樓市新政救量不救價 京城開發(fā)商密會出貨自救

12月17日晚7時，北京建國飯店三層的一間普通會議室里，十余位京城開發(fā)商緊急召開了一個碰頭會，不到一個小時旋即離去，會議室里留下了無數(shù)的煙頭和一份存有爭議的結(jié)論：抓住時機把房子賣出去，哪怕價格再低些。

在此3個小時前，被稱為樓市重大利好的刺激經(jīng)濟新政經(jīng)國務(wù)院常務(wù)會議通過并公布，會議進一步鼓勵和支持住房消費；其中放寬“二套房貸” 和減免購房營業(yè)稅等條款引人關(guān)注。

“我們呼吁‘二套房貸’政策放松已經(jīng)很久，終于實現(xiàn)了，卻分明感到不是那么回事。”被電話召集到碰頭會專門分析新政的開發(fā)商秦先生私下里告訴記者，“成交量會放大，但價格回暖還不到時候。”

同樣的判斷被今典集團董事長張寶全、世紀(jì)萬邦董事長殷宗琳和中房理事長孟曉蘇等更多人士接受本報采訪時證實。而新政后的第一個交易日，地產(chǎn)股僅溫和飄紅，亦并未出現(xiàn)政策重大利好下的強勢反彈。

多次呼吁放松“二套房貸”的建設(shè)部政策專家、中國房地產(chǎn)及住宅研究會副會長顧云昌18日告訴本報：“可以看出管理層對風(fēng)險還是擔(dān)心，折衷方案選擇適度放開，主要從改善型住房和自住房切入刺激二手房市場，目的是拉動內(nèi)需，刺激經(jīng)濟。”

開發(fā)商不解渴

秦先生17日中午再次聽到“二套房貸”即將放松的風(fēng)聲時，以為仍是猜測。下午5點半，秦先生就接到了緊急參加晚上碰頭會的電話。同時接到電話的還有十余位開發(fā)商，均是在京高爾夫俱樂部的會員，每遇關(guān)鍵時刻都會互通有無。

記者得知消息后趕到建國飯店，被拒絕進入。秦先生私下里告訴本報，他們還邀請了住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部(下稱建設(shè)部)的一位處長專門對新政進行了解讀。

結(jié)論是：新政的確是個重大利好，但力度有限，其中放開“開發(fā)貸”用處最大；購房轉(zhuǎn)讓由5年改為2年免征營業(yè)稅，二手房市場消費會有起色，但存量房釋放再加上保障房上市反而會搶占一手房市場；另一點，所謂放開“二套房貸”實質(zhì)上只是明確了改善型住房，會刺激新買房者的熱情但范圍有限。

殷宗琳亦表示，當(dāng)國家越來越重視保障房建設(shè)時，開發(fā)商的日子會越來越難過；新政策對開發(fā)商的一手房利好并不大，尤其是短期效果不太明顯。

地產(chǎn)大佬任志強在新政后第一時間發(fā)出的博文中頗有微詞，不但對購房退稅沒能成行耿耿于懷，還對新政中提到的營業(yè)稅和開發(fā)貸款沒能一步到位而不滿。

相比之下，中體奧林匹克花園(樓盤資料 價格 業(yè)主論壇)總裁陳順對房市的判斷較為樂觀。他認為，積極的二手房政策,也能夠促進穩(wěn)定一手房市場。

張寶全在電話里對記者表示，判斷政策帶來的利好不是說放開力度有多大，政策傳達出的市場預(yù)期、信心才是最重要的。

救市新政出臺的背后

對于樓市新政，開發(fā)商并不“滿足”。

他們普遍認為，樓市新政是在救經(jīng)濟而不是救開發(fā)商，房價仍居高不下銷量卻嚴(yán)重停滯之際，調(diào)控仍堅持救量不救價。

“政策選擇的是適度放開。”顧云昌對本報解讀新政時表示，政策除繼續(xù)加大保障房建設(shè)力度，還明確了改善型住房范圍，這和所謂的“二套房”有本質(zhì)區(qū)別；更重要的是在減免購房營業(yè)稅時主要針對了二手房市場，這和之前開發(fā)商的訴求有相當(dāng)大的差距。

