市第一年 開(kāi)發(fā)商的痛苦表情：犯愁顯慌求變

2008年中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)一路寒風(fēng)蕭蕭，房地產(chǎn)企業(yè)也因此內(nèi)心瑟瑟。在經(jīng)歷了2007年的“盛市”后，以往追求快速擴(kuò)張的開(kāi)發(fā)商們發(fā)現(xiàn)已落入一個(gè)資金困局——宏觀調(diào)控、信貸收緊、融資無(wú)門、囤地風(fēng)險(xiǎn)、市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷……無(wú)不成為套在開(kāi)發(fā)商身上的“枷鎖”，開(kāi)發(fā)商的臉色也被“拉扯”得很難看。

 ⊙記者 李和裕

 表情一：愁

 想當(dāng)年，開(kāi)發(fā)商“賺錢都賺得不好意思”，而今年，他們卻一個(gè)個(gè)捂緊錢袋露“窮相”。

種種數(shù)據(jù)表明，今年以來(lái)開(kāi)發(fā)商的資金鏈越來(lái)越緊張。北京師范大學(xué)金融研究中心撰寫的《2008年中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)資金報(bào)告》估計(jì)，2008年房地產(chǎn)行業(yè)的資金缺口是6730億元，較2007年有明顯的變化，而如果房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)中期調(diào)整，2009年行業(yè)資金缺口可高達(dá)近萬(wàn)億。上海易居房地產(chǎn)研究院的研究也表明，A股74家房地產(chǎn)企業(yè)平均凈負(fù)債率由2007年第三季度的33.26%激增到2008年第三季度的53.54%，房企的自有資金比重大幅減少。另外，從各地產(chǎn)權(quán)交易所的情況看，今年房企出售股權(quán)的案例明顯增多。

 分析認(rèn)為，造成開(kāi)發(fā)商為資金犯愁的原因有三：一是銷售受阻。市場(chǎng)成交萎靡嚴(yán)重影響開(kāi)發(fā)商資金回籠，由此以萬(wàn)科為代表的開(kāi)發(fā)商寧愿選擇吹響降價(jià)“集結(jié)號(hào)”來(lái)增強(qiáng)銷售力；二是融資受困。雖然目前貨幣政策正在適當(dāng)?shù)赜删o轉(zhuǎn)松，但總體來(lái)說(shuō)，今年商業(yè)銀行對(duì)待開(kāi)發(fā)貸款很謹(jǐn)慎，加上資本市場(chǎng)融資功能基本喪失，導(dǎo)致開(kāi)發(fā)商難得外力援助，于是一些開(kāi)發(fā)商選擇高利率的民間借貸，如同走在一根危險(xiǎn)的鋼絲繩上；三是圈地過(guò)多。部分一線開(kāi)發(fā)商的土地儲(chǔ)備都在2000萬(wàn)平方米以上，尤其是一些計(jì)劃上市的開(kāi)發(fā)商拼命拿地，其中部分地塊的土地出讓金需要今年繳納，由此造成資金捉襟見(jiàn)肘，如恒大地產(chǎn)IPO沖刺失敗后，此前高價(jià)競(jìng)得的多幅土地便成了壓在其身上的巨石，并使其一度陷入退地傳聞。

表情二：慌

中國(guó)房地產(chǎn)2008年的特點(diǎn)主要是商品房成交量大幅度萎縮，市場(chǎng)觀望氣氛濃重，商品房市場(chǎng)價(jià)格增幅逐月走低，以深圳為代表的一些城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)負(fù)增長(zhǎng)，由此開(kāi)發(fā)商日見(jiàn)心慌，土地招拍掛流標(biāo)現(xiàn)象頻現(xiàn)、房屋在建規(guī)模相應(yīng)下降、三角債拖欠復(fù)燃……整個(gè)行業(yè)已形成抱團(tuán)取暖的態(tài)勢(shì)。

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)表明，今年1-11月，全國(guó)房地產(chǎn)企業(yè)完成土地購(gòu)置面積3.2億平方米，同比下降5.9%；完成土地開(kāi)發(fā)面積2.1億平方米，同比下降2.7%。方方地產(chǎn)咨詢機(jī)構(gòu)發(fā)布的華東16個(gè)城市土地市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告也表明，受樓市疲軟影響，今年土地流標(biāo)增加、土地溢價(jià)減少，如上海、南京、杭州和蘇州四地的土地出讓量同比萎縮達(dá)八成，流標(biāo)率增加了近10個(gè)百分點(diǎn)，并有過(guò)半地塊底價(jià)成交。此外，上海今年前11個(gè)月流標(biāo)的住宅用地比例高達(dá)38%。

“土地出讓頻頻流標(biāo)，充分反映了房地產(chǎn)市場(chǎng)的不景氣和開(kāi)發(fā)商對(duì)后市的憂慮。”易居綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭表示，今年已普遍出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商減少施工量，或者停止項(xiàng)目施工，甚至謀求退地，但對(duì)開(kāi)發(fā)商而言，這的確又是該調(diào)整戰(zhàn)略的時(shí)候：一是減緩或停止擴(kuò)張，盡量少拿地或不買地；二是整合資源，通過(guò)出售股權(quán)、引進(jìn)投資伙伴、合作開(kāi)發(fā)等方式減輕資金壓力；三是在政府加大住房保障建設(shè)的過(guò)程中，爭(zhēng)取部分此類項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)權(quán)，雖然利率較低，但無(wú)市場(chǎng)風(fēng)險(xiǎn)。

表情三：變

2008年房地產(chǎn)市場(chǎng)的博弈局面所發(fā)生的變化有目共睹，開(kāi)發(fā)商也逐漸懂得順勢(shì)而為。

受外圍經(jīng)濟(jì)環(huán)境劇變的影響，開(kāi)發(fā)商看到了行業(yè)調(diào)整的不確定性在增加，許多上市房企因此都表示把確保財(cái)務(wù)穩(wěn)健性作為2008年工作的首要目標(biāo)，并根據(jù)整體市場(chǎng)的變化下調(diào)開(kāi)發(fā)計(jì)劃、控制存貨規(guī)模，也減少推盤總量、并調(diào)整項(xiàng)目結(jié)構(gòu)及價(jià)格。

 楊紅旭指出，目前開(kāi)發(fā)商必須要進(jìn)行反思了，因?yàn)槭袌?chǎng)已低迷到危及經(jīng)營(yíng)，對(duì)于很多開(kāi)發(fā)商而言，這一問(wèn)題已超越賺多還是賺少的層面，而正演變成生與死的問(wèn)題。“事實(shí)上，除了少數(shù)城市外，諸多城市房?jī)r(jià)未出現(xiàn)明顯下跌，主要是因?yàn)檫€有許多開(kāi)發(fā)商依然心存市場(chǎng)短期回暖和政府救市的美夢(mèng)。但此次的‘國(guó)十三條’中特意強(qiáng)調(diào)：要引導(dǎo)開(kāi)發(fā)商根據(jù)市場(chǎng)變化主動(dòng)采取措施，以合理價(jià)格促進(jìn)銷售。這表明政府提醒開(kāi)發(fā)商要認(rèn)清市場(chǎng)短期難以回暖的事實(shí)，讓他們盡快降價(jià)促銷，徹底放棄高房?jī)r(jià)、高利潤(rùn)的幻想。”