供求出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn) 上海樓市2008年“瘸腿”走路

在2008年上海最后一次房展——第24屆上海房交會(huì)上，一位看房者向工作人員提了一個(gè)的問(wèn)題：“你能告訴我樓盤(pán)的地價(jià)是多少，你們的毛利率是多少嗎？”

這個(gè)問(wèn)題意料之中的被拒絕回答。但其中折射出的消費(fèi)者心態(tài)，卻令開(kāi)發(fā)商頗為不安。當(dāng)消費(fèi)者越發(fā)理性，開(kāi)始對(duì)房地產(chǎn)業(yè)的暴利刨根問(wèn)底的時(shí)候，8年來(lái)各方齊力打造的高房?jī)r(jià)根基出現(xiàn)了松動(dòng)跡象。事實(shí)上，在經(jīng)濟(jì)下滑和理性消費(fèi)的雙重影響下，上海樓市2007年供需兩旺的局面已然消失：供應(yīng)依然充足，但需求卻快速縮水，這迫使上海樓市在2008年，不得不“瘸腿”走路。

逆轉(zhuǎn)的供求

“供求矛盾加劇”，這個(gè)詞在2007年頻頻出現(xiàn)，在2008年也常見(jiàn)到它的身影。只不過(guò)，同是一句話(huà)，二者含義卻大不相同。

2007年上海樓市的熱度令人窒息，反應(yīng)在供求比上，中瑞市場(chǎng)研究的數(shù)據(jù)顯示全年供求比為0.67：1（約為1：1.49），而在一些月份，供求比甚至達(dá)到1：2以上。彼時(shí)，供不應(yīng)求的緊張情緒彌漫市場(chǎng)，刺激了不少消費(fèi)者搶購(gòu)。但到了2008年，供求比的數(shù)據(jù)出現(xiàn)大逆轉(zhuǎn)，在三季度達(dá)到了1：0.7，在某些月份甚至達(dá)到1：0.3，供應(yīng)遠(yuǎn)大于需求。此時(shí)，人們討論的話(huà)題已經(jīng)從“沒(méi)房賣(mài)”轉(zhuǎn)移到“難賣(mài)房”，觀望情緒空前。

在逆轉(zhuǎn)的供求關(guān)系背后，是上海樓市今年成交的極度低迷。2007年，上海商品住宅銷(xiāo)售面積達(dá)到3279萬(wàn)平方米，不僅新盤(pán)熱賣(mài)，就連存量房都從1000萬(wàn)平方米以上迅速消化至500萬(wàn)平方米左右；而2008年，據(jù)業(yè)內(nèi)人士透露，商品房的成交面積約為2000萬(wàn)平方米，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2007年，也跌破了業(yè)內(nèi)人士心中2200萬(wàn)平方米的底線。此外，在供應(yīng)正常增加的背景下，存量房在2008年迅速回升至843萬(wàn)平方米，預(yù)計(jì)明年將會(huì)再度突破千萬(wàn)平方米大關(guān)。

造成這種逆轉(zhuǎn)的原因，業(yè)內(nèi)觀點(diǎn)頗有分歧，但在按房?jī)r(jià)收入比測(cè)算的“泡沫論”上，不少業(yè)內(nèi)人士還是達(dá)成一致。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長(zhǎng)楊紅旭告訴記者，按照此前房?jī)r(jià)收入比測(cè)算，上海房?jī)r(jià)應(yīng)在2007年的基礎(chǔ)上下調(diào)15%左右，但今年以來(lái)，即使拿9月均價(jià)與去年12月相比，上海房?jī)r(jià)仍然上漲了13%。這意味著，在9月價(jià)格的基礎(chǔ)上，上海房?jī)r(jià)需要回調(diào)20%左右，才會(huì)趨于比較合理。而在三季度，雖然上海房?jī)r(jià)已經(jīng)開(kāi)始下調(diào)，但從幅度來(lái)看，整體仍有10％的跌幅空間。

上海證券房地產(chǎn)分析師沈莉則表示，如果按3.3％的租金收益率計(jì)算，上海房?jī)r(jià)的泡沫大約為30％。如果按房?jī)r(jià)收入比來(lái)算，上海房?jī)r(jià)的泡沫大約為22％?？紤]到當(dāng)前上海房?jī)r(jià)已小幅回落，在人均可支配收入、租金沒(méi)有大幅下降的前提下，測(cè)算得出的上海房?jī)r(jià)跌幅約在15％左右。

