國(guó)務(wù)院調(diào)研16省市樓市：中央與地方新一輪博弈

　　進(jìn)入7月以來(lái)，各省市相繼公布上半年GDP數(shù)據(jù)，有的城市依然保持較快增長(zhǎng)，而有的城市卻受經(jīng)濟(jì)大環(huán)境影響，開(kāi)始面臨較大挑戰(zhàn)。越是那些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域，要維持較快GDP增速的難度越大。北京、上海、廣東等發(fā)達(dá)省市，GDP增速都低于7.8％的全國(guó)平均值。房地產(chǎn)行業(yè)在調(diào)控下，造成的投資增速回落、土地出讓收入下降和相關(guān)稅收減少，成為一些省市經(jīng)濟(jì)增速下滑的重要因素，越是之前依賴(lài)土地財(cái)政的地方政府，受影響越大。 而這也成為地方政府不斷試探政策底線、進(jìn)行地方政策微調(diào)的根本動(dòng)力。

　　最新消息顯示，國(guó)務(wù)院下派的8個(gè)督查組正對(duì)16個(gè)省市的房地產(chǎn)調(diào)控情況進(jìn)行調(diào)研，拉開(kāi)中央與地方就房地產(chǎn)調(diào)控政策的新一輪博弈，結(jié)果如何，則將直接影響下半年的房地產(chǎn)走勢(shì)。

　　熱點(diǎn) 16省市被調(diào)研

　　作為房地產(chǎn)行業(yè)從業(yè)者的張先生最近比較緊張，他所在的城市，進(jìn)入了國(guó)務(wù)院督查組進(jìn)行房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況的督查名單。“去年下半年到現(xiàn)在，經(jīng)常一個(gè)月也賣(mài)不出去幾套房子?？喟玖硕喟肽?，6月份開(kāi)始日子才剛好過(guò)了一點(diǎn)，最近開(kāi)盤(pán)的100多套房子半個(gè)月賣(mài)了70多套，這下一傳出督查的消息，估計(jì)不少潛在客戶又要觀望了。”張先生沮喪地表示。

　　張先生所說(shuō)的督查，來(lái)自國(guó)務(wù)院的公開(kāi)表態(tài)。針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問(wèn)題，為進(jìn)一步推動(dòng)房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施落實(shí)，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果，從7月下旬開(kāi)始，國(guó)務(wù)院將派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省市貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開(kāi)展專(zhuān)項(xiàng)督查。據(jù)了解，此次督查的地區(qū)是：北京市、天津市、河北省、遼寧省、吉林省、上海市、江蘇省、浙江省、福建省、山東省、河南省、湖北省、湖南省、廣東省、重慶市、四川省。對(duì)其他地區(qū)落實(shí)情況，國(guó)務(wù)院有關(guān)部門(mén)也將通過(guò)各種方式進(jìn)行督促檢查。

　　“從國(guó)務(wù)院選擇督查的省市名單來(lái)看，基本上包含了大部分經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)省市，而這些地區(qū)也是房?jī)r(jià)最可能率先反彈的區(qū)域。此次國(guó)務(wù)院下派督查組，無(wú)疑會(huì)對(duì)這些地區(qū)的樓市有所壓制。”張先生表示，此次國(guó)務(wù)院表態(tài)中，措辭強(qiáng)硬，督查范圍之大近年罕見(jiàn)，無(wú)論對(duì)地方政府，還是開(kāi)發(fā)商和買(mǎi)房人，都釋放出調(diào)控不會(huì)放松的信號(hào)。

　　在不少業(yè)內(nèi)人士看來(lái)，對(duì)樓市來(lái)說(shuō)，心理預(yù)期最為重要。摸清各地房地產(chǎn)市場(chǎng)現(xiàn)狀和調(diào)控政策落實(shí)情況，將有助于中央對(duì)接下來(lái)調(diào)控政策走向的把控。有人甚至將此次調(diào)研解讀為新一輪調(diào)控政策的前奏。不過(guò)天津財(cái)經(jīng)大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院副院長(zhǎng)叢屹對(duì)新金融記者表示，目前預(yù)計(jì)出臺(tái)新的調(diào)控政策可能性不大。“更多應(yīng)該還是對(duì)已存在的限購(gòu)限貸等政策的落實(shí)進(jìn)行強(qiáng)調(diào)。”

