"禁墅令"再出別墅回暖明顯 高端買家搶購城市別墅

    當禁墅令遇上樓市回暖，常被看作樓市風(fēng)向標的別墅市場又生變數(shù)。多個房地產(chǎn)研究機構(gòu)統(tǒng)計數(shù)據(jù)表明，今年上半年以來，特別是6月份禁墅令再次出臺后，北京別墅市場回暖速度明顯加快。業(yè)內(nèi)人士表示，別墅產(chǎn)品供需缺口或?qū)⑦M一步拉大。不過，也有觀點認為，禁墅令對于不同產(chǎn)品的影響各有不同，特別是“離塵不離城”的城市別墅，因土地稀缺性，價值或?qū)⑦M一步突顯。

    別墅市場加速回暖

    今年6月18日國土資源部和國家發(fā)改委聯(lián)合發(fā)布關(guān)于實施《限制用地項目目錄(2012年本)》和《禁止用地項目目錄(2012年本)》的通知，已經(jīng)是9年來的第六道“禁墅令”了，而此次禁墅令相比以往更為嚴厲，足見政府嚴抓狠打的決心。

    DTZ戴德梁行近日發(fā)布2012年第二季度高端住宅市場報告。報告顯示，由于第二季度時，國土部再次下達“禁墅令”，導(dǎo)致別墅在第二季度銷售量井噴。另外也有數(shù)據(jù)指出，在禁墅令出臺的6月份，就有9個項目成交金額過億元。全市別墅成交量約為350套，比去年同期翻了一倍多。

    7月份，北京別墅市場進一步保持供需兩旺的態(tài)勢，據(jù)統(tǒng)計，7月上半月，已有9個年內(nèi)新增別墅項目簽約，其中4月19日入市的中海尚湖世家成交15套，相當于一天1.25套的成交節(jié)奏。

    一些尚未開盤的別墅項目，也感受到了市場“氣候”的變化。位于國奧核心區(qū)的潤澤莊園·墅郡營銷負責人賈濤接受記者采訪時表示，近幾個月特別是6月份以來，來訪來電量明顯增大。

    “雖然現(xiàn)在別墅的市場價格整體未有提升，但在旺季和政策契機下，購買力集中爆發(fā)，未來價格上升概率很大。不過別墅項目定位高端，市場份額很少，對普通商品住宅市場的影響不大。”賈濤表示。

    城市別墅更受歡迎

    “目前樓市整體開始回暖，如果沒有禁墅令，可能各種別墅產(chǎn)品回暖的速度會基本一致。不過，禁墅令的出臺，讓別墅項目原有的土地價值進一步疊加和放大，也使買家的心態(tài)發(fā)生了變化。”東匯置地CEO劉東表示。

    劉東舉例說，比如國奧核心區(qū)的別墅項目，其土地價格遠大于郊區(qū)縣別墅項目的土地價格。特別在城區(qū)土地越來越稀缺的背景下，這種不同區(qū)域之間的土地價值差異將會越來越明顯。而禁墅令停止別墅類用地供應(yīng)，實際上是在放大這種土地價值的差異化。

    一項近期出爐的“2012北京別墅置業(yè)意向調(diào)查”結(jié)果也顯示，51.13%的別墅置業(yè)者選擇城市區(qū)域內(nèi)，42%的調(diào)查者選擇距離城市繁華區(qū)較近的區(qū)域。從調(diào)查結(jié)果來看，別墅置業(yè)需求對區(qū)域的選擇是隨著與城市中心距離的遠近發(fā)生相應(yīng)變化，距離城市中心越近的項目，越受市場歡迎。

    潤澤莊園·墅郡曾做過一個內(nèi)部市場調(diào)研，在6月份以前的來訪客戶中，僅有20%明確指出要購買城市或近郊別墅，而6月份以后，這個比例增加到了50%。“在國奧核心區(qū)新入市的項目中，像我們這樣的別墅很少，買家的這種心態(tài)變化，對我們當然是利好。”賈濤說道。

    據(jù)記者了解，6月份以來，距離市區(qū)較近的別墅產(chǎn)品銷售普遍看好，如潤西山、遠洋天著等項目，越來越多別墅購買者對市區(qū)便利性的要求正在增加。

　稀缺性日益凸顯

    雖然當前別墅市場供需兩旺，一片紅火態(tài)勢，但國家對別墅項目的限制越來越嚴厲。

    在本次禁墅令下發(fā)之前，業(yè)內(nèi)就“高端住宅項目是否應(yīng)該納入限購范圍”有過爭議。部分專家擔心高端樓盤房價上漲會引起普通商品房的跟漲。另一種聲音則認為，高端住宅項目的消費者群體較小，高端樓盤是否限購、是否降價對于普通購房者來說沒有太大意義。

    在賈濤看來，與其他住宅產(chǎn)品不同的是，別墅具有絕對的稀缺性，這會進一步提升別墅的價值。“比如潤澤莊園·墅郡，在禁墅令出臺后，區(qū)域內(nèi)很難再出現(xiàn)新的別墅項目，這也進一步提升了墅郡的稀缺價值。”

    “或許短期內(nèi)別墅的走勢會受到政策的一定影響，但因為別墅項目越來越稀缺，所以它和其他高端住宅類型的差異化價值會越來越大，市場抗跌性也會越來越突出。”劉東說道。