而某分析人士指出，上海供求比的大起大落，除了自身運(yùn)行規(guī)律的影響外，投資客在其中也起到了非常重要的作用。在2007年，上海樓市充斥著投資客的身影，不僅出現(xiàn)了炒房團(tuán)，而且還卷進(jìn)了許多普通百姓。“這種感覺(jué)很像6124點(diǎn)的股市，熙熙攘攘，人來(lái)人往，但很多都是些懷揣夢(mèng)想、想博一把的散戶(hù)。”這位分析人士稱(chēng)。

事實(shí)上，在2007年年尾，充斥著“淘金者”的上海樓市已經(jīng)出現(xiàn)疲態(tài)，供求比的逆轉(zhuǎn)也恰是在那時(shí)出現(xiàn)，導(dǎo)火索便是央行的房貸新政。“新政嚇退了投資客，市場(chǎng)很快就從熱變冷，這恰恰說(shuō)明2007年的行情其實(shí)是不正常的。”該分析人士說(shuō)。

而逆轉(zhuǎn)的供求正在逼迫樓市降價(jià)。國(guó)家發(fā)改委和統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的全國(guó)70個(gè)大中城市房屋銷(xiāo)售價(jià)格指數(shù)顯示，11月份，上海房?jī)r(jià)比去年同期出現(xiàn)了0.8%的下降，這也是該指數(shù)自2005年產(chǎn)生以來(lái)，上海首次出現(xiàn)同比價(jià)格下跌。雖然跌幅不大，但“首跌”的字眼卻意味深長(zhǎng)。

誰(shuí)在猶豫？

缺了需求的上海樓市，猶如瘸了一條腿。但瘸腿前行的上海樓市心中卻有一個(gè)大大的問(wèn)號(hào)：需求都去哪兒了？

在第24屆上海房交會(huì)上，記者注意到來(lái)自江蘇的張先生。盡管衣服普通，其貌不揚(yáng)，但其在金地集團(tuán)的展臺(tái)上爆出的言語(yǔ)還是令人一驚。張先生向工作人員宣稱(chēng)，自己手上有一批人要團(tuán)購(gòu)，希望得到一個(gè)合適的價(jià)格。“你的開(kāi)價(jià)太離譜了，我希望得到一個(gè)真實(shí)的價(jià)格。”張先生說(shuō)。

在工作人員用蔑視的眼光拒絕他后，張先生顯得很激動(dòng)：“你知道這個(gè)樓盤(pán)的拿地價(jià)是多少嗎？你知道你們的利潤(rùn)率是多少嗎？你們憑什么賣(mài)這么高的價(jià)格？如果你不能做主，請(qǐng)讓你們經(jīng)理來(lái)接待。”當(dāng)?shù)玫竭@位工作人員“我就是負(fù)責(zé)人”的答復(fù)后，張先生冷冷地離開(kāi)了金地的展臺(tái)。而隨后記者從該工作人員的名片上留意到，原來(lái)其是中原地產(chǎn)的員工。

“這種中介除了忽悠，還能干嗎。其實(shí)大家心里都有譜，拿個(gè)20％的利潤(rùn)就可以了，何必維持個(gè)高價(jià)讓自己難堪。你別看今天他不降，到了明年，他該降還得降。你看看今天的房展，有多少人來(lái)？不靠我們，他們還能靠誰(shuí)？”在另一個(gè)展臺(tái)，張先生向記者表示。

張先生的話(huà)代表了很多投資客的心態(tài)。這意味著，仰賴(lài)投資客支撐高價(jià)的上海樓市，正在失去他們的“歡心”。而近期媒體熱炒的溫州炒房團(tuán)重現(xiàn)上海，最終被證明不過(guò)是開(kāi)發(fā)商的一廂情愿：投資客的確在關(guān)注上海，但卻遠(yuǎn)未到重出江湖的時(shí)刻。對(duì)此，愛(ài)玩房產(chǎn)投資的趙先生頗為不屑地表示：“專(zhuān)業(yè)投資客都是聰明人，沒(méi)有利益，誰(shuí)會(huì)做嫁衣？”

