樓市天平如何平衡

　　當(dāng)房地產(chǎn)調(diào)控遭遇“穩(wěn)增長(zhǎng)”重任，當(dāng)擴(kuò)內(nèi)需目標(biāo)遭遇“限購(gòu)”門檻，當(dāng)經(jīng)濟(jì)下行壓力遭遇樓市回暖征兆，當(dāng)個(gè)別地方幾度試探微調(diào)底線，房地產(chǎn)市場(chǎng)已陷入多方博弈的漩渦之中……

　　針對(duì)近期房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)的新情況、新問題，國(guó)務(wù)院辦公廳7月24日發(fā)文稱，堅(jiān)決抑制投機(jī)投資性需求，鞏固房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控成果。然而，面對(duì)樓市調(diào)控的兩難選擇，如何取舍？怎樣平衡？

　　降與漲：回暖不意味著反彈

　?。郾尘埃輫?guó)務(wù)院決定從7月下旬開始，派出8個(gè)督查組，對(duì)16個(gè)省(市)貫徹落實(shí)國(guó)務(wù)院房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)控政策措施情況開展專項(xiàng)督查。此次督查的重點(diǎn)是檢查住房限購(gòu)措施執(zhí)行情況，差別化住房信貸政策執(zhí)行情況，住房用地供應(yīng)和管理情況，稅收政策執(zhí)行和征管情況。

　　國(guó)務(wù)院“新情況、新問題”的提法被廣泛解讀為是針對(duì)近期全國(guó)范圍內(nèi)出現(xiàn)的樓市回暖跡象和樓價(jià)上漲預(yù)期的情況提出的。

　　今年以來(lái)，政策密集“給力”，房地產(chǎn)調(diào)控效果初顯。然而，進(jìn)入6月以來(lái)，不少地方樓市交易回暖，房?jī)r(jià)出現(xiàn)回漲苗頭。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局7月18日公布的6月份數(shù)據(jù)顯示，時(shí)隔8個(gè)月后，70個(gè)大中城市平均房?jī)r(jià)在連續(xù)下調(diào)8個(gè)月后環(huán)比出現(xiàn)上漲，新建商品住宅價(jià)格環(huán)比上漲的城市數(shù)量首次超過環(huán)比下降的城市數(shù)量，房地產(chǎn)調(diào)控走到關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)。

　　于是，一些房企和中介開始急著宣告：“樓市要全面回暖了，快來(lái)買呀！”市場(chǎng)上甚至開始出現(xiàn)所謂的“地王”和“日光盤”。

　　房?jī)r(jià)是全面回暖還是暫時(shí)的恢復(fù)性上漲？

　　住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部政策研究中心主任秦虹認(rèn)為，業(yè)內(nèi)出現(xiàn)回暖說(shuō)，其主要原因在于今年整個(gè)宏觀經(jīng)濟(jì)增速下滑比較明顯，國(guó)家在不到一個(gè)月時(shí)間里連續(xù)降了兩次息，釋放了放松貨幣的信號(hào)。這帶來(lái)了未來(lái)房地產(chǎn)政策要逆轉(zhuǎn)的猜測(cè)，也促使一些正在觀望的購(gòu)房者開始出手。

　　“數(shù)據(jù)顯示，1-6月房地產(chǎn)企業(yè)的投資銷售比是131.1，這個(gè)數(shù)字與2008年基本持平。從供應(yīng)角度看，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局公布的數(shù)據(jù)顯示，我國(guó)至少還有2億平方米的商品房沒有售出，這個(gè)數(shù)據(jù)比2008年的1.8億平方米還要高。”秦虹說(shuō)。

　　“今年1-6月，全國(guó)房地產(chǎn)開發(fā)投資增速為16.6%，比2009年高位的30%下降了近一半，而土地購(gòu)置面積增速同比下降19.9%，全國(guó)住宅新開工面積的增速同比下降10.2%。”綜上分析，秦虹指出，房地產(chǎn)整體的供需關(guān)系并沒有得到根本的扭轉(zhuǎn)，成交大幅度反彈特別是價(jià)格大幅度反彈是不具備基礎(chǔ)的。

　　“目前樓市成交量上升，仍是剛需所致。從住建部目前統(tǒng)計(jì)來(lái)看，自住性購(gòu)房成為主流，不少項(xiàng)目首次購(gòu)房比重達(dá)到了70%，有些項(xiàng)目甚至達(dá)到了90%。”住建部政策研究中心住宅與房地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)處處長(zhǎng)趙路興判斷，房地產(chǎn)市場(chǎng)正朝著調(diào)控的預(yù)期方向發(fā)展。在限購(gòu)紅線不松動(dòng)的情況下，房?jī)r(jià)很難再暴漲。