　　據(jù)了解，國(guó)務(wù)院督查組已先后到南京、武漢、長(zhǎng)春、上海、蘇州、濟(jì)南等地調(diào)研。調(diào)研項(xiàng)目包括與當(dāng)?shù)亻_(kāi)發(fā)商、中介機(jī)構(gòu)、市民代表座談；聽(tīng)取當(dāng)?shù)胤抗?、?guó)土等部門(mén)對(duì)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)情況的報(bào)告；實(shí)地考察幾個(gè)具有典型性的房地產(chǎn)項(xiàng)目和保障房項(xiàng)目。所考察的內(nèi)容涉及房?jī)r(jià)走勢(shì)、土地閑置情況、房地產(chǎn)調(diào)控政策落實(shí)情況等方面。接下來(lái)一段時(shí)間，督查組將相繼把督查結(jié)果反饋給地方。

　　值得一提的是，在接待國(guó)務(wù)院督查組的過(guò)程中，各地方政府紛紛發(fā)出堅(jiān)決貫徹黨中央國(guó)務(wù)院各項(xiàng)部署、加強(qiáng)房地產(chǎn)市場(chǎng)監(jiān)管、鞏固調(diào)控成果的表態(tài)。而上海無(wú)疑是反應(yīng)最快的一個(gè)城市。7月27日，上海市人民政府官網(wǎng)發(fā)布《市政府辦公廳關(guān)于進(jìn)一步嚴(yán)格執(zhí)行房地產(chǎn)市場(chǎng)各項(xiàng)調(diào)控政策的通知》，對(duì)差別化住房信貸、稅收和住房限售政策提出進(jìn)一步執(zhí)行要求，嚴(yán)格對(duì)貸款購(gòu)買(mǎi)二套房的購(gòu)房者“認(rèn)房認(rèn)貸”，并提出下半年將在全市范圍內(nèi)開(kāi)展房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策執(zhí)行情況檢查。

　　同策咨詢研究中心總監(jiān)張宏偉表示，上海的最新表態(tài)，除了對(duì)督查組進(jìn)行積極回應(yīng)外，還是為了抑制投機(jī)投資性購(gòu)房需求，從一定意義上講這是樓市調(diào)控政策走向常態(tài)化、長(zhǎng)效化的開(kāi)始，標(biāo)志著未來(lái)樓市“去投資化”調(diào)控政策進(jìn)一步走向常態(tài)化。

　　背景 住宅和土地市場(chǎng)回暖

　　國(guó)務(wù)院派出督查組，對(duì)各地調(diào)控情況進(jìn)行督查，實(shí)際上只是近期一系列“調(diào)控組合拳”的一部分。自7月份開(kāi)始，先是7月5日央行強(qiáng)調(diào)金融機(jī)構(gòu)要繼續(xù)嚴(yán)格執(zhí)行差別化的各項(xiàng)住房信貸政策，繼續(xù)抑制投機(jī)投資性購(gòu)房；兩天后國(guó)務(wù)院總理溫家寶在江蘇省常州市調(diào)研時(shí)強(qiáng)調(diào)，必須堅(jiān)定不移做好調(diào)控工作，決不能讓房?jī)r(jià)反彈，造成功虧一簣；7月19日，國(guó)土部和住建部聯(lián)合發(fā)文，要求堅(jiān)持房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控不放松，不斷鞏固調(diào)控成果，堅(jiān)決防止房?jī)r(jià)反彈。

　　近期調(diào)控政策之所以不斷釋放從緊信號(hào)，則緣于6月份全國(guó)多數(shù)城市樓市和土地市場(chǎng)的加速回暖。房地產(chǎn)市場(chǎng)方面，數(shù)據(jù)監(jiān)控中心監(jiān)測(cè)統(tǒng)計(jì)的37個(gè)大中城市中，6月有25個(gè)城市的成交量環(huán)比出現(xiàn)上升。而北上廣深四大一線城市6月共簽約商品住宅超過(guò)3.3萬(wàn)套，同比去年6月漲幅超過(guò)60％。4個(gè)城市6月份簽約成交面積分別為138.2萬(wàn)、102.1萬(wàn)、104.2萬(wàn)和37.4萬(wàn)平方米，均刷新其在今年的單月最高成交紀(jì)錄。