而與張先生不同，在上海某著名地產(chǎn)集團(tuán)供職的小錢(qián)面對(duì)開(kāi)發(fā)商的“橄欖枝”猶豫不決。小錢(qián)所在的地產(chǎn)集團(tuán)由于資金困難，銀行又不肯房貸，于是準(zhǔn)備重啟“舊招”：由公司員工以零首付的方式買(mǎi)入公司房產(chǎn)，然后向銀行提出按揭申請(qǐng)，由公司代為還貸，從而達(dá)到曲線貸款的目的。在小錢(qián)看來(lái)，不用付首付就能投資一套房產(chǎn)自然是“天上掉餡餅”的好事，但是其中蘊(yùn)涵的風(fēng)險(xiǎn)也令他頗為躊躇。“萬(wàn)一經(jīng)濟(jì)下滑厲害，房?jī)r(jià)跌了，或者公司最后沒(méi)法替我們還貸款，那我豈不是要承擔(dān)巨額的負(fù)債？”小錢(qián)的猶豫，則代表了許多樓市“小散”的心聲。

而如果剔除張先生和小錢(qián)等大小投資客，我們又會(huì)發(fā)現(xiàn)許多這樣的“剛性需求”：有新近被裁員而中止購(gòu)房計(jì)劃的小秦，有為公司前景擔(dān)憂(yōu)而不再關(guān)注樓市的曉敏，有意改善居住條件卻突然遭受減薪而度日如年的阿平……有實(shí)力的和沒(méi)有實(shí)力的“剛需”們，正被經(jīng)濟(jì)下滑的趨勢(shì)攪得心亂如麻，對(duì)經(jīng)濟(jì)危機(jī)的恐慌讓他們眼中的樓市前景“一片黯淡”。用某位基金經(jīng)理的話(huà)來(lái)說(shuō)，就是“肯定是漲不了了，那又何必去關(guān)心呢？只管等下跌就是了”。

“現(xiàn)在看來(lái)，高價(jià)格只不過(guò)是當(dāng)前上海樓市成交低迷的原因之一，現(xiàn)在最困擾市場(chǎng)的，是經(jīng)濟(jì)下滑導(dǎo)致預(yù)期都在看空，這就類(lèi)似于股市，大家預(yù)期都要跌，那市場(chǎng)就很難好起來(lái)。”針對(duì)這些現(xiàn)象，楊紅旭指出。而沈莉則表示，由于人們對(duì)未來(lái)收入的預(yù)期向下，上海樓市可能會(huì)呈現(xiàn)陰跌狀態(tài)。

破局有待時(shí)日

面對(duì)當(dāng)前上海樓市的困局，上海市政府出臺(tái)了“十四條”救市新政，通過(guò)減免稅費(fèi)和提高公積金貸款額度等方式，意圖重燃消費(fèi)者對(duì)樓市的信心。政府的態(tài)度鼓舞了開(kāi)發(fā)商的信心，也讓很多業(yè)內(nèi)人士看到了樓市未來(lái)回暖的希望。

楊紅旭認(rèn)為，上海樓市目前正處成交量大幅萎縮，實(shí)質(zhì)性降價(jià)剛剛開(kāi)始，預(yù)期將持續(xù)到明年第一季度。至于第四個(gè)階段：價(jià)格止跌回暖，成交量快速上升，很難預(yù)測(cè)何時(shí)會(huì)到來(lái)，這跟宏觀經(jīng)濟(jì)的變化有關(guān)；如果稍稍考慮到世博因素，則2010年的可能性較大。

而一些業(yè)內(nèi)人士在接受采訪時(shí)謹(jǐn)慎地表示，從目前中央和地方政府的態(tài)度來(lái)看，如果持續(xù)性出現(xiàn)刺激房地產(chǎn)政策，上海樓市有可能會(huì)在明年下半年回暖。在他們看來(lái)，上海樓市和其他城市的樓市不同，地方政府在土地供應(yīng)上控制較好，而且無(wú)論是投資客還是自住客都有較大的潛力需求，只要政府能夠提振消費(fèi)者信心，上海樓市的反彈會(huì)“一觸即發(fā)”。

這種對(duì)上海發(fā)展前景的信心也在部分開(kāi)發(fā)商中表露無(wú)遺。某地產(chǎn)企業(yè)董事長(zhǎng)日前在年會(huì)上稱(chēng)，上海明年的經(jīng)濟(jì)發(fā)展依然看好，而江浙等地受經(jīng)濟(jì)沖擊而停產(chǎn)或關(guān)閉的民營(yíng)企業(yè)中，不少都在將資金流入上海，這些資金將會(huì)成為上海樓市前進(jìn)的動(dòng)力。“政府、銀行、開(kāi)發(fā)商、持有房產(chǎn)者和欲購(gòu)房者，都不希望房?jī)r(jià)下跌，房?jī)r(jià)還會(huì)跌下去嗎？”該董事長(zhǎng)說(shuō)。