　　事實(shí)上，出現(xiàn)“日光盤”只是少數(shù)開發(fā)商為促銷搞的噱頭；而“地王”也不具有標(biāo)桿意義。今年上半年，房地產(chǎn)用地流標(biāo)流拍1882宗，而去年同期為1081宗，土地市場(chǎng)處于下行階段。分析人士指出，在中央堅(jiān)持調(diào)控樓市以及住房供應(yīng)充足的背景下，市場(chǎng)的周期性回暖并不足以支撐房?jī)r(jià)大幅上漲。

　　控與放：抑投機(jī)，也要保剛需

　?。郾尘埃荼M管多個(gè)部委在兩個(gè)月內(nèi)9次表示“不放松樓市調(diào)控”，但是在“穩(wěn)增長(zhǎng)”壓力下，一些地方卻按捺不住為調(diào)控松綁的沖動(dòng)。據(jù)統(tǒng)計(jì)，近40個(gè)城市先后出臺(tái)不同程度的樓市調(diào)控政策。

　　歷次樓市調(diào)控，一旦經(jīng)濟(jì)增速放緩，就會(huì)出現(xiàn)一種“快松綁樓市救經(jīng)濟(jì)”的聲音。理由是包括限購(gòu)在內(nèi)的諸多房地產(chǎn)政策會(huì)抑制內(nèi)需，不利于經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)。當(dāng)前，這種聲音再度出現(xiàn)。

　　這種觀念突出表現(xiàn)在一些地方對(duì)房地產(chǎn)政策的不斷微調(diào)上。從目前的形勢(shì)看，各級(jí)政府之所以將應(yīng)對(duì)經(jīng)濟(jì)下行的目光，過多地集中于救樓市的政策調(diào)整上，其重要原因之一，就是過分強(qiáng)調(diào)了樓市對(duì)于拉動(dòng)內(nèi)需的比重和潛力。

　　房地產(chǎn)作為國(guó)民經(jīng)濟(jì)的重要支柱性產(chǎn)業(yè)，其拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)的作用不容小覷，但是單靠樓市救經(jīng)濟(jì)，雖立竿見影，卻非治本之策。

　　專家普遍認(rèn)為，樓市調(diào)控與穩(wěn)增長(zhǎng)并不矛盾，“調(diào)”的目的在于穩(wěn)房?jī)r(jià)、擠泡沫，對(duì)實(shí)現(xiàn)行業(yè)健康發(fā)展、降低經(jīng)濟(jì)風(fēng)險(xiǎn)意義重大。更為重要的是，穩(wěn)房?jī)r(jià)與保民生息息相關(guān)。當(dāng)前房?jī)r(jià)有效回落的成績(jī)來(lái)之不易，如果放松調(diào)控，很可能形成新一輪房地產(chǎn)熱，催生新的樓市泡沫，也將失信于百姓的期待。

　　認(rèn)真分析不難發(fā)現(xiàn)，限購(gòu)政策不是“一刀切”：首套與改善性購(gòu)房不限，限的是投機(jī)性需求。換句話說(shuō)，限的不是消費(fèi)，而是帶有破壞性的投資。

　　“從兩個(gè)方面來(lái)看今年的樓市政策思路，是非常清晰的。其一堅(jiān)決遏制投資、投機(jī)性需求；其二，支持自住性需求。” 趙路興表示，對(duì)待今年以來(lái)各地微調(diào)政策，也是延續(xù)這一思路。“限購(gòu)‘紅線’不會(huì)松動(dòng)，凡是觸及的，均被叫停。相反，針對(duì)首套自住性住房的政策微調(diào)，如首套房貸款利率有所下調(diào)等，決策層是沒有干涉的，有些甚至是支持的。”

　　毋庸置疑，穩(wěn)增長(zhǎng)需要房地產(chǎn)更好地發(fā)揮作用。如何既能保證房地產(chǎn)投資的增長(zhǎng)，又不至于因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整帶來(lái)整個(gè)經(jīng)濟(jì)增速的下滑？

　　鑒于當(dāng)前房地產(chǎn)投資下滑的態(tài)勢(shì)，趙路興認(rèn)為，應(yīng)切實(shí)增加普通商品住房及其用地的供應(yīng)，特別是要落實(shí)好年度供地計(jì)劃，同時(shí)也要積極地引導(dǎo)開發(fā)企業(yè)適應(yīng)市場(chǎng)變化，增加適銷對(duì)路的普通商品住房開發(fā)建設(shè)。