　　成交量回升的同時(shí)，房?jī)r(jià)也一改之前的微跌態(tài)勢(shì)，發(fā)布的6月份“百城價(jià)格指數(shù)”顯示，全國(guó)100個(gè)城市的住宅均價(jià)8688元/平方米，環(huán)比上漲0.05％，結(jié)束自2011年9月以來(lái)的連續(xù)九個(gè)月環(huán)比下跌態(tài)勢(shì)，其中45個(gè)城市房?jī)r(jià)出現(xiàn)環(huán)比上漲。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月中旬發(fā)布的“70個(gè)大中城市住宅銷(xiāo)售價(jià)格”顯示，70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)也在連跌八個(gè)月后首次出現(xiàn)環(huán)比上漲，其中25個(gè)城市房?jī)r(jià)上漲。

　　土地市場(chǎng)的回暖速度更為驚人。5月份之前一直處于“冰凍期”的土地市場(chǎng)，仿佛一夜之間就火熱起來(lái)，廣州、北京、天津相繼誕生單價(jià)地王，上海、南京等城市也連續(xù)出現(xiàn)高溢價(jià)地塊成交情況。前幾年已經(jīng)無(wú)數(shù)次被驗(yàn)證的地王效應(yīng)再次顯現(xiàn)。據(jù)媒體報(bào)道，廣州珠江新城[最新消息 價(jià)格 戶型 點(diǎn)評(píng)]、北京萬(wàn)柳、天津八里臺(tái)等地王誕生后，周邊新房和二手房?jī)r(jià)格紛紛應(yīng)聲而漲。地價(jià)、房?jī)r(jià)這一對(duì)“面粉”“面包”，再次顯現(xiàn)出互相助推漲價(jià)的態(tài)勢(shì)。

　　回顧上半年樓市走勢(shì)，1-4月，基本上大多數(shù)項(xiàng)目都遵循降價(jià)促銷(xiāo)策略，依靠?jī)r(jià)格優(yōu)惠吸引買(mǎi)房人。隨著降準(zhǔn)、降息等利好出現(xiàn)，以及被之前降價(jià)吸引入市的剛需購(gòu)房者越來(lái)越多，市場(chǎng)的觀望氣氛開(kāi)始被打破。5月份，一些城市樓盤(pán)縮小優(yōu)惠幅度，以及地方政府對(duì)政策放松預(yù)期的增強(qiáng)，開(kāi)始出現(xiàn)買(mǎi)房人的搶購(gòu)現(xiàn)象，接著就是似乎“順理成章”的“量?jī)r(jià)齊升”態(tài)勢(shì)顯現(xiàn)。

　　現(xiàn)實(shí) GDP增速下滑和賣(mài)地沖動(dòng)

　　恰恰就在“量?jī)r(jià)齊升”情況開(kāi)始“露頭”的時(shí)候，一系列“組合拳”相繼襲來(lái)，為逐漸升溫的房產(chǎn)和土地市場(chǎng)適時(shí)“降溫”。不過(guò)暫時(shí)“降溫”的背后，還有最根本的問(wèn)題有待解決。那就是地方政府所面臨的土地出讓收入減少和GDP增速下降，這些決定著地方政府依然在很長(zhǎng)時(shí)間內(nèi)無(wú)法擺脫土地財(cái)政和房地產(chǎn)對(duì)經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用。

　　7月份以來(lái)，已有近30個(gè)?。ㄊ小^(qū)）公布了上半年經(jīng)濟(jì)數(shù)據(jù)。整體來(lái)看，除了一些中西部省份和少數(shù)東部地區(qū)能保持不錯(cuò)的GDP增速外，大多數(shù)省區(qū)都受到了國(guó)內(nèi)外宏觀經(jīng)濟(jì)形勢(shì)整體走低的影響。大多數(shù)東部地區(qū)的GDP增速都未超過(guò)10％，而北京、上海、廣東、浙江四個(gè)發(fā)達(dá)地區(qū)的GDP增速，更是低于7.8％的全國(guó)平均GDP增速。和2011年上半年同期數(shù)據(jù)對(duì)比，目前公布數(shù)據(jù)的省份，GDP增幅全部有所回落。

