“老宅”成投機(jī)客房產(chǎn)投資新寵 博拆遷升值有風(fēng)險(xiǎn)

    日前，華貴路的西關(guān)老宅因內(nèi)部維修而坍塌，引起社會各界的關(guān)注。若從投資角度來看，這類西關(guān)老宅的升值潛力和投資價(jià)值又是如何？記者從業(yè)內(nèi)人士口中得知，目前投資老城區(qū)獨(dú)棟老宅的買家可分為兩類，一類是看中獨(dú)棟老宅的臨街商鋪價(jià)值的投資客，另一類則是以博取日后拆遷賠償款的“投機(jī)客”。由于這些老舊住宅物業(yè)的租金水平較低，買家甚少將其租金回報(bào)率作為投資參考值。

    “在老城區(qū)擁有一棟獨(dú)門獨(dú)院的老宅，聽起來挺霸氣，但實(shí)際情況卻不是大家想得那么簡單。”經(jīng)朋友介紹，記者認(rèn)識了有著多年商鋪投資經(jīng)驗(yàn)的陳先生，曾在長壽路購入兩棟私宅的他坦言，時(shí)下適合入手的老城區(qū)私宅越來越少，地段好的物業(yè)早幾年已被投資客“掃得七七八八了”。純住宅性質(zhì)的私宅投資價(jià)值不高，而且有相當(dāng)一部分的私宅物業(yè)年久失修，投資客買入還得再花一筆錢修葺，“麻煩事多多，倒不如直接買商鋪或?qū)懽謽钱a(chǎn)品更省心。”

    據(jù)了解，目前老城區(qū)一棟私宅的門檻價(jià)因地段不同而價(jià)差較大，帶有商鋪性質(zhì)的一棟私宅往往動輒八百到一千萬元不等，而純住宅性質(zhì)的物業(yè)則價(jià)格便宜，老城區(qū)300多平方米的獨(dú)棟老舊私宅，售價(jià)約200萬元出頭，折合單價(jià)在8000~9000元/m2之間。

    樓齡老舊貸款不批

    “不差錢”投資客借名置業(yè)

    據(jù)合富置業(yè)高級營業(yè)經(jīng)理張瑞斌介紹，目前廣州老城區(qū)擁有獨(dú)立產(chǎn)權(quán)、地段較好的西關(guān)老宅放盤較少，特別是帶有商鋪性質(zhì)，“無論是永久商鋪還是臨商，愿意放售的業(yè)主并不多。”而這種獨(dú)立產(chǎn)權(quán)的私宅又可以被分為兩種，一種是未經(jīng)重建的磚木或磚混結(jié)構(gòu)的房屋，樓齡最短也有20年，最長可追溯到上世紀(jì)五六十年代。另一種是經(jīng)過重建翻修后的框架結(jié)構(gòu)或混合結(jié)構(gòu)的次新房，樓齡普遍在20年以內(nèi)?？紤]到這部分物業(yè)樓齡老舊，銀行通常不會接受對這類物業(yè)的貸款申請，投資客若想購入這類老舊物業(yè)，手頭上必須有充裕的現(xiàn)金存款。

    由于住宅限購政策尚未放松，受限購束縛的投資客對這類既有臨街商鋪功能又兼具住宅性質(zhì)的獨(dú)棟私宅，可謂又愛又恨。張瑞斌告訴記者，現(xiàn)在愿意放盤的私宅業(yè)主都會整棟私宅同時(shí)出售，雖然其一樓臨街商鋪的投資價(jià)值不容小覷，而且從價(jià)格上來看，樓上住宅部分相當(dāng)于“買豬肉送豬頭骨”，單價(jià)較低。但因?yàn)槠渥≌再|(zhì)，這讓部分“不差錢”的投資客鋌而走險(xiǎn)，借用親戚或朋友名義購入私宅。

    投機(jī)客博拆遷“暴富”

    資深投資者看重商鋪保值

    滿堂紅市場研究部高級經(jīng)理周峰表示，現(xiàn)在市場上有不少投資老宅的客戶是奔著日后拆遷補(bǔ)償款而來的，“這種物業(yè)單純依靠買入再賣出是賺不到錢的，只能博拆遷款來撈一筆。”中原地產(chǎn)高級營業(yè)經(jīng)理張文僧告訴記者，早在恩寧路拆遷以前，該板塊的獨(dú)棟私宅成交量不錯，一樓有臨商性質(zhì)的私宅，均價(jià)1.7萬元/m2。由于放售價(jià)格不算高，吸引了眾多期盼一夜暴富的“投機(jī)客”圍觀捧場。除了沖著拆遷補(bǔ)償而來的“投機(jī)客”，目前市場上還有堅(jiān)持以投資商鋪保值的買家和少部分帶有念舊情節(jié)的“老廣”。前者大多是在商鋪投資市場摸爬滾打數(shù)十載的老行家，后者則是對老城區(qū)懷有濃烈歸屬感和傳承意識的年長買家，置業(yè)私宅多半用以自住，或以祖屋的形式傳給后人。

    另外，在租賃方面，有街鋪?zhàn)?zhèn)的私宅的租金回報(bào)率略高，以華林玉器街為例，街鋪月租500~550元/m2。但若是單看其住宅月租，離地鐵站約5分鐘的300平方米的獨(dú)棟私宅，每月租金不到3000元，遠(yuǎn)低于周邊樓梯樓租金水平。周峰表示，樓宇素質(zhì)與居住條件較差，令這部分老舊物業(yè)很難博得高租價(jià)，而且愿意租這類老房子的客戶也是鳳毛麟角，“租客少也是鬧市老宅租不起價(jià)的關(guān)鍵原因。”

    風(fēng)險(xiǎn)提醒：

    注意一本證多個(gè)名

    談及這類老城區(qū)獨(dú)棟私宅投資風(fēng)險(xiǎn)時(shí)，多位受訪行家紛紛表示，產(chǎn)權(quán)問題是投資者首要關(guān)注的問題。據(jù)滿堂紅周峰介紹，由于這類老宅往往背負(fù)著一個(gè)家族幾代人的興衰歷史，其房產(chǎn)權(quán)屬也較普通商品房更復(fù)雜，“一本房產(chǎn)證上有八九個(gè)名字也很正常。”

    因此，投資客在簽訂合約以前，必須先查清楚該套房屋的產(chǎn)權(quán)人是否均已同意交易，房產(chǎn)有無抵押。由于部分老宅有違建部分，投資客還需要確認(rèn)業(yè)主所報(bào)出的面積是否與房產(chǎn)證上一致。此外，對于博取拆遷補(bǔ)償?shù)?ldquo;投機(jī)客”而言，還可以去規(guī)劃局查清楚具體明細(xì)，以防“竹籃打水一場空”。