　　更大的希望寄托在保障房身上，不過據(jù)了解，各地保障房建設(shè)遭遇資金不足的問題，資金回籠難的現(xiàn)實(shí)更讓投資者望而卻步。中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)顧云昌日前就表示，保障房拉動(dòng)內(nèi)需的力量沒有想象中的大。

　　不過前不久農(nóng)業(yè)銀行發(fā)布的《下半年宏觀經(jīng)濟(jì)研究報(bào)告》依舊認(rèn)為，保障房建設(shè)周期要一年半左右，未來(lái)房地產(chǎn)投資的穩(wěn)定將更多依靠保障房建設(shè)。報(bào)告預(yù)測(cè)，2012年保障房竣工量和投資分別增至500萬(wàn)套和1.45萬(wàn)億元，保障房投資增速將達(dá)20.8%，拉動(dòng)房地產(chǎn)投資增加4.5個(gè)百分點(diǎn)。

　　近與遠(yuǎn)：立足當(dāng)下，放眼長(zhǎng)效

　?。郾尘埃葜袊?guó)社會(huì)科學(xué)院財(cái)經(jīng)戰(zhàn)略研究院7月23日發(fā)布的《中國(guó)住房發(fā)展報(bào)告》指出，樓市回暖給下半年調(diào)控增加了復(fù)雜性。政府宏觀經(jīng)濟(jì)調(diào)控寬松溫和趨勢(shì)與房地產(chǎn)調(diào)控從緊的政策趨勢(shì)相反、地方財(cái)政吃緊支出增加、開發(fā)商資金斷裂積聚房地產(chǎn)金融風(fēng)險(xiǎn)、需求者預(yù)期變化較快，是下半年房地產(chǎn)調(diào)控面臨的主要問題。

　　在市場(chǎng)各方激烈的博弈中，房地產(chǎn)調(diào)控正處于關(guān)鍵時(shí)期。秦虹說(shuō)：“近兩年的房地產(chǎn)調(diào)控政策正在出現(xiàn)一些效果，一是將市場(chǎng)上投資和投機(jī)性需求大大擠出，二是房?jī)r(jià)上漲的勢(shì)頭得到遏制，目前的政策需要繼續(xù)鞏固調(diào)控效果。”他提出，應(yīng)堅(jiān)持對(duì)投機(jī)炒房者不提供貸款支持，“信貸杠桿去除，投資買房賺錢的可能性就會(huì)大幅度降低。”

　　中國(guó)房地產(chǎn)研究會(huì)副會(huì)長(zhǎng)童悅仲也認(rèn)為，在投資、投機(jī)性泡沫被完全擠出市場(chǎng)之前，房地產(chǎn)調(diào)控不應(yīng)放松。“但是我們必須盡快推出具有同樣效力的替代政策，形成房地產(chǎn)調(diào)控長(zhǎng)效機(jī)制。”

　　中央財(cái)經(jīng)大學(xué)中國(guó)銀行業(yè)研究中心主任郭田勇表示，目前的難題是如何扶正“穩(wěn)增長(zhǎng)”與“控房?jī)r(jià)”之間的天平，“過緊”或“過松”恐怕都不會(huì)出現(xiàn)。

　　不管房?jī)r(jià)未來(lái)是漲是降，有一點(diǎn)是肯定的，那就是限購(gòu)政策會(huì)有逐步退出的那一天。

　　在顧云昌看來(lái)，當(dāng)前房地產(chǎn)調(diào)控政策更多的是用行政手段。“調(diào)控本身就是調(diào)冷熱的，就是冷的時(shí)候加溫，熱的時(shí)候要澆冷水，而不是治病的政策。”他認(rèn)為，真正決定房地產(chǎn)市場(chǎng)未來(lái)的是諸多體制問題，如金融體制、稅收體制、土地制度等，必須通過改革加以解決。“過去之所以房?jī)r(jià)上漲過快，與貨幣多發(fā)、流動(dòng)性過剩有關(guān)。地方政府在土地使用上既當(dāng)運(yùn)動(dòng)員又當(dāng)裁判員的情況，也使得土地市場(chǎng)扭曲。”

　　趙路興建議，要抓住鞏固調(diào)控成果的有利時(shí)機(jī)，抓緊建立房地產(chǎn)調(diào)控的長(zhǎng)效機(jī)制，包括加快城市個(gè)人住房信息系統(tǒng)的聯(lián)網(wǎng)，穩(wěn)步推進(jìn)房產(chǎn)稅試點(diǎn)等，這些都會(huì)有助于未來(lái)房地產(chǎn)市場(chǎng)的平穩(wěn)健康發(fā)展。

