營業(yè)稅細則尚未出臺實施 北京購房人延遲過戶

“有將近60%的客戶交納定金后延遲了過戶時間”，國務院常務會議上周三表明將暫定一年減免營業(yè)稅，但北京納稅細則卻尚未出臺。鏈家地產知春路店王店長告訴本報記者，不少精打細算的購房人順延了繳稅過戶時間，等待細則落地。

新規(guī)北京暫未實施

上周五，北京海淀區(qū)地稅局辦理購房契稅和營業(yè)稅的柜臺前，好幾位手拿過戶材料的購房人不停地向玻璃窗后的工作人員拋出各種疑問：國務院都出規(guī)定要減免營業(yè)稅了，北京現在怎么征收？新的標準什么時候開始執(zhí)行？北京怎么界定普通住房和非普通住房？

“現在還是按照原來的標準征收”，指著墻上貼著的2006年出臺的營業(yè)稅繳納標準，地稅局的工作人員解釋，目前尚未接到北京營業(yè)稅征收細則，也不知道什么時候開始執(zhí)行新的繳納營業(yè)稅標準，“如果你們不著急過戶，我建議你們過幾天再來吧”。

日前召開的國務院常務會議決定，對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策，將現行個人購買普通住房超過5年（含5年）改為超過2年（含2年）轉讓的，免征營業(yè)稅；將個人購買普通住房不足2年轉讓的，由按其轉讓收入全額征收營業(yè)稅，改為按其轉讓收入減去購買住房原價的差額征收營業(yè)稅。

對此，我愛我家提供的數據顯示，以個人購買一套100萬元的普通住宅剛好超過2年不到5年為例，按照此前稅費標準，應按照售房收入全額征收5.5%營業(yè)稅，即100萬元×5.5%=5.5萬元；而按照新標準則無需交稅，購房人可節(jié)省5.5萬元。如果個人購買普通住宅未滿2年出售，假設房主以80萬元購買住房，以100萬元出售的，那么，目前需要繳納的營業(yè)稅為（100萬元－80萬元）×5.5%=1.1萬元，比此前全額征收100萬元×5.5%=5.5萬元，節(jié)省了5.5萬元－1.1萬元=4.4萬元。

毫無疑問，樓市新政將極大減輕購買二手房人群的稅負，而我愛我家副總經理胡景暉估計，因上述政策受益的二手房大概占到目前市場總流通量的20%左右。

但是由于北京政策尚未落地，不少正準備購房人都開始“坐等”納稅細則出臺，業(yè)內人士估計，由于北京房地產交易管理網公布的數據存在時滯，如果政策短期內不出臺，“過幾天官方公布的存量房成交量將明顯下滑”。

細節(jié)仍待界定

不少業(yè)內人士預計，之所以北京納稅新政尚未出臺，是因為涉及營業(yè)稅的細節(jié)仍待界定。

“什么是普通住房，什么是非普通住房？國務院常務會議沒給出界定標準”，21世紀不動產區(qū)域經理彭亞年表示，由于兩者的界定關乎納稅額的高低，而國家又沒有給出界定標準，不少購買大戶型的購房人心里都沒譜。

按照不久前北京市建委的規(guī)定，北京享受優(yōu)惠政策普通商品房標準應同時滿足以下三個條件：住宅小區(qū)建筑容積率在1.0（含）以上；單套建筑面積在140（含）平方米以下；實際成交價低于同區(qū)域享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格1.2倍以下。享受優(yōu)惠政策住房平均交易價格為：三環(huán)以內總價人民幣215萬元/套、三環(huán)至四環(huán)之間175萬元/套、四環(huán)至五環(huán)之間165萬元/套、五環(huán)以外100萬元/套。達到上述標準的普通商品房將享受契稅減半和相應的貸款優(yōu)惠。但是該標準是否會繼續(xù)執(zhí)行尚不可知。

此外，彭亞年介紹，新規(guī)規(guī)定“對住房轉讓環(huán)節(jié)營業(yè)稅暫定一年實行減免政策”，并僅僅減免營業(yè)稅，并未涉及購房過程中的個人所得稅。“不少購房人都預期政府或許會再次降稅，這也是不少購房人觀望的原因之一”。

盡管二手房購房人暫時“按兵不動”，但多家經紀代理公司負責人告訴記者，幾天來購房人網絡和電話咨詢量大幅上升，“剛性需求特別是購買中小戶型的需求都被激發(fā)出來了”。