樓市調(diào)控進(jìn)入“深水區(qū)” 房價到底PK趕快賣掉

　　編者按：“房價是不是又要漲了？我現(xiàn)在是不是該買房呀？”現(xiàn)在親朋好友聊得最多的就是房價。一段時間以來，樓市出現(xiàn)了回暖的態(tài)勢。7月原本是樓市淡季，但從不少城市的成交量看，似乎并無降溫之意，一線城市繼續(xù)回暖，二、三線城市的房價也開始“堅挺”。那是不是意味著樓市“最不好的日子”過去了，就要觸底反彈了呢？下邊我們針對樓市剖析，希望對您的決策有所幫助。

　　買方

　　八成主要城市樓市成交周同比上升

　　據(jù)媒體報道，中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測顯示，第31周(7月23日至29日)八成城市樓市成交周均同比上升，較前一周有所增加監(jiān)測的40個城市中，34個城市同比上升，6城市同比漲幅超過150%，其中蘇州同比增幅最大，達(dá)297.06%。重點城市周均成交僅深圳有所下跌，其余城市均同比上漲，其中杭州漲幅最大，達(dá)196%。南京及杭州主城區(qū)漲幅亦超過100%，重慶、廣州和成都漲幅均在50%以上。

　　2012年截至7月29日成交面積前三位為重慶、蘇州和上海，重點城市中，除天津、上海外，成交面積同比2011年均上漲，其中蘇州漲幅最大，上漲184.39%？其次南京漲幅為66.28%。

　　二手房成交回升

　　今年以來隨著市場逐步回暖，二手房成交量開始緩慢提升。尤其是3月以來，二手房與新建住宅成交均回升。北京中原市場研究部數(shù)據(jù)顯示，截至7月26日，北京市二手房住宅簽約量已逼近1.4萬套，比上月增逾三成，與去年同期相比成交量已經(jīng)翻番。

　　“雖然趕不上市場最火爆的時候，但現(xiàn)在業(yè)務(wù)量比最難時好多了。”在一家知名房地產(chǎn)中介工作的李堯表示，他所在的門店今年招了不少新員工。“我們在一些社區(qū)、公司等人較多的地方都設(shè)立了移動工作點。‘底薪+提成’的工資雖然變化不大，但是房子好賣了，提成便多一些。”

　　隨著連續(xù)降息后市場流動性好轉(zhuǎn)，購房者實際支付能力提升，對房價的預(yù)期有所改變，入市積極性明顯提高。

　　賣方

　　開發(fā)商定價謹(jǐn)慎

　　在銷售回款增加、資金鏈壓力緩解后，開發(fā)商信心明顯回升，8月推盤量持續(xù)增多，不過定價愈發(fā)謹(jǐn)慎。

　　數(shù)據(jù)顯示，8月北京預(yù)計入市項目達(dá)到35個，大興、通州及昌平等地均有新老項目入市。在這35個項目中，除10個位于城區(qū)的項目外，郊區(qū)占據(jù)絕大部分。“我們的項目就要開盤，總共1066戶，但目前均價待定。這期開盤主要是88平方米的兩居戶型，最適合剛需和改善型置業(yè)。”位于北京房山某樓盤的銷售人員如此推介。

　　不過，據(jù)媒體報道，如何定價已成為當(dāng)前項目入市時的一大難題。與銷售低迷時不同，當(dāng)前大多數(shù)樓盤在開盤前并沒有提供具體價位。尤其是郊區(qū)項目，即使提供了價格，也主要以底價示人。

　　“開發(fā)商的資金鏈壓力得到緩解后，已經(jīng)可以控制項目的銷售速度，因此降價動力明顯不足。”北京一位房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士表示，開發(fā)商主要依據(jù)前期“蓄客”的程度來決定樓盤最終價格的變化幅度。隨著剛需入市，很多開發(fā)商在積累一定客源的基礎(chǔ)上，才選擇申請預(yù)售證開盤，因此很多樓盤價格平穩(wěn)，而不再“降價走量”。