就在新政公布當(dāng)天上午，建設(shè)部住房與房地產(chǎn)業(yè)司司長沈建忠接受記者采訪時的用詞還是：“建設(shè)部將對改善型住房的房貸進行支持。”

記者之前在銀監(jiān)會采訪時遇到一個內(nèi)部處級干部會議，談?wù)撝袑掖翁岬疥P(guān)于金融風(fēng)險的詞語，涉及開發(fā)商貸款則十分謹慎。

建設(shè)部一位副司級官員18日對本報表示，部里主要負責(zé)人近幾周來多次和相關(guān)部門研討過樓市刺激政策，每次關(guān)鍵時刻都會遭到金融部門反對，按照原定計劃，新政至少要在一周前拿出，但內(nèi)容會有出入。該官員透露，就在12月15日新政前夜，參與討論的各部委意見細則仍未完全統(tǒng)一，但出臺政策的前提是刺激經(jīng)濟、加大內(nèi)需的大方向早就確定了。

另一方面，相關(guān)協(xié)會則始終未停止強烈建言，中房協(xié)和工商聯(lián)更是上書建設(shè)部和發(fā)改委要求加大力度救市。

關(guān)鍵時刻，國務(wù)院出面協(xié)調(diào)，新政盡管“折衷”，但刺激經(jīng)濟的傾向已十分明顯，其中條款中亦給各地出臺細則時留下了多處空間。上述多位人士接受采訪時表示，針對新政策，目前更期待相關(guān)部門和各地方出臺下一步細則內(nèi)容。

“堪稱多年來對二手房市場最大的利好。”在北京聯(lián)達四方總經(jīng)理楊少鋒大呼過癮的背后，調(diào)控政策再一次把矛頭對準(zhǔn)了刺激內(nèi)需，保障經(jīng)濟穩(wěn)定發(fā)展。

房價或繼續(xù)下行

無論如何，本輪針對樓市的刺激調(diào)控政策在年底祭出了最關(guān)鍵的重拳，市場尤為關(guān)心的是，房價會怎么走？

記者18、19日兩天以購房者身份致電京城十余家新開樓盤銷售處，得到的答復(fù)一致：沒接到調(diào)整價格通知，按照現(xiàn)在行情，提價會更加賣不動。萬科、珠江帝景(樓盤資料 價格 業(yè)主論壇)等多個樓盤即將于20日開盤，促銷幅度依然是“特惠”。

顧云昌分析認為，現(xiàn)在依然是限制炒房，甚至對投資性購房都不鼓勵，房價怎么可能上漲？

成功為多個大型樓盤營銷的殷宗琳女士表示，新政中關(guān)鍵點并未松口，這個時候更不敢提價，為了回籠資金甚至?xí)x擇降價。

“開發(fā)商必須被動調(diào)整，要千方百計賣房子。”張寶全稱。記者19日接到秦先生的電話，內(nèi)容是：公司已確定下一步促銷方案，希望在春節(jié)淡季成交量有所起色，到明年4月份全面鋪開。

市場達成的另一共識是：新政之后，樓市成交量會逐步上行。數(shù)據(jù)顯示，隨著10月份以來多項購房優(yōu)惠政策刺激，近兩個月的住宅房成交量已出現(xiàn)反彈，其中廣州11月比上月增加了50.6%，深圳則翻了一倍，價格則均呈下跌趨勢。

記者采訪多位意向購房者后了解到，目前市場剛性需求的確很大，只要房價達到心理價位是會出手的；但一些原本需要買房的則從新政策上讀出了下一步優(yōu)惠會更大的信息，從而決定繼續(xù)觀望。

喧囂一時的山西購房團14日終于簽下中信城一套住房。一位購房團成員表示：“要謹慎?。〕捶渴且嶅X的，這個點位不敢進貨。”

即便自住需求需要釋放，靠爆炒才能大漲的交易量和房價實際上正腹背受敵。

國家統(tǒng)計局公布的最新數(shù)據(jù)顯示，截至11月末，全國商品房空置面積1.36億平方米，同比增長15.3%，其中北京新建商品期房可售房屋套數(shù)為18萬余套。僅消化這些存量房至少就要一年，何況還有3年內(nèi)9000億保障的上市搶占。

供求關(guān)系對比之下，眼下開發(fā)商在成交量上做文章而非關(guān)注房價似乎正被廣泛認同。