北京土地市場(chǎng)現(xiàn)“空檔期” 將采取分散供應(yīng)為主

    在經(jīng)歷了上半年長(zhǎng)時(shí)間的冰封期以及7月的驟然回暖后，截至昨日北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的在交易經(jīng)營(yíng)性用地僅剩兩宗商業(yè)地塊。據(jù)知情人士透露，目前即將上市的地塊正在排期當(dāng)中，其中不乏香河園街3號(hào)、東花市三期北側(cè)遺留地塊、萬(wàn)柳六郎莊居住用地等優(yōu)質(zhì)區(qū)域熱門地塊，同時(shí)為了避免優(yōu)質(zhì)地塊集中入市推高地價(jià)，未來(lái)的土地供應(yīng)或?qū)⒉扇》稚⒐?yīng)為主。

    北京今年上半年土地成交慘淡，正當(dāng)市場(chǎng)本以為7月會(huì)延續(xù)上半年頹勢(shì)，但多宗優(yōu)質(zhì)地塊的出現(xiàn)，以及新房市場(chǎng)的大幅度回暖促使土地市場(chǎng)陡然升溫。根據(jù)北京市土地整理儲(chǔ)備中心公布的數(shù)據(jù)，7月北京住宅用地公開(kāi)成交49公頃，達(dá)到上半年57公頃總量的86%；成交金額也達(dá)到了75億元，成交金額超過(guò)上半年90%。

    值得一提的是，雖然7月住宅土地成交強(qiáng)勢(shì)反彈，但成交溢價(jià)率卻并沒(méi)有更多地突破50%紅線，平均數(shù)據(jù)僅為35%，遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于2009年、2010年動(dòng)輒200%、300%的溢價(jià)率，以剛剛成交的萬(wàn)柳地塊為例，起始價(jià)為18.66億元，價(jià)格上限為26.3億元，溢價(jià)率為40.6%，遠(yuǎn)低于市場(chǎng)此前的預(yù)期，這與目前執(zhí)行的限地價(jià)、競(jìng)保障房面積等新型出讓方式不無(wú)關(guān)系。

    “但我們也檢測(cè)到近期開(kāi)發(fā)商拿地的熱情確實(shí)回來(lái)了，在這種情況下，如果不進(jìn)行調(diào)控，可能未來(lái)會(huì)出現(xiàn)高溢價(jià)率的情況。”據(jù)土儲(chǔ)中心相關(guān)工作人員介紹，目前已經(jīng)上市的經(jīng)營(yíng)性地塊已基本完成交易，中心正在對(duì)即將入市的地塊以及入市政策進(jìn)行逐一核查，其中不乏香河園街3號(hào)商業(yè)、居住用地，東花市三期北側(cè)遺留地塊以及萬(wàn)柳六郎莊居住用地等優(yōu)質(zhì)區(qū)域熱門地塊。但未來(lái)的土地供應(yīng)將避免多宗優(yōu)質(zhì)地塊集中供應(yīng)推高地價(jià)，而采取分散供應(yīng)為主，同時(shí)將堅(jiān)持限地價(jià)、競(jìng)保障房面積等出讓方式，并在適當(dāng)時(shí)機(jī)增加部分地塊配建面積門檻等方式，提高對(duì)地價(jià)的調(diào)控能力，避免高溢價(jià)地塊的出現(xiàn)。

    談到下半年土地市場(chǎng)走勢(shì)時(shí)，偉業(yè)顧問(wèn)事業(yè)集團(tuán)市場(chǎng)發(fā)展部總經(jīng)理袁陽(yáng)認(rèn)為，土地市場(chǎng)是否迎來(lái)全面性的回暖尚需觀察，第一要看政策是否將會(huì)出臺(tái)更嚴(yán)厲的調(diào)控措施，第二要看一手市場(chǎng)成交情況，因?yàn)檫@直接影響到開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈，第三要看出讓地塊的自身?xiàng)l件比如位置、體量、規(guī)劃等。

    “由于即將入市的地塊較為優(yōu)質(zhì)，下半年土地市場(chǎng)會(huì)更多出現(xiàn)像7月優(yōu)質(zhì)地塊拉動(dòng)成交的現(xiàn)象，成交量將會(huì)出現(xiàn)震蕩走勢(shì)，但溢價(jià)率在政府的控制之下將會(huì)保持在合理區(qū)間，土地價(jià)格將不會(huì)有大幅上升的情況出現(xiàn)。”袁陽(yáng)表示。