　　開發(fā)商不敢出聲

　　據(jù)媒體報道，7月的南京樓市熱度和天氣保持著同步升溫，各家樓盤開盤當(dāng)天的銷售數(shù)據(jù)看上去都很美，可捂著數(shù)據(jù)不向外透露的“怪現(xiàn)狀”成了又一道“風(fēng)景”。7月26日晚，江寧三山地區(qū)的中航樾府開盤推出376套房源。開盤現(xiàn)場一度火爆異常，但開發(fā)商卻表示只賣了一半，這引發(fā)了業(yè)內(nèi)的頗多質(zhì)疑。而兩天后網(wǎng)上房地產(chǎn)顯示該樓盤已經(jīng)售出291套房，接近八成，證實了對其的質(zhì)疑。

　　河西純新盤金輪翡翠名園緊隨中航樾府之后，7月27日晚上開盤同樣引發(fā)了購房者連夜排隊等候，當(dāng)天去化也超過了六成。7月29日晚，江寧東山的綠地紫峰公館同樣選擇午夜零點開盤。迷上了“深夜作戰(zhàn)”的開發(fā)商們嘴上說是“怕熱”找一個涼快的時間開盤，可是一說起銷售數(shù)據(jù)來，都是支支吾吾不愿意作答。顯然，各大熱銷樓盤都在低調(diào)行事。

　　市場

　　超9成網(wǎng)友對房價不滿意

　　近日，一項關(guān)于“2010年網(wǎng)上萬人房價問卷大調(diào)查”，參與網(wǎng)友超4.6萬人。從調(diào)查樣本來看，九成多網(wǎng)友對現(xiàn)在房價不滿意，認(rèn)為房價非常高。

　　“目前商品房價確實高得離譜，跟大多數(shù)人群的收入不配。住(房)，是每個人必須的。要還剛性需求人群一個實實在在的房價，這是政府應(yīng)該做的事情。”網(wǎng)友金忠如是說。

　　那么，住房到底維持在一個什么價位，網(wǎng)友才能承受呢？據(jù)統(tǒng)計，愿意承受8000元以下的占75.2%，其中4000元以下占50.9%。而愿意承受8000—12000元的占15%，而12000元以上的僅有9.7%。

　　對于住房面積的選擇，近五成網(wǎng)友選擇90平方米以下，而期待住上91—130平方米的占45.5%。

　　調(diào)查發(fā)現(xiàn)，許多網(wǎng)友還是非常向往居住在一線城市，占33.5%，而期望住在二線城市、三線城市、小縣城皆占兩成多，差別不大。

　　權(quán)威聲音

　　住建部：下半年樓市調(diào)控不動搖

　　國家住房城鄉(xiāng)建設(shè)部透露，下半年，房地產(chǎn)調(diào)控決心不動搖、方向不改變、力度不放松。那些調(diào)控政策松動、房價大幅反彈、保障房建設(shè)遲緩的地方將被問責(zé)。

　　判斷

　　買還是賣?

　　“我看上一處二手房，半年來價格幾乎沒變化，大家都說房價要到底了。”兩年前，到杭州工作的吳敬群一直租房住，最近決定出手。然而，出人意料的是，房主突然將談好的50萬元首付提高到了100萬元，原因是“最近來看房的人多了”。不只是杭州，近期，我國樓市普遍呈回暖跡象，一二線城市尤為明顯。

　　持續(xù)唱空樓市的獨立經(jīng)濟學(xué)家、玫瑰石顧問公司董事謝國忠在廈門繼續(xù)唱空，稱“千萬別買房子，有空房子趕快賣掉”。

　　鏈家地產(chǎn)副總裁林倩表示，二手房方面，自5月以來北京二手住宅成交連續(xù)在1.2萬套以上，進(jìn)入7月份后成交再創(chuàng)新高，價格小幅上漲。按照當(dāng)前的成交趨勢來看，預(yù)計下半年整體成交量仍較為可觀，但是在限購的環(huán)境下，市場成交潛力有限，難有突破性的上漲。價格也有一定的上漲空間，不過仍難言反彈。