　　房地產(chǎn)行業(yè)低迷和對(duì)外貿(mào)易減少被認(rèn)為是GDP增速下滑的兩個(gè)最主要原因，其中房地產(chǎn)投資增速下滑、土地出讓收入減少和房屋交易量下滑后相關(guān)稅收收入的減少，對(duì)那些以往比較依賴(lài)“土地財(cái)政”的地方政府來(lái)說(shuō)，打擊較大。

　　國(guó)家統(tǒng)計(jì)局的數(shù)據(jù)顯示，1-6月份，全國(guó)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資30610億元，同比名義增長(zhǎng)16.6％，已明顯低于全社會(huì)固定資產(chǎn)增速的20.4％。一直被認(rèn)為是拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)重要行業(yè)的房地產(chǎn)，卻在今年上半年扮演了“拖后腿”的角色。而雖然有5、6月份樓市和土地市場(chǎng)的成交反彈，但從整個(gè)上半年來(lái)看，全國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)和土地市場(chǎng)與往年相比依然比較低迷。數(shù)據(jù)顯示，上半年全國(guó)300個(gè)城市土地市場(chǎng)成交面積51241萬(wàn)平方米，同比下降27％，土地出讓金6525.98億元，同比下降38％。上半年全國(guó)商品住宅成交面積35347萬(wàn)平方米，同比回落11.2％。

　　北上廣深等一線城市和東部一些主要二線省會(huì)城市成為土地出讓收入下滑最嚴(yán)重的區(qū)域，據(jù)鏈家地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，全國(guó)20個(gè)重點(diǎn)城市上半年土地出讓金合計(jì)2264.3億元，同比下降39.8％。北上廣深四大一線城市2012年上半年土地出讓金合計(jì)425億元，與2011年上半年相比下降56.9％，各項(xiàng)指標(biāo)也均降至2010年以來(lái)的最低點(diǎn)。在財(cái)政壓力之下，這些城市則成為近期推地最為積極的地區(qū)，也是地價(jià)、房?jī)r(jià)上漲壓力最大的地區(qū)。

　　爭(zhēng)議 調(diào)控政策是否放松

　　在房地產(chǎn)政策層面，近一年多以來(lái)的“劇情”，就是地方政府不斷釋放調(diào)控放松信號(hào)，試探中央對(duì)調(diào)控政策的底線，而中央又不斷對(duì)一些觸碰限購(gòu)、限貸等底線的地方微調(diào)政策叫停的過(guò)程。

　　中原地產(chǎn)公開(kāi)的數(shù)據(jù)顯示，自2011年以來(lái)，全國(guó)明確發(fā)文微調(diào)房地產(chǎn)調(diào)控政策的城市超過(guò)40個(gè)，政策微調(diào)內(nèi)容涉及公積金貸款額度、土地出讓、普通住宅標(biāo)準(zhǔn)、稅費(fèi)優(yōu)惠以及購(gòu)房補(bǔ)貼等，其中超過(guò)20個(gè)城市的微調(diào)措施涉及公積金政策調(diào)整。而上海、蕪湖、佛山、成都等4個(gè)城市放松限購(gòu)政策被叫停，則逐漸試探出調(diào)控的底線。

　　一邊是從政治、民生、社會(huì)等角度出發(fā)，在保護(hù)剛需的同時(shí)，必須堅(jiān)決控制房地產(chǎn)投機(jī)投資性需求，控制房?jī)r(jià)上漲；另一邊卻是從維持地方經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)角度出發(fā)，力圖刺激樓市和土地市場(chǎng)成交回升。中央與地方在房地產(chǎn)政策層面的博弈還將繼續(xù)。

　　中歐國(guó)際工商學(xué)院經(jīng)濟(jì)學(xué)與金融學(xué)教授許小年表示，不解決地方政府土地財(cái)政問(wèn)題，樓市調(diào)控政策就缺乏公信力。而加速經(jīng)濟(jì)轉(zhuǎn)型，減輕地方政府對(duì)土地財(cái)政的依賴(lài)，才是解決房地產(chǎn)調(diào)控政策微調(diào)之爭(zhēng)的根本路徑，這顯然要經(jīng)過(guò)一個(gè)較長(zhǎng)的過(guò)程。