　　“中國(guó)的房地產(chǎn)是工業(yè)化的結(jié)果。”這是國(guó)家發(fā)改委經(jīng)濟(jì)體制與管理研究所產(chǎn)業(yè)研究室主任史煒的判斷。他同時(shí)指出，未來(lái)工業(yè)布局的變化，人口的遷移會(huì)使房地產(chǎn)發(fā)生變化，五年以后大城市的人口會(huì)開始向中小城市遷移。更重要的是，信息化的飛速發(fā)展能夠穿越時(shí)空，不出門也可運(yùn)籌千里之外——而這些都將給房地產(chǎn)業(yè)的未來(lái)留下變數(shù)。本報(bào)記者 溫 源

　　專家觀點(diǎn)

　　房產(chǎn)市場(chǎng)企穩(wěn)而非回暖

　　重在督促既有政策執(zhí)行樓市調(diào)控需恒心更需“恒行”調(diào)控不能抱僥幸心理

　　中國(guó)房地產(chǎn)學(xué)會(huì)副會(huì)長(zhǎng)陳國(guó)強(qiáng)：年初特別是二季度以來(lái)，市場(chǎng)的“回暖”是由很復(fù)雜的多方面因素共同促成的。首先是政策的變化，表現(xiàn)在貨幣政策的微調(diào)和地方政府政策層面。其次，開發(fā)商普遍采取的“以價(jià)換量”的經(jīng)營(yíng)策略。第三，在經(jīng)過近兩年調(diào)控后，剛需群體放棄觀望。綜合這些因素，房地產(chǎn)行業(yè)應(yīng)該是出現(xiàn)了探底的現(xiàn)象，市場(chǎng)出現(xiàn)了企穩(wěn)的特征，但目前不能說(shuō)市場(chǎng)出現(xiàn)了明顯回暖。

　　重在督促既有政策執(zhí)行

　　住建部政策研究中心副主任王玨林：國(guó)務(wù)院此次派多個(gè)督查組去各地“督查”，而非“調(diào)研”，說(shuō)明地方政府在政策執(zhí)行中有不到位的地方。因此，督查的主要目的在于督促既有政策的執(zhí)行，而不是出臺(tái)多少新的調(diào)控政策。如果本次督查發(fā)現(xiàn)問題，未來(lái)可能從供應(yīng)的方面來(lái)解決。因?yàn)?ldquo;限購(gòu)令”作為本輪調(diào)控中最嚴(yán)厲的手段，對(duì)需求的抑制作用是十分明顯的，很多城市大部分投機(jī)投資需求已基本被擠出。但房地產(chǎn)新開工面積和開發(fā)商購(gòu)置土地的面積都在下滑。為促進(jìn)房屋供應(yīng)，此前的一些規(guī)定也會(huì)被強(qiáng)調(diào)。

　　樓市調(diào)控需恒心更需“恒行”

　　中國(guó)社科院金融研究所金融市場(chǎng)研究室副主任尹中立：從年初開始，不斷有地方政府出臺(tái)“微調(diào)”政策，但4月份之前各地的政策調(diào)整都被中央政府叫停。進(jìn)入第二季度以后，在貨幣政策調(diào)整及一些地方的一系列政策“微調(diào)”刺激下，房地產(chǎn)的成交量出現(xiàn)了反彈。房地產(chǎn)政策出現(xiàn)反復(fù)，難免有損決策權(quán)威，增加房地產(chǎn)調(diào)控的政策成本，不利于房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定。有關(guān)部門必須對(duì)此高度重視，房地產(chǎn)調(diào)控政策切不可左右搖擺。

　　調(diào)控不能抱僥幸心理

　　中國(guó)社科院金融研究所研究員易憲容：目前不能抱有“希望住房市場(chǎng)宏觀經(jīng)濟(jì)工具性不改變，同時(shí)又要壓制投機(jī)投資需求、擠出房地產(chǎn)泡沫”的僥幸心理，以為可以一箭雙雕，實(shí)際完全不可能。在當(dāng)前住房宏觀調(diào)控政策范圍內(nèi)，要真正防止住房市場(chǎng)價(jià)格反彈，就得堅(jiān)決去除住房市場(chǎng)賺錢功能，真正壓制住房投機(jī)投資的需求，而不是說(shuō)說(shuō)而已，只有這樣才能切中住房市場(chǎng)宏觀調(diào)控的要害，也是當(dāng)前住房市場(chǎng)能夠走上健康發(fā)展之路的關(guān)